Кейінгі бірнеше аптада болған оқиғалар – мұнай бағасының құлдырауы, доллар бағамының қымбаттауы мен елдің бас қалалары мен бірқатар өңірін "құрсауға алған" карантин режимі – жылжымайтын мүлік нарығына да салқынын тигізуде.
Рас, соңғы он жыл ішінде бізді құрылыс компаниялары жылжымайтын мүлік нарығы тұрақты екеніне сендіріп келеді. Дегенмен, бұл тым күмәнді.
"Егер өз-өзімізді алдауды қойып, айналамызға сыни көзбен қарайтын болсақ, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы тек қана Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ипотекалық бағдарламасының арқасында ғана аман тұрғанын аңдаймыз. Онда да ипотека талаптарына сай келетіндер ғана сауда жасай алуда. Мысалы, Нұр-Сұлтанда қазір тек қана арзан эконом класты үйлерді ғана сатуға болады", – дейді "MorewayInvestment" инвестициялар жөніндегі сарапшысы Даниял Байболов.
Оқи отырыңыз: Тұрғын үй бағдарламалары көбейді. Биыл баспаналы болудың 11 мүмкіндігі
Қажет болмай қалған элиталық пәтерлер
Сарапшының сөзінше, елордада қарқынды құрылыс жүргізілген жылдары бой көтерген 20 млн шаршы метрден астам нысандар бүгінде ешкімге қажет болмай қалған.
"Мұндай бағасы тым қымбат үйлерді қазір не сата, не жалға да бере алмайсың. Халықтың төлем қабілеті бұрыннан төмен болса, биылғы 9 наурыздағы "қара дүйсенбіден" кейін жылжымайтын мүлік нарығындағы баға тіпті де төмендеді", – деді Даниял Байболов.
Әрине, коронавирус пандемиясының салқыны тек бізді ғана емес, әлемді тұралатып тастады. Дегенмен, оған қоса Қазақстандағы жағдайды одан бетер ушықтыра түсетін тағы бір алғышарт бар. Ол – АҚШ долларының қымбаттауына орай, теңгенің құнсыздануы. Бұл ел бюджетіне артық салмақ түсіретіні сөзсіз.
Оқи отырыңыз: 2020 жылы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінен кім үй ала алады?
"Ұлттық банк базалық мөлшерлемені көтеруге мәжбүр болды. Демек, енді ипотека тағы да қымбаттап, соның ізінше пәтер сатып алу тіптен қиындай түспек. Бұған қоса доллар құнының өсуі мен кредиттік мөлшерлеменің көтерілуі салдарынан құрылыс материалдарының, құрылыс-монтаж жұмыстарының, соған сәйкес жаңа баспананың құны да қымбаттай түспек", – деді Даниял Байболов.
Саусақпен санарлық сатып алушы үшін баспананы екінші нарықтан, яғни, ескі үйлерден сатып алу тиімдірек болайын деп тұр. Ал жаңа салынған пәтерлердің нарығы тоқырайды. Сәйкесінше, құрылыс компаниялары аса қиын жағдайда қалуы әбден мүмкін.
Жетімдердің қолы жетпейтін көп үй
Бірақ, құрылыс компаниялары үйлерді сатпай, келешекте баға көтерілуін күтіп отыра беруі де болжанып отыр7
"Қазақстандағы құрылыс компанияларының көбі банктермен аффилиирлік байланыста. Олар жаңа үйдегі пәтерлерді нарықтық бағамен сатқанда да, біраз бөлігін айналымға шығармай, сақтап қалады", – дейді экономист Меруерт Махмұтова.
Оқи отырыңыз: Жастарға – жаңа тұрғын үй бағдарламасы
Қазіргі уақытта Қазақстан бойынша 150 мыңнан астам жетім үй ала алмай, әлеуметтік баспана кезегінде ондаған жылдар бойы күтуге мәжбүр.
Жетімдер мен тұрмысы төмен жандарға ондаған жылда әзер деп тиген "жалға берілген" баспанада көрші пәтердегі "әңгіме-дүкен" естіліп тұрады. Сапасы мүлдем сын көтермейді. Осындай "су жаңа" үйге кіріп алып, Мемлекеттік сәулет-құрылысты қадағалау ұйымына арызданып, нәтиже шығара алмай жүргендер саны көп. Бірақ, мемлекеттік қадағалаушы ұйымның қолы қазір байлаулы. Олар пәтер иелерінің шағымынан кейін ғана тексеруге мүмкіндік алып, онда да айыппұл салғанымен, құрылыс компаниялары сәл ғана жамау-жасқау жасап, "жөндедік" деумен құтылады.
"Құрылыс сапасының бұлайша құлдырауына кейінгі кездері қалыптасқан жүйе кінәлі. Еліміз "Doing business" рейтингіндегі орнымызды жақсартамыз деп құрылысты қабылдап алатын құзырды бәсекелі ортаға берді. Мұндай мүмкіндікті пайдаланған құрылыс компаниялары өз жандарынан осындай компаниялар құрады. Құрылысты өздері салып, сапасын өздері қадағалайды", – дейді Меруерт Махмұтова.
