Сатылатын жылжымайтын мүлік туралы хабарламаларда "кепілде тұрған" пәтер көп. Кейбір сатып алушылар қағазбастылығы мен алаяқтарға тап болу қаупінен сақтанып, мұндай ұсынысты тіпті елемейді, кейбірі мұндай пәтерлердің арзанға түсетінін біліп, оларды әдейі іздейді.
Informburo.kz кепілде тұрған пәтерді сатып алуға бола ма, ақшадан айырылып қалу қаупін азайтудың қандай жолдары барын зерттеп көрді.
№1. Кепіл дегеніміз не?
Қарыз берушінің мүддесін қорғаудың бір түрі. Қарыз алған адам міндеттерін орындамаған жағдайда кредитор арадағы келісім шарт негізінде кепілге қойылған мүлік (үй, пәтер және т.б.) арқылы қаражатын қайтарып ала алады. Кепілзат иесі кепілге салынған мүлік иесінің алдында басымдығы бар. Кепіл ұғымы мен оның түрлеріне қатысты түсініктер ҚР Азаматтық кодексінің 299 және 303 баптарында толығырақ жазылған.
№2. Кепілде тұрған пәтерді сатып алудың қандай тиімділігі бар?
Олардың бағасы нарықтағыдан төменірек болады. Мұндай пәтерлерді ипотекаға алуға болмайды, өйткені ол қандайма бір қарызды қайтарудың кепілі ретінде салынған. Осы міндет әлеуетті сатып алушылар санын азайтады, сол себепті иелері пәтердің бағасын төмендетуге мәжбүр болады.
Беделді банкте кепілде тұрған пәтердің құжаттарында мін болмайды. Өйткені банк несие бермес бұрын пәтердің құқық белгілеуші құжаттарын міндетті түрде тексереді, қауіптерін бағамдап, мүлікті бағалайды, содан кейін барып қарыз береді.
№3. Қандай қиындықтарға тап болуыңыз мүмкін?
Иесі кепілге салғаннан кейін пәтерін жалға беру, сату, сыйға беру, немесе жоспарын қайта жасау үшін әуелі банктен келісім алады. Осыған байланысты кепілде тұрған пәтерді сатып алушы құжаттарды рәсімдегенде проблемаларға тап болуы мүмкін. Мүлікті кепілден алдын ала шығару немесе кепілде тұрған мүліктің иесін ауыстыру кезінде банктің шешімін күту керек болады. Бұған бірнеше аптадан бастап бірнеше айға дейін уақыт кетуі мүмкін.
Егер пәтерді кепілзат иесі-банктен сатып алсаңыз алдыңғы иелерімен проблемалар болуы мүмкін. Пәтердің алдыңғы иелерін пәтерден шығарумен жаңа иелері айналысады.
– Әншейін үйге кіріп, онда тұрып жатқандардың келісімінсіз пәтерден шығару заңсыз болып табылады. Озбырлық көрсеткені үшін қылмыстық жауапкершілікке тартылуыңыз мүмкін. Сол үшін пәтерден шығару туралы талаппен сотқа бару керек болады. Содан кейін атқару өндірісі аясында сот орындаушы борышкерлерді пәтерден шығаруға құқылы болады. Бір мүлікке басқа да тұлғалар таласуы ғажап емес. Олар басқа кепілзат иесі, кредиторлар немесе үлескер меншік иелері болуы әбден мүмкін, – дейді заңгер Таир Назханов.
№4. Кепілде тұрған баспананы сатып алу тәсілдері
Кепілде тұрған мүлікті сатып алудың үш негізгі тәсілі бар:
- Несиені қайтару бойынша борышкерлер міндеттемелерін орындамаған жағдайда олардың кепілге қойған пәтерлерін банктер аукционға шығарады. Пәтерін сата отырып, банк қарыз алушының залалын өндіріп алады.
- Тікелей пәтер иесінен сатып алудың екі тәсілі бар. Пәтер иелеріне кепілақы бере отырып, жылжымайтын мүлікке салынған құқықтарды (ауыртпалықтар) шешуге көмектесуге болады. Тек содан кейін пәтерді өз атына рәсімдеу немесе кепілде тұрған мүлікті сатып алу арқылы борышкердің міндеттерін мойнына алу, әрі қарай несиесін төлеп жалғастыру. Екінші жағдайда мәміле мүмкіндігі туралы шешімді кепілзат иесі – банк қабылдайды.
- Риэлтор арқылы. Жылжымайтын мүлік агенттігінің өкілі мәмілені жүргізуге қатысты міндеттерді толық мойнына алады. Бұл ретте риэлтор жан-жақты тексеру жасап алатындықтан, кепілде тұрған мүлікті сатып алудың қаупі азаяды, алайда сатып алушы көп шығынданады.
Мақаланың орысша нұсқасын оқи отырыңыз: Как купить залоговую квартиру выгодно и безопасно?
№5. Сатып алушыға қандай қауіпті қалай айналып өтуіне болады?
Негізінен кепілде тұрған пәтерді сату үшін иесі әуелі толықтай несиесін жабуы керек. Көбіне бұл үшін сатып алушының ақшасын пайдаланады. Басты қауіп – сатушы қарызды жабуға алған ақшаның бір бөлігін басқа мақсатқа жұмсап, қашып кетуі мүмкін. Мұндайда мәмілені аяқтауға болмайды, өйткені банктің несиесі төленбеген әрі пәтер кепілден шығарылмаған. Оған жол бермес үшін сарапшылар қарызды жабуға керек ақшаны кепілақы ретінде беріп, оны бергенін растайтын құжат алу міндетті екенін айтады. Содан кейін сатушымен банкке барып, несиенің жабылғанына көз жеткізу қажет.
