Дарственная на квартиру в Казахстане: оформление, расходы и основания для отмены

Подарить квартиру ребенку или другому близкому родственнику кажется простым способом заранее решить вопрос с недвижимостью. Но у такого решения есть и обратная сторона: после оформления дарственной собственник, как правило, уже не может распоряжаться жильем как прежде. А если отношения с одаряемым испортятся, вернуть недвижимость будет непросто.

В каких случаях можно отменить договор дарения, сколько стоит его оформление в Казахстане и придется ли платить налоги? На эти вопросы корреспонденту Informburo.kz ответила нотариус Карина Тулепова.

Нужно ли заверять договор дарения у нотариуса

Нотариус рассказала, что договор дарения квартиры необязательно заверять у нотариуса. При желании стороны могут составить его самостоятельно и обратиться в ЦОН для регистрации сделки. Однако нотариальное оформление имеет преимущества.

"Нотариус проверяет законность сделки, личности и дееспособность сторон, принадлежность недвижимости, наличие обременений и необходимых согласий. Особое внимание уделяется выяснению действительной воли сторон и разъяснению правовых последствий дарения. Кроме того, нотариально удостоверенный договор имеет особое значение при возникновении судебных споров, а нотариус несет предусмотренную законодательством ответственность за свои действия", – объясняет она.

Эксперт обратила внимание, что при самостоятельном оформлении договора участники сделки могут допустить ошибки в документах или упустить важные условия. В ЦОНе, по ее словам, проверят документы, которые необходимы для оформления права собственности, но разбираться в юридических тонкостях придется самостоятельно.

При этом даже нотариально заверенный договор можно оспорить в суде. Однако такое оформление дает дополнительную защиту и помогает подтвердить законность сделки.

Спикер добавила, что удостоверить договор дарения недвижимости можно у нотариуса по месту нахождения жилья или земельного участка. Но независимо от того, выбрали участники сделки нотариальное оформление или составили договор самостоятельно, право собственности на недвижимость все равно необходимо зарегистрировать.

Какие документы необходимы

Нотариус отметила, что для оформления дарственной понадобятся удостоверения личности обеих сторон, документы на квартиру и сведения о зарегистрированных правах и обременениях. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно предоставить его свидетельство о рождении, удостоверение личности (если есть), а также документы родителей или опекунов. В некоторых случаях потребуется и разрешение органов опеки.

Если одна из сторон действует через представителя, последнему понадобится нотариально заверенная доверенность. В ней должны быть указаны конкретная квартира и данные одаряемого.

При дарении квартиры, находящейся в ипотеке, также может потребоваться согласие банка. Однако, по словам собеседницы, банки редко разрешают такие сделки. Поэтому обычно сначала погашают кредит и снимают залог, а уже затем оформляют договор дарения.

"При совместной собственности супругов потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, когда оно требуется законодательством. А при дарении доли необходимо подтвердить принадлежность дарителю соответствующей доли в праве собственности на квартиру", – сказала Карина Тулепова.

Эксперт добавила, что не все документы нужно собирать самостоятельно: многие сведения нотариусы могут получить из государственных информационных систем. Поэтому точный список зависит от обстоятельств сделки и определяется после проверки квартиры.

Карина Тулепова также напомнила, что важно учитывать, кому принадлежит жилье и когда его приобрели.

Если квартиру купили во время брака на общие деньги, она считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного из них. Для ее дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Если же квартира является личной собственностью одного из супругов, такое согласие не нужно. Например, если недвижимость приобрели до брака, получили в наследство или в подарок. Однако есть исключение: если во время брака в квартиру вложили значительные общие средства, ее могут признать совместной собственностью.

"Что касается долевой собственности: собственник вправе подарить принадлежащую ему долю без согласия остальных участников долевой собственности. Преимущественное право покупки других сособственников распространяется на возмездное отчуждение, а не на безвозмездное дарение", – сказала она.

Сколько стоит оформление дарения

Спикер рассказала, что стоимость нотариального оформления договора дарения зависит от того, кем приходятся друг другу стороны сделки, где находится квартира и участвует ли в ней юридическое лицо.

В 2026 году один МРП составляет 4325 тенге. Если квартиру дарят детям, супругу, родителям, родным братьям или сестрам, а также внукам, нотариальный тариф составит 7 МРП (30 275 тенге). При этом родство необходимо подтвердить соответствующими документами.

Если стороны не относятся к этой категории родственников, то стоимость нотариального удостоверения договора составит 12 МРП (51 900 тенге) для городской недвижимости и 2,7 МРП (11 678 тенге) для сельской.

При этом если один из участников сделки является юридическим лицом, тариф составит 17 МРП (73 525 тенге). 

Собеседница также отметила, что, помимо нотариального тарифа, придется оплатить государственную регистрацию права собственности. Дополнительные расходы могут возникнуть, если потребуется оформить согласие супруга, доверенность или другие документы.

Нужно ли платить налог

Карина Тулепова обратила внимание, что при дарении квартиры между физическими лицами индивидуальный подоходный налог (ИПН) обычно не возникает ни у дарителя, ни у получателя подарка. При этом степень родства значения не имеет. Это правило действует как при дарении квартиры родственнику, так и при дарении постороннему человеку.

"Исключения могут касаться, в частности, имущества, получаемого индивидуальным предпринимателем для использования в предпринимательской деятельности, а также иных случаев, предусмотренных налоговым законодательством", – сказала она.

После регистрации права собственности новому владельцу придется оплатить только налог на имущество.

