Застройщики начали закладывать НДС в цены 2025-го, чтобы сгладить ценовой шок в следующем году

В последние годы рынок недвижимости Казахстана претерпевает масштабные изменения – законы становятся прозрачнее, процедуры распределения жилья и строительства модернизируются, защита интересов всех участников усиливается. Как человек, который ежедневно работает с жильём, вижу, насколько важна адаптация профессионального сообщества и самих граждан к новым правилам, особенно когда речь идёт о цифровизации сделок, усилении контроля над застройщиками и появлении новых социальных инструментов.

Однако нельзя обойти вниманием и существенные сложности: резкий рост цен на жильё в 2025 году существенно усложнил покупку жилья для многих граждан. Несмотря на увеличение зарплат, уровень доходов населения не поспевает за удорожанием квадратного метра, который в крупных городах вырос в среднем на 5–7%, а в некоторых случаях и более. Подорожание объясняется ростом НДС, удорожанием строительных материалов и трудозатрат, а также высокой миграционной активностью, приводящей к дефициту предложения в мегаполисах.

С 1 января 2026 года в Казахстане вступает в силу новый Налоговый кодекс, который существенно меняет налогообложение в сфере недвижимости. Ключевые изменения затрагивают три направления: налог при продаже жилья (ИПН), налогообложение арендованного и НДС для застройщиков.

Налог при продаже недвижимости (индивидуальный подоходный налог – ИПН) взимается с прироста стоимости, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Налог применяется только при соблюдении двух условий:

1) недвижимость находилась в собственности менее установленного срока (сейчас – один год, с 2026-го – два года для объектов, купленных после 1 января нового года);
2) продажа осуществлена с прибылью.

Критически важно: новое правило о двухлетнем сроке владения распространяется только на недвижимость, приобретённую с 1 января 2026 года. 

Если квартира куплена в 2025 году, то продолжает действовать прежнее правило – один год.

С 2026 года вводится режим для самозанятых, который заменяет патент и приложение E-Salyk Business.

Повышение ставки в Алматы до 4% не соответствует действительности. Ставка 4% (социальные платежи) будет единой по всей стране для режима самозанятых. Это не повышение, а новый механизм – ранее арендодатели платили 10% ИПН без социальных гарантий, теперь 4% с пенсионным и медицинским покрытием. Прогнозирую умеренный рост арендных ставок.

С 1 января 2026 года отменяется освобождение застройщиков от НДС при реализации жилья. Базовая ставка НДС составит 16% (ранее застройщики были полностью освобождены).

Освобождение от НДС сохраняется для жилья:

• строительство которого начато до 1 января 2026 года;
• введённого в эксплуатацию до 1 января 2026 года.

Отмечу, что многие застройщики уже начали закладывать НДС в текущие цены, чтобы сгладить ценовой шок в 2026 году.

Рост цен будет сдерживаться ограниченной платёжеспособностью населения. Покупатели просто не смогут позволить себе резко подорожавшее жильё.

Ключевые выводы

1. Налог 15% применяется только к прибыли свыше 33 млн тенге, а значит, большинство обычных сделок останется под ставкой 10%.
2. Переходные положения защитят тех, кто купил недвижимость до 2026 года, для них сохранится годичный срок.
3. Аренда станет легальнее и дешевле для арендодателей (4 вместо 10%), но часть расходов может быть переложена на арендаторов.
4. Первичный рынок ощутит наибольшее давление из-за НДС, но рост будет ограничен платёжеспособностью.
5. Ажиотаж в 2025 году и последующее замедление в 2026-м – наиболее вероятный сценарий развития рынка.
6. По новому Налоговому кодексу ухудшится положение людей, которые продают вторичку.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.