Бұдан бөлек, сатушының міндеттерін сатып алушының толықтай білмеуі салдарынан ақшаңыздан айырылып қалу қаупі болуы ықтимал. Мәселен, сатып алушының кепілақы ретінде берген ақшасы айыппұлдарының көбеюіне байланысты пәтерді кепілден шығаруға жетпеуі де мүмкін. Егер бұны банкке төлем жасалғаннан кейін білсеңіз, кредитордан ақшаны қайтарып ала алмайсыз.
№6. Мәміле жасасу кезінде неге назар аудару керек?
Сатып алушылар төмендегі жағдайлардың бірінде абай болғаны абзал:
- Егер сатушы пәтердің құжаттарының түпнұсқасын және жылжымайтын мүлікке салынған құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтаманы көрсетуден бас тартса;
- Нотариуспен куәләндірілгеніне қарамастан қолында тек құжаттардың көшірмесі мен дубликаттары ғана болса;
- Нақты төленген сомамен салыстырғанда келісім-шартта одан да төмен бағаны көрсетуді ұсынса;
- Сату-сатып алу келісім-шартының орнына сыйға беру шартын рәсімдеуді ұсынса;
- Сату-сатып алу келісім шартын нотариуста куәләндіруден бас тартса;
- Пәтерді сатуға жұбайының келісімін көрсетпесе немесе неке қатынасында жоқтығын растамаса;
- Құқық белгілеуші құжатта өшірулер мен түзетулер көп болса;
- Техникалық құжатта көрсетілген пәтердің аумағы әділет органдарында тіркелген аумақпен сәйкес келмесе;
- Жылжымайтын мүлікке салынған құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтамада бір құқық белгілеуші құжат көрсетіліп, ал сатушы басқасын көрсетіп тұрса;
- Сату туралы келіссөздерді бөлек адам жүргізіп, ақшаны басқа біреу алатын болса, онысымен қоймай пәтердің иесі бөлек адам боп шықса;
- Мүлік сенімхатпен сатылатын болса;
- Меншік иесі әрекет етуге қабілетсіз, ішімдікке салынған, психоневрологиялық және наркологиялық диспансерде есепте тұрса.
Егер құжаттарын тексере алмасаңыз және сатушының мүлікке иелік ету құқығына көз жеткізе алмасаңыз пәтерді сатып алудан мүлдем бас тартқан абзал.
№7. Мәмілеге біреу қарсы бола ала ма?
Иә. Бұрынғы иелері немесе мүлікке құқылы үшінші тұлға сату-сатып алу мәмілесін жарамсыз деп тану туралы сотқа арыздана алады. Егер мәміле сомасы кепіл ақыны жаппаса, сатып алуды заңсыз деп тануы мүмкін. Несие кепілмен пәтердің ең қымбат бағасы көлемінде алынып, мүліктің бағасы құлдырап кеткенде осындай болуы ғажап емес. Мұндай жағдайда пәтердің бұрынғы иесі қарыздың толық жабылмағаны туралы арыз жазып, баспанасын қайтарып ала алады.
Кейде сатушының бір емес, бірнеше несиесі болуы мүмкін. Онда жаңа ғана кепілден шығарылған пәтерге басқа банктер де тыйым сала алады. Осындай жағдайда пәтер иесі баспанасын сата алмайды. Кепілақы ұсынбас бұрын, сатушының басқа банктерге қарызы бар-жоғын білген маңызды. Оның несие тарихын сұрауға да болады.
№8.Пәтерді барынша қалай қауіпсіз сатып алуға болады?
Сатушы туралы көбірек мәлімет жинаңыз. Кепілзат иесі-банктен пәтер иелері туралы құжаттарды сұраңыз (сатушының келісімімен, оның көзінше). Онда кепілде тұрған мүліктің барлық иелерінің пәтерді банкке кепілге беруге рұқсаты болуы тиіс.
Сатып алып отырған пәтердің барлық иелерімен таныс екеніңізге көз жеткізіңіз, пәтерге үшінші бір тұлғаның иелік ету құқы бар-жоғын анықтап алыңыз. Қарыздары мен айыппұл шаралары туралы толық ақпаратты жинаңыз. Мүлікке тыйым салынуы мүмкін басқа да қарыздары жоғын біліп алыңыз.
Кепілақы ретінде қарызды жабуға беретін қаражатыңызға алдын ала шарт жасасыңыз. Заңға сәйкес, егер сатушы сату-сатып алу туралы мәміледен бас тартатын болса, сатып алушыға кепілақыны екі есе көлемде қайтаруы тиіс. Ақшаны банк қызметкерлерінің көзінше әрі қарызды төлеуге қажет соманы түгел беріңіз. Жылжымайтын мүлікке тсалынған ауыртпалықтар туралы анықтаманы Халыққа қызмет көрсету орталығынан алыңыз, мәміле бойынша мүлікті сату-сатып алу шартын куәләндіретін нотариус алдында есеп айырысыңыз.
Материалды дайындауда көмектескені үшін заңгер Таир Назхановқа алғыс білдіреміз.
Авторы Наталья Батрақова.
Аударған Мәншүк Шапхатқызы.
