Проблемы дольщиков в Астане: что изменится с приходом Бахыта Султанова?

В 2017 году в Правительстве решили достраивать проблемные объекты в Астане по программе "Нурлы жер". Механизм таков: АО НУХ "Байтерек Девелопмент" занимает созданному при акимате ТОО "Елорда құрылыс компаниясы" 40 млрд тенге (по 20 млрд в 2018 и 2019 годах). Деньги должны пойти на завершение долевого строительства.

Согласно постановлению Правительства о внесении поправок в программу "Нурлы жер", из 53-х проблемных объектов в Астане:

• 14 – завершат с участием акимата;
• 14 – с привлечением частных инвесторов;
• 25 – за счёт кредита от "Байтерек девелопмент".

4 млрд тенге поступили в апреле 2018 года, к концу года "Байтерек девелопмент" перевёл всю сумму первого транша – итого 20 млрд, но видимых сдвигов в строительстве до сих пор нет. Дольщики возлагают большие надежды на назначенного недавно акима столицы Бахыта Султанова (экс-министра финансов).

"Мы разработали дорожную карту по всем объектам. Наш план – до 2022-го перелистнуть эту грустную страницу в истории нашей столицы", – сказал он на отчётной встрече с населением 20 февраля 2019 года.

Редакция Informburo.kz попыталась выяснить, какие проблемные объекты достроят за счёт кредита от "Байтерек девелопмент".

Долевое строительство за счёт госкредита

ЖК "Шыгыс" одним из первых в Астане вошёл в новую программу спасения долгостроев. Он же – самый крупный в стране по численности дольщиков, по сути – это целый микрорайон. В отношении директора ТОО "Инвестиционная строительная компания ASI" (застройщика ЖК) Сергея Котлярова возбуждали уголовное дело. Но аудит хищений не обнаружил – денег просто не хватило.

Тогда собственники квартир объединились и создали общественное объединение "Шыгыс".

"По опыту долгостроев мы пришли к выводу, что безвозмездно нам не помогут. Все дольщики писали: "Помогите, спасите". Им приходил один и тот же ответ: решайте свои проблемы в гражданско-правовом поле. Но суд ничего не решает: застройщиков посадили – проблема осталась. В ЖК есть свободные площади, которые можно продать после достройки и привлечь деньги. Мы составили обращение, попросили в долг с условием, что вернём эти деньги", – рассказал один из учредителей ОО "Шыгыс" Данияр Абенов.

Мужчина приобрёл свою долю в 2006 году по условиям: 15% первоначального взноса, 5% годовых. "Первоначалка" шла в кассу застройщика, остальные деньги – на депозит. В случае проблем со строительством дольщик имел право забрать деньги с депозита.

ЖК начали строить и обещали сдать в 2013 году. Но ближе к сроку сдачи объекта из-за падения цен на нефть инвесторы ушли со стройки. Тогда условия изменились: дольщики перевели свои депозиты застройщику, чтобы он мог завершить работы. Часть домов всё же возвели, но их не сдали в эксплуатацию.

Почему миллиарды не разморозили строительство?

Первый транш в 4 млрд тенге "Елодра құрылыс компаниясы" получила в апреле 2018 года. Вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев сообщил, что Правительство со своей стороны обеспечило финансирование и ждёт освоения средств. Проводить остальные процедуры должен акимат.

Читайте также: 4 млрд тенге получил акимат Астаны на достройку домов. Ни один объект ещё не завершён

"Много юридических вопросов, судебных споров. К примеру, застройщик в бегах или сидит. Изъятие объекта законным путём должно быть, чтобы завтра он не пришёл и не сказал: "Я собственник. Спасибо, что достроили. До свидания". Изъятие любой собственности и её перераспределение требует законного механизма. Поэтому чуть-чуть затягивается", – пояснил Каирбек Ускенбаев в кулуарах Правительства.

Проблемы дольщиков решит финансово-экономическая модель

1 февраля на встрече с журналистами аким Астаны признал, что решение проблем дольщиков затянулось. По его мнению, власти поступили неправильно, рассматривая каждый объект по отдельности.

Нужно было объединить их в единый пул и решать вопросы в комплексе – создать финансово-экономическую модель. По ней несколько раз пустить в оборот 40 млрд тенге, потому что этой суммы на все 29 объектов не хватит. По грубым подсчётам на долгострои нужно 260 млрд тенге.

"Есть жилые комплексы, в которых 400 дольщиков и 400 квартир. Если государство в них вкладывает деньги, то вернёт только квартиры, а деньги – нет. Есть объекты, в которых, условно, 400 квартир, но дольщиков всего 200. Если к объекту достроить ещё один дом на 400 квартир и продать, то мы решим проблему 200 дольщиков, а оставшиеся 600 квартир будут решать проблемы других объектов. Если таким образом мы двинемся, сможем до конца 2022 года эту проблему решить", – считает Бахыт Султанов.

Власти создадут график очерёдности завершения проблемных объектов.

"Понятно, что если по очереди делать, то и двух, и четырёх лет не хватит. Поэтому мы модель и графики так выстраиваем, чтобы имеющиеся ресурсы эффективно перебрасывать с объекта на объект и быстро предоставлять ключи. Видимо, ждали финансиста, чтобы проблему решить, – пошутил Бахыт Султанов. – Без хвастовства могу сказать, что если правильный тайминг (подробное расписание с указанием дат и времени. – Авт.) сделать, оборот денег обеспечить, тогда можно будет все проблемы решить".

Финансовая модель учитывает подтверждённые и прогнозные показатели, которые повлияют на результат:

• стоимость строительства;
• косвенные расходы;
• ожидаемые доходы.

