GSB UIB директорының орынбасары, экономист Мақсат Халық Aiqyn басылымы ұйымдастырған тікелей эфирде Қазақстандағы ипотекалық бағдарламалар туралы сауалдарға жауап берді. Оның мәліметінше, Қазақстанда үй кезегінде тұрғандар саны 560 мыңға жуықтаған. Бұл елімізде ең кемі осынша отбасы баспанаға мұқтаж екенін білдіреді.
Әлеуметтік жағдайы төмен азаматтарға арнаулы мемлекеттік және мемлекеттік емес ипотекалық бағдарламалар жүзеге асырылады. Алайда "қолжетімді" саналатын бұл баспанаға да көптің қолы жетпей отыр. Неліктен? Мақсат Халық оның бірнеше себебін ортаға салды.
Ипотека неге баршаға бірдей қолжетімді емес?
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары негізінен жағдайы өте нашар, көп балалы отбасыларға, яғни әлеуметтік осал топтарға арналған. Ал табысы орта деңгейдегі азаматтар үшін жеңілдіктер жоқ. Олардың табысы үй сатып алуға жеткіліксіз, ал мемлекеттік бағдарламаға қатысу үшін артық. Коммерциялық ипотекаға ғана қатысу мүмкіндігі бар, алайда оның пайыздық мөлшерлемесі өте жоғары. Тиімсіздігі сонша, орта есеппен пәтердің нарықтық құнынан екі еседей ақша шығындауға тура келеді. Орта табысты халықтың қалтасы мұндай қаражат шығынын көтере алмайды. Сондықтан, экономист мәселенің күрделенуінің екі факторы бар екенін айтады.
Бірінші фактор: теңгенің құнсыздану дәрежесінің жоғары болуы
Қазақстанда төмен пайызбен берілетін тұрғын үй несиелері жоқ. 5-7 пайыз жылдық мөлшерлемемен тек мемлекеттік бағдарламаларға қатысушылар ғана баспаналы бола алады. Ал оларға ел азаматтарының тек белгілі топтары қатыса алады. Яғни, жалпыға ортақ емес деген сөз. Ал нарықтағы ипотекалардың жылдық пайыздық мөлшерлемесі өте жоғары.
"Несиелердің пайыздық деңгейі Ұлттық банктің базалық пайыздық мөлшерлемесімен бекітеледі. Ұлттық банктің базалық пайыздық мөлшерлемесі бүгінде – 9,5%. Демек 9,5%-дан төмен ипотекалық несие банк үшін тиімсіз саналады. Бұл мөлшерден төмен пайызбен несие бере бастаса, онда банктер не қаржы институттары шығынға батады", – дейді Мақсат Халық.
Оқи отырыңыз: Тұрғын үй бағдарламалары көбейді. Биыл баспаналы болудың 11 мүмкіндігі
"Еуропада 2-4%-бен несие беріледі, Қазақстанда неге олай емес?" деген көп көкейіндегі сұрақтың жауабы – осы. Қазақстан дамушы ел болғандықтан, валютасының құнсыздану дәрежесі жоғары. Сондықтан да Ұлттық банк теңгені басып шығарған кезде базалық пайыздық мөлшерлемені нарықтағы бағалардың құнсыздану дәрежесіне шақтап, есептейді.
2015 жылы еркін айналымға көшкелі бері Ұлттық банк инфляцияны таргеттеу саясатын жүргізеді. Елдегі инфляциялық межені арнайы бір дәліздің ішінде сәтті төмендетіп келе жатқан еді.
"Биыл инфляция 4,6% дәліздің ішінде болады деп жоспарланған, бірақ пандемия салдарынан осы межеден жоғарылап кетті. Демек соңғы жылдардағы Ұлттық банктің "инфляцияны ауыздықтаймыз" деген қажырлы, аянбай істеген еңбегі еш кеткелі тұр", – дейді экономист.
Инфляция 3-4 пайызға төмендесе, онда артынан базалық мөлшерлеме де белгілі дәрежеде түседі. Базалық пайыздық мөлшерлеме бес пайызға дейін түсетін болса, онда елімізде 5-6% дәрежедегі ипотекалық несиелер пайда бола бастайды.
Екінші фактор: Құрылыс компанияларының жұмысы
Тұрғын үй қалай салынады. Ең әуелі құрылыс компаниялары жер сатып алуы керек. Сосын ол жерді пайдалану мақсатын өзгертеді. Ол жер шаруа қожалығына арналған жер болуы мүмкін. Тұрғын үй салуға арналған жерге рұқсат алу үшін біраз тер төгеді. Бюрократиялық үлкен кедергілерге ұшырайды. Ол жерді мемлекеттен қанша ақшаға сатып алу керек. Осының барлығы тұрғын үй бағасын арттырып жібереді.
Оқи отырыңыз: "Бақытты отбасы" басталды, "Баспана хит" қымбаттады. Тұрғын үй нарығында тағы қандай өзгеріс бар?
Бюрократиялық кедергілер құрылыс компанияларының жұмысына кедергі жасап тұр. Сондықтан, бұл нарықта бәсеке жоқ. Санаулы құрылыс компаниялары ғана бар. Ал жаңа ойыншылардың нарыққа шығуына бюрократиялық кедергілер бар. Осы себепті бізде арзан, төмен пайызбен берілетін тұрғын үйлер болмай тұр.
