Чёрные застройщики: как вложить деньги в строительство дома и не оказаться обманутым

№1. Какие документы представляют наибольший интерес для дольщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо изучить закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Именно этот закон регулирует отношения застройщика и дольщика. Сделка должна совершаться только с договором о долевом участии в жилищном строительстве. Любые другие виды договоров незаконны.

Договор о долевом участии заключается в трёх экземплярах и вступает в силу с момента постановки на учёт в акимате. Обязательно нужно убедиться, что договор зарегистрирован. Выписка о регистрационной записи направляется по почте или вручается лично под расписку. При неподтверждённой регистрации есть повод задать вопросы застройщику.

Что же касается документов, которые необходимо проверить у застройщика при покупке квартиры, то в первую очередь это должны быть гарантия единого оператора ("Казахстанская жилищная компания") или разрешение на привлечение денег дольщиков, полученное от акимата (в этом случае есть два варианта – с участием казахстанского банка либо по механизму "каркас").

Кроме того, застройщик должен иметь документы на земельный участок и разрешение на строительство.

№2. Кто даёт гарантию о надёжности застройщика

Компания-застройщик обязана одним из трёх способов зафиксировать надёжность своего права на организацию долевого строительства:

• получить гарантии "Казахстанской жилищной компании" (КЖК), которая при любых обстоятельствах обеспечит завершение строительства, в том числе и за счёт собственных средств;
• получить гарантии акимата с участием банка второго уровня. В этом случае если застройщик не закончит строительство, то финансовые обязательства по возврату денег в размере взноса дольщика возлагаются на банк;
• третий способ по механизму "каркас" означает, что акимат даёт гарантии застройщику только после того, как застройщик поднимает каркас объекта.

По всем трём способам организации долевого участия застройщик создаёт уполномоченную компанию или приобретает 100% голосующих акций иного юридического лица по одному проекту строительства многоквартирного жилого дома.

Мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объёмов выполненных работ в пределах проектной стоимости осуществляет инжиниринговая компания.

№3. Что значат гарантии Единого оператора

АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) является единым оператором жилищного строительства в Казахстане, основная задача этой организации – обеспечить казахстанцев доступным и качественным жильём.

Единый оператор проводит проверку документов по проекту строительства и заключает договор о предоставлении гарантии. Чтобы получить гарантии, застройщик должен:

• иметь не менее трёх лет опыта строительства многоквартирных домов;
• построить не менее 18 тыс. кв. м жилья в городах республиканского значения, не менее 9 тыс. кв. м в столице;
• иметь действительные активы, подтверждённые аудиторским заключением;
• величина коэффициента соотношения заёмного и собственного капитала не должна превышать семи в течение всего срока строительства до приёмки в эксплуатацию.

Кроме того, строительная компания обязана иметь:

• земельный участок, принадлежащий на праве аренды или на праве собственности;
• проектно-сметную документацию проекта с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
• деньги для обеспечения целевого использования в долевом участии и/или незавершённое строительство;
• деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
• договор подряда строительства многоквартирного жилого дома.

Если строительная компания имеет договор с единым оператором, то это уже является основанием для привлечения денег дольщиков и не требует какого-либо дополнительного разрешения от акимата. Что бы ни случилось с застройщиком, "Казахстанская жилищная компания", подписав гарантии, берёт на себя обязательства довести строительство до полного завершения, в том числе за счёт собственных средств.

№4. Какие гарантии даёт акимат с участием банка

Ещё один вариант организации долевого участия – это гарантии акимата с привлечением банка второго уровня. С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признаётся доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации. То есть если застройщик не сможет закончить строительство, то вернуть деньги дольщику в размере взноса становится обязанностью банка.

Условия, при которых строительная компания может получить гарантии от банка, несколько мягче, чем в случае с единым оператором. Для получения гарантии застройщик обязан:

• иметь опыт строительства многоквартирных жилых домов не менее трёх лет;
• построить не менее 18 тыс. кв. м жилья в городах республиканского значения, не менее 9 тыс. кв. м в столице.

Для организации долевого участия строительная компания обязана иметь:

• земельный участок, принадлежащий на праве аренды или на праве собственности;
• проектно-сметную документацию проекта с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.

В случае готовности финансирования многоквартирного жилого дома банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

№5. Гарантии по механизму "каркас"

Третий вариант – это способ привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.

В этом случае застройщик обязан в течение последних пяти лет построить жилые дома общей площадью не менее 60 тыс. кв. м и не менее 30 тыс. кв. м в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

Для организации долевого участия после возведения каркаса уполномоченная компания, кроме земельного участка и проектно-сметной документации, как и в вышеописанных вариантах, обязана иметь: 

• наличие завершённого строительства каркаса многоквартирного жилого дома, подтверждённого отчётом инжиниринговой компании;
• договор с инжиниринговой компанией.

Только в случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям они могут обратиться в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства дольщики вправе инициировать процедуру банкротства. При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства многоквартирного жилого дома вправе образовать жилищный строительный кооператив.

№6. Как проверить, находится ли застройщик в чёрном списке

В СМИ и на официальных ресурсах публикуется информация, в каких ЖК и у каких застройщиков не рекомендуется покупать квартиры.

К примеру, со списком (актуальным на начало 2024 года) из 45 жилых комплексов, не имеющих полного пакета разрешительных документов на строительство, возводимых с отклонениями от проекта и прочими нарушениями, можно ознакомиться на сайте акимата Алматы.

Более того, в акимате настоятельно рекомендуют перед покупкой недвижимости убедиться в наличии полного пакета документов на ЖК по справочному WhatsApp-каналу Управления градостроительного контроля Алматы: +7 705 89 66 000.

Акимат Астаны также опубликовал список недобросовестных застройщиков (от 18 августа 2023 года). Отмечается, что Управлением контроля и качества городской среды Астаны за 2023 год в Специализированный межрайонный экономический суд города направлено 63 исковых заявления на приостановление строительно-монтажных работ и снос.

На сайте eKaraganda есть свежий список застройщиков без разрешительных документов. В Караганде рекомендуют проверять строящиеся жилые комплексы на наличие пакета документов, позвонив по телефону 8 (7212) 43-22-43.