На сайте "Елорда құрылыс компаниясы" уже опубликовали график работ до 2022 года.

Сейчас в Астане 10 тысяч дольщиков проблемного строительства. 60% из них относятся к:

• ТОО "Инвестиционная строительная компания ASI" (ЖК "Жагалау" и "Шыгыс") – 3311 дольщиков;
• строительной компании "Азбука жилья" – около 2000 дольщиков.

"Есть объекты, где два жилищно-строительных кооператива, и они между собой спорят, дерутся. Мы им тоже предложили формулу – сделать тройственное соглашение. Перестаньте драться между собой, повернитесь лицом к "Елода құрылыс компаниясы", которая возьмёт на себя эти объекты и начнёт строить. Они пока не могут начать строить из-за того, что до сих пор идут судебные тяжбы между двумя ЖСК", – сказал Бахыт Султанов.

Чтобы получить кредит, проблемный объект должен быть "чистым"

Сейчас у дольщиков вызывает вопросы подход ТОО "Елорда құрылыс компаниясы". Чтобы получить деньги на завершение строительства, нужно пройти аудит, экспертизу, предоставить пакет документов. Главное условие – объект юридически должен быть чистым.

"Чтобы взять у них деньги, ты должен быть идеальным. Но такого не может быть, потому что у нас проблемные объекты. У нас куча проблем: где-то уголовные дела, где-то двойные продажи, где-то нет ликвидности, обременения. Нет никаких уступок и исключений для проблемных объектов. Это сильно тормозит реализацию программы", – говорит дольщик Данияр Абенов.

Даже ЖК "Шыгыс" не может получить разрешение на привлечение денег, хотя у него есть застройщик (не сбежал и не сел в тюрьму) и штат юристов, финансистов. Есть бухгалтерия, сохранены проекты, пройдены технический и финансовый аудиты.

Читайте также: Дольщики проблемного ЖК "Шыгыс" обратились за помощью к Асету Исекешеву

У других жилищно-строительных кооперативов, кроме председателя, бухгалтера и в лучшем случае нанятого юриста, больше никого и ничего нет.

"У них есть право собственности на проблемный объект и всё, у некоторых даже документации нет, ничего нет вообще. Потому что когда застройщика, например, закрывали, он уничтожил все документы. Как из этой ситуации выходить? Если нам тяжело, то не представляю, что у них там происходит. Взять ту же "Азбуку жилья". Там есть неликвидные объекты, что с ними будет?" – задаётся вопросом Данияр Абенов.

Одна из главных проблем, которая сейчас стоит перед дольщиками ЖК "Шыгыс" – это обременения четырёх кредиторов:

1. Фонд недвижимости "Самрук-Казына";
2. Астана банк;
3. Банк Центр-кредит;
4. Казахстанская ипотечная компания.

Часть земель отошла к ним в качестве залога. Поэтому ни инвестор, ни "Елорда құрылыс компаниясы" не могут вложиться в строительство.

"Изначально ЕКК планировала вложить в достройку 70% от необходимой суммы, остальное возьмёт на себя инвестор, которого нашёл застройщик. Позже доля ЕКК уменьшилась почти до 50%. Логично, что и долю их площадей нужно пересмотреть. Часть площадей отдать кредиторам, которые разморозят аресты на этих условиях. Все они уже встречались с застройщиком, подписали протоколы встреч. С этим вариантом согласны абсолютно все, кроме ЕКК. Мы не понимаем: они ищут себе сверхприбыль? Из социального проекта решили сделать коммерцию?" – недоумевает Данияр Абенов.

Каковы итоги на сегодня

Директор "Елорда құрылыс компаниясы" Валихан Досаев отрицает какие-либо намёки на получение сверхприбыли.

"Мы не претендуем на личное и на сверхприбыль. Мы стоим только на возвратности наших средств. По объектам группы ASI есть большие проблемы, но мы не можем за них снимать обременения. Мы совместно это делаем, потому что хотим быстрее это решать, быстрее строиться, чтобы поскорее отдать дольщикам ключи от их законных квартир. Но застройщик должен освободить объекты от обременения и только потом начнётся финансирование. Это его обязательства", – подчеркнул Валихан Досаев.

Когда конкретно решится вопрос с кредиторами, в компании не знают. Но в одном из блоков микрорайона "Шыгыс" (ASI) всё же возобновилось строительство. На завершение блока 3а "Елорда құрылыс компаниясы" перечислила по актам выполненных работ 141 млн тенге.

Компания действительно ставит условие, чтобы объект был юридически "чистым". Причина в том, что выделяемые деньги – возвратные. Если есть хоть малейший риски не возврата, компания не будет финансировать стройку. ЕКК готова помочь дольщикам с подготовкой нужной документации, организацией финансового и технического аудитов.

На других объектах – ЖК "Гарант" и "Жеті жол" строительство идёт полным ходом. В "Гарант" запланировано вложить 2,6 млрд тенге, в "Жеті жол"– 5 млрд тенге. Оплачивать подрядчикам услуги будут по факту выполнения работ.

"Буквально на днях завершается подведение итогов госзакупок ЖК "Комфорт de Luxe", "Айсанам de Luxe", "Садовый квартал", после чего будут объявлены конкурсы на строительно-монтажные работы. Сейчас мы пока идём по графику", – добавил Валихан Досаев.

В планах – разработать финансовую модель по ЖК "Комсомольский". Именно у этого объекта летом 2018 года дольщики устроили голодовку. Полиция тогда задержала всех участников. После акимат Астаны объявил, что "Орда инжиниринг" больше не будет участвовать в достройке домов "Азбуки жилья".