Совершенно другая ситуация возникает при продаже подаренного жилья. Спикер уточнила, что с 1 января 2026 года изменились правила налогообложения при продаже жилья. Чтобы не платить ИПН с прироста стоимости, теперь нужно владеть квартирой не меньше двух лет. При этом для квартир, которые зарегистрировали до 1 января, сохраняется прежний срок в один год. 

Если владелец продаст квартиру раньше срока и возникнет положительный прирост стоимости, ему придется оплатить ИПН.

В 2026 году для налоговых резидентов действуют две ставки:

• 10% – с налогооблагаемого дохода в пределах 8500 МРП (36 762 500 тенге);
• 15% – с части дохода, превышающей этот порог.

При этом налог рассчитывают не со всей суммы, полученной от продажи квартиры, а только с прироста ее стоимости.

"Особенность подаренной недвижимости заключается в том, что у одаряемого отсутствуют расходы на ее приобретение. Поэтому при последующей продаже квартиры для определения прироста стоимости применяется оценочная стоимость, установленная для исчисления налога на имущество Государственной корпорацией "Правительство для граждан" на 1 января года, в котором возникло право собственности на квартиру", – говорит эксперт.

Нотариус привела пример: одаряемый получил квартиру и зарегистрировал право собственности в феврале 2026 года. Уже в октябре того же года он решил продать ее за 30 млн тенге. При этом оценочная стоимость квартиры (для налоговых целей) составляет 20 млн тенге.

Разница между стоимостью продажи и оценочной стоимостью составит 10 млн тенге. Если к этому доходу применяется ставка ИПН 10%, продавцу придется заплатить один миллион тенге налога.

Если же собственник подождет два года с момента регистрации права собственности и только после этого продаст квартиру, прирост стоимости при обычной продаже жилой недвижимости не будет облагаться ИПН.

Можно ли отменить договор дарения

Карина Тулепова объяснила, что после государственной регистрации одаряемый становится полноправным владельцем квартиры. Поэтому просто передумать, поссориться с получателем подарка или пожалеть о своем решении недостаточно, чтобы забрать недвижимость обратно.

Но в отдельных случаях даритель может потребовать отмены дарения. Например, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь членов семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения.

"Также законом предусмотрена возможность отмены дарения в судебном порядке, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты", – подчеркнула нотариус.

Но отмену дарения не стоит путать с признанием договора недействительным. Последнее возможно через суд, если при заключении сделки имели место обман, насилие, угрозы или были нарушены требования закона.

По словам эксперта, в договор также можно включить условие, по которому даритель сможет отменить дарение, если переживет одаряемого. Но это право должно быть прямо прописано в договоре.

При этом важно понимать, что смерть одаряемого не означает, что квартира автоматически вернется прежнему владельцу. Даритель лишь получает право потребовать отмены дарения, а возврат недвижимости и оформление права собственности должны проходить отдельно.

Но спикер подчеркнула, что просто прописать в договоре любые условия, при которых можно будет забрать квартиру обратно, нельзя. Они должны соответствовать законодательству и самой сути дарения.

Например, нельзя подарить квартиру в обмен на обещание пожизненно содержать дарителя. Такая сделка уже не будет безвозмездной. Для подобных договоренностей есть другие виды договоров.

Какие могут быть ошибки

Карина Тулепова также выделила несколько ошибок, которые чаще всего допускают при оформлении дарения.

1. Даритель не понимает, что полностью теряет право собственности. Например, родители дарят единственную квартиру детям, рассчитывая, что смогут жить там до конца жизни. Однако родство и прежнее право собственности не гарантируют, что родители смогут остаться в квартире после дарения.
2. Даритель рассчитывает и дальше контролировать судьбу квартиры. Некоторые считают, что новый владелец не сможет продать, подарить или заложить недвижимость без их согласия. Но после регистрации права собственности одаряемый сам распоряжается квартирой, если на нее не наложены ограничения.
3. Дарение путают с завещанием. Это разные способы передачи имущества. При дарении право собственности переходит к новому владельцу еще при жизни дарителя после регистрации. Завещание же позволяет человеку сохранить недвижимость в своей собственности до конца жизни.
4. Не проверяют, кому на самом деле принадлежит квартира. Даже если недвижимость оформлена на одного из супругов, она может быть их совместной собственностью. Если для сделки требуется согласие второго супруга, его отсутствие может привести к судебному спору.
5. Не проверяют обременения и права других людей. Ипотека, арест, запрет на отчуждение и зарегистрированные права пользования могут помешать оформлению сделки или повлиять на дальнейшее использование недвижимости.
6. Добавляют в договор условия, которые противоречат сути дарения. Например, требуют от одаряемого пожизненно содержать дарителя в обмен на квартиру. 
7. Оформляют дарение вместо купли-продажи. Если за квартиру передают деньги, сделка уже не является безвозмездной. Попытка оформить ее как подарок может привести к судебным разбирательствам и признанию договора недействительным.
8. Не учитывают налоги при последующей продаже квартиры. 

"Дарение – это не обещание оставить имущество близкому человеку в будущем. Это передача права собственности при жизни дарителя. И если цель человека заключается в том, чтобы обеспечить родственника жильем после своей смерти, сохранить за собой право проживания либо получать пожизненное содержание, необходимо рассмотреть другие предусмотренные законодательством способы оформления отношений", – заключила Карина Тулепова.

По ее словам, каждая ситуация индивидуальна. И юридически правильное решение не всегда заключается именно в оформлении договора дарения.