"Бізде нарықтағы ең тиімді мөлшерлеме – 3,5%. Оның өзіне қол жеткізу үшін жылдар бойы ақша жинауға тура келеді. Сіз жинаған ақшаны Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі өз мақсаттарында айналымға салады. Содан кейін ғана сізге төмен пайызбен несие ұсына алады", – дейді Мақсат Халық.
Бастапқы жарнаны алып тастауға бола ма?
Жаңадан енгізілген "5-10-20" бағдарламасында бастапқы жарна он пайызға дейін төмендетілді. Дегенмен, мұный өзінде көп адам бұл бағдарламаға қатыса алмай тұр. Себебі, бағдарлама талабы бойынша:
- үй алғысы келетін адамның атында баспанасы болмауы шарт;
- тұрғын үй кезегінде тұруы міндетті;
- табыс көзі отбасындағы жан басына шаққанда 3,1 күнкөріс деңгейінен аспауы қажет.
Бұған қоса, пәтер құнының 10 пайызы көлемінде жинаған қаражаты болуы тиіс. Мұны бағдарлама әзірлеушілер азаматтардың қаржылық мәдениетін қалыптастыру қажеттігімен байланыстырады. Яғни, бағдарлама бойынша пәтер алған адамның ай сайын тұрақты түрде несиені өтеп тұра алатынының кепілі болуы тиіс.
"Мұнымен келісуге болады. Өкінішке қарай, көп азаматтың қаржы жинау мәдениеті қалыптаспаған. Қолымызға ақша түссе, оны дереу жұмсауға әуеспіз. Әрине, тапқан табысы күнделікті тұрмыстық шығындарынан артылмайтындар да бар. Алайда біз қазір табысы орташа деңгейдегі азаматтардың мәселесін сөз етіп отырғандықтан, қаржылық сауатымызды арттырып, ақшаны тиімді жұмсап үйренгеніміз жөн", – дейді Мақсат Халық.
Оқи отырыңыз: "5-10-20" жаңа тұрғын үй бағдарламасы. Артықшылықтары мен шарттары қандай?
Неміс ғалымы Энгельдің заңына сүйенсек, халық табысы неғұрлым азайған сайын олардың азық-түлік шығындары артады. Елімізде негізінде орташа айлық – 100 мың теңге шамасында. Соның бір бөлігі – азық-түлік шығындары, тағы бір бөлігі – өзін-өзі дамыту, қызмет көрсету, дәрі-дәрмек алу деген сияқты басқа да шығындар. Азық-түлік шығындарының үлесі неғұрлым ұлғайған сайын халықтың жағдайы кедейшілікке жақын деуге болады.
Қазақстанда халық табысының жартысын азық-түлік шығындары құрайды. Соңғы мәліметтерде – 54%, яғни халық алған табысының 54 пайызын азық-түлікке жұмсайды. Қалғанына балаларын оқыту керек, басқа да отбасының шығындары бар, денсаулығына жұмсау керек, алып отырған несиесін төлеу керек.
Азық-түлік шығындарының үлесі Еуропада – 8%. Көп дегенде он пайыздан аспайды. Жалақысының қалған бөлігін өзін-өзі дамытуға, фортепиано курсына, неше түрлі спорт секцияларына жазылуға жұмсайды. Денсаулығын күтеді. Қалған 20 пайызын жинап, үй алады.
"Өкінішке қарай, бізде жинақ деген дүние жоқ. Халықты түсіне отыра, қолына алған табысы аз екенін біле отыра айтқым келеді: 20 пайыз деп айту ағаттық, ең болмаса 10%, тіпті 5% болса да, ай сайын салып отыруға үйрену керек. Онсыз мемлекеттік не банктердегі ипотекалық бағдарламалар арқылы болсын үй алу арман боп қала береді", – дейді экономист.
Жастар қалай баспаналы болмақ?
Жастарға қатысты арнайы бағдарлама жасақталған. Әсіресе ірі қалаларда жүзеге асырылып жатыр. Алматы қаласында "Алматы жастары" бағдарламасының шарттары тиімді. Алматыда екі жыл бойы тіркеуде тұру талабын алып тастады. Тіркеуде тұрмаса да осы бағдарламаға тапсыра алады. Бірақ бұған көп жас қатыса алмайды, өйткені оның көлемі аз. Еліміздегі бағдарламалар теңізге құйған тамшыдай ғана.
Оқи отырыңыз: "Алматы жастарына" қатысу үшін енді тұрақты тіркеу міндетті емес. Тұрғын үйге өтінім 22 маусымнан қабылданады
Жылда ел аумағында 14 млн шаршы метр көлемінде жылжымайтын мүлік тұрғызылады. 100 мың отбасы қамтамасыз етіледі. Құрылыстың көпшілігі әлеуметтік қана емес, коммерциялық бағытта салынады. Ең үлкен мәселе – мемлекеттің күш-жігері жылына 100 мың отбасыны қамтамасыз етуге жетеді. Жастарға берілетін үй үлесі азая береді.