Оқи отырыңыз: Кепілде тұрған пәтерді қалай тиімді, қауіпсіз сатып алуға болады?
Осылайша, банкті, яғни қаржыны, қадағалауды, құрылыс салуды бір қолға шоғырландырып алған құрылыс компаниялары қандай да дағдарыстан қорықпайды-ау деген алаңдаушылық бар.
Элиталық үйлер неге статистикада жоқ?
Қазақстанда иесін таппай, сатылмай тұрған "элиталық" үйлердің нақты санын статистика органы есепке алмайды. Ондай мәліметті табу мүмкін емес. Статистика тек пайдалануға беріліп, мемлекеттік акт алған үйлерді ғана, онда да жер үйлерді есепке алады. Ал элиталық "сақалды құрылыстардың", жұрттың ақшасын алдап алып, шетелдерге ізін жасырған құрылыс компаниялардың басшы-қожайындарының саны қаншама?..
Елдегі құрылыс компаниялары өтпей тұрған үйлерінің нақты санын ешқашан ашпайды. Бұл – коммерциялық құпия.
Оқи отырыңыз: Алаяқ риэлторлар. Сақ болыңыздар
Дағдарыс жағдайында жылжымайтын мүлік саласында не істеу керек?
Бұл сұраққа "MorewayInvestment" инвестициялар жөніндегі сарапшысы Даниял Байболов төмендегіше жауап берді:
- Егер сізде расымен баспана болмаса, ипотека бойынша төлемдер 30%-дан аспаса және оның тұрақтылығына сенімді болсаңыз, дәл қазір сауда-саттықтың дер кезі. Баспана сатып алудан қорықпаңыз.
- Егер сіз қандай да бір активті сатсаңыз/мұраға баспаналы болсаңыз/ақша жинап алсаңыз, жалпы қолыңызда басы бос қаражат болса, байбаламға берілмеңіз және аспандап тұрған бағаға доллар сатып алмаңыз. Валюта – жалпы әсте инвестицияға жатпайды. Ең жақсысы, кез келген дағдарысты жеңіл артқа тастауға жәрдемдесеиін пассивті табыс табу үшін шетелдік жылжымайтын мүлікке қаржы салыңыз. Мысалы, Солтүстік Кипрден 70.000$ бағаға екі бөлмелі пәтер сатып алыңыз да, жыл сайын оны жалға беруден 8 000 доллар тауып отырыңыз.
- Егер сізде кейін пайдамен сату үшін жер сатып алу немесе үйдің іргетасы жаңадан қаланып, шұңқыры жаңадан қазылып жатқан сәттен бастап жылжымайтын мүлік сатып алу тәжірибеңіз болса, онда ендігі жерде бұл схема Қазақстанда жарамсыз болып қалды. Жаңадан өсіп келе жатқан жаңа нарықтарды іздеңіз. Келешегі жақсы, бірақ қазір лайықты бағалана қоймаған елдерге қаржы салыңыз. Жоғарыда айтылған Солтүстік Кипрде жерге немесе жаңа құрылысқа инвестиция салу арқылы екі жылда 40-тан 60%-ға дейін табыс табуға болады.
"Жалпы алғанда, дәл қазір сабырлылық сақтаудың, әбден кесіп-пішілген шешім қабылдау және ең жоғарғы жеміс әкелетін салаға қаржы жұмсап, инвестициялаудың маңызы аса зор болып тұр. Дағдарыс мәңгілік емес екенін естен шығармаңыз", – дейді Даниял Байболов.
Оқи отырыңыз: Пәтер жалдау немесе ипотекаға баспана алу: қайсысы тиімді?
Айта кетейік, Солтүстік Кипрдің жылжымайтын мүлік нарығы – Жерорта теңізі нарығындағы қазіргі ең жоғары қарқынмен дамып келе жатқан, жыл сайын 5-10% өсім беріп отырған пайдалы нарық болып тұр.
Кейінгі 5 жылда тәжірибелі шетелдік инвесторлар – ағылшындар, скандинавтықтар мен изральдықтар белсенді түрде инвестиция салуда. Бұл аралдың тартымдылығын қазақстандықтар да бағалаған көрінеді. Қазір Солтүстік Кипр біздің отандастарымыз шетелдік жылжымайтын мүліктерін сатып алып жатқан елдердің тізімінде Түркиядан кейінгі екінші орында.
Тұтастай алғанда, халықаралық талдаушылар бұл елдің келешегін оң бағалап отыр. Солтүстік Кипр экономикасы туризм, құрылыс, газ кенішін игеру секторларының дамуы есебінен өсіп келеді. Ең бастысы – бұл ел халықаралық қауымдастық тарапынан мойындалғаннан кейін жылжымайтын мүліктің құны кем дегенде 2-3 есе өсіп, жалпы еуропалық бағамен теңесетіні анық.
