Отечественные эксперты считают, что за реализацию строительных проектов на уровне котлована вряд ли кто возьмётся, в ближайшие месяцы казахстанские строители будут лишь достраивать имеющиеся объекты. По прогнозам, строительные работы продолжатся лишь в Нур-Султане, Алматы и Шымкенте, строительство в регионах будет заморожено. Свёртывание проектов специалисты связывают с рядом критичных для отрасли факторов.

Строить стало слишком дорого

Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что казахстанская строительная отрасль находится в постоянном стрессе с начала ковидных ограничений (2020 год. – Ред.).

"Был стресс из-за кадрового голода, пришёл стресс из-за удорожания строительных материалов, – сообщил глава ассоциации. – Затем за счёт компенсации отложенного спроса увеличились объемы строительства, соответственно, выросла потребность в строительных материалах. Сейчас отрасль переживает очередной стресс из-за ввода антироссийских санкций, которые оказывают непосредственное давление на РФ и уже начали бить по нам".

По словам эксперта, удорожание стоимости стройматериалов и строительных работ с начала 2022 года более чем на 10% подтвердило Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК.

По данным Ассоциации застройщиков, стройматериалы подорожали значительнее – на 10-25%. По отдельным позициям (щебень, арматура и др.) наблюдается удорожание более чем на 100%. В 2021 году арматура стоила 323 тысячи за тонну, сейчас – 507 тысяч. К концу года строители ожидают незначительную корректировку стоимости арматуры в сторону снижения. По бетону тенденция на стабильный рост. На газоблоки, надеются строители, цена зафиксируется к концу года.

Микрюков назвал ещё один отраслевой стресс, который связывает активность застройщиков – это закрытие ипотечных программ:

"Осталась только одна ипотека для среднего класса – это "7-20-25" (программа ипотечного кредитования под 7% годовых, с первоначальным взносом 20% и сроком на 25 лет – Ред.). На начало года финансирование по программе со стороны государства оставалось на уровне 600 млрд тенге. После исчерпания бюджета останутся дешёвые ипотечные продукты только для военных и малоимущих".

Читайте также: Насколько выросли цены на квартиры и что будет дальше

По данным эксперта, коммерческая ипотека банков находится в настоящее время на уровне 17-19%.

"Ни один здравомыслящий человек в такую ипотеку не зайдёт", – считает Микрюков, предложив вернуть на рынок популярный у среднего класса ипотечный продукт "Баспана хит". Он также представил ещё одно предложение казахстанских застройщиков – внедрить государственное субсидирование ставок по кредитам. Рынку нужны дешёвые деньги, ему нужен драйвер, который будет его двигать и развивать.

По данным Ассоциации застройщиков, до 30% объектов жилой недвижимости приобретали по ипотечным программам. И поэтому главной мерой господдержки отрасли застройщики называют ипотечные продукты.

По стандартам ООН, норма обеспеченности жильём одного человека – 30 м2, в Казахстане пока на одного жителя приходится 24 м2. При реалистичном сценарии догонять общемировые нормы Казахстан будет, как минимум, до 2050 года.

Коммерческой недвижимости станет меньше

Председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Qaz Property Кайрат Кокенов подтвердил увеличение дефицита стройматериалов и оборудования: "Россия запретила вывоз многих товаров со своей территории даже в страны ЕАЭС. Этот вопрос сейчас активно обсуждается и решается, но он влияет и на сроки, и на себестоимость строительства".

Не менее важной проблемой эксперт считает сложность точно спрогнозировать себестоимость объекта и сроки его окупаемости из-за высокой волатильности тенге последние полтора месяца. Хотя специалисты пересматривают финансовые модели каждый месяц. Кроме увеличения расходов во время строительства будет наблюдаться рост стоимости услуг на обслуживание коммерческой недвижимости. На этот показатель влияет опять-таки увеличение в стоимости расходных материалов и услуг персонала.

"Могу сказать, что окупаемость инвестпроектов раньше была в районе 7-8 лет, сейчас этот срок увеличивается до 13-15 лет", – резюмировал председатель Qaz Property.

Прогнозы по рынку Кокенов считает неутешительными. Увеличение сроков окупаемости таких объектов значительно снижает интересы потенциальных инвесторов к этому рынку. А износ имеющихся коммерческих объектов может снизить интерес арендаторов к зданиям, что может привести к простоям неликвидных объектов.

По его прогнозам, на рынке коммерческой недвижимости в Казахстане произойдёт сокращение предложения качественной недвижимости. Даже в крупнейших городах республики – Нур-Султане и Алматы – новые объекты строиться не будут, будут только достраиваться и сдаваться в эксплуатацию существующие.

Кайрат Кокенов предлагает инвесторам обратить особое внимание на расчёт финансовых моделей перед вхождением в проект управляющим компаниям оптимизировать стоимость эксплуатации объектов. Эксперт предложил также проработать с коммерческими банками и институтами развития программы кредитования на реконструкцию существующих площадей, внедрить в национальное законодательство понятие кондоминиума для урегулирования вопроса коллективных инвестиций.

Клининг эконом-класса

Член Ассоциации управляющих и сервисных компаний Qaz Property Александр Разинков сообщил, что ряд факторов повлиял на увеличение стоимости работ и расходных материалов клининговых компаний.

"Однако, повысить цены на услуги по профессиональной уборке объектов коммерческой недвижимости в этом году вряд ли удастся, потому что договоры на оказание услуг заключались в конце 2021-го – самом начале 2022 года. И пересматривать цены управляющие компании и арендаторы объектов коммерческой недвижимости не хотят", – сказал Александр Разинков.

По данным Разинкова, профессиональное оборудование для клининга в Казахстане не производится, поэтому поставляется от европейских производителей через логистические компании. Однако с начала российско-украинского военного конфликта и введения антироссийских санкций произошло нарушение логистических цепочек поставок из Европы, доступ к некоторым товарам ограничили.

"Сократилось и количество транспортных компаний, осуществляющих поставки. Потому что авто с российскими и белорусскими номерами не могут теперь ездить в Европу. А ограничение логистов сразу отразилось на стоимости услуг этих компаний и сроках поставки. Последние теперь увеличились втрое – с 30 до 90 рабочих дней", – сообщил директор клининговой компании.

На рынке наблюдается существенное увеличение операционных расходов из-за удорожания средств гигиены (товары эконом-класса на 20-30%, премиум – на 70-80%). Кроме того, подорожали бытовая химия на 20-25%, оборудование – на 10-15%.

"Частично средства гигиены, а это туалетная бумага, бумажные полотенца, производятся в Казахстане, но их объёма явно недостаточно. К тому же сырьё для производства – целлюлоза – к нам завозится извне. Казахстанцы недавно столкнулись с проблемами дефицита и роста цен на офисную бумагу, так вот на туалетную бумагу наблюдается такой же быстрый рост цен", – заявил эксперт.

Вдобавок ко всему, повысили стоимость на свои услуги контрагенты по ремонту оборудования, офисной техники, производству мебели, пошиву униформы, рекламе и маркетингу.

"Понятно, что с отрицательной рентабельностью работать никто не будет, соответственно, все начнут экономить. Мы понимаем также, что возможна частичная оптимизация рабочих процессов, услуг сервис-компаний, но очевидно, что произойдёт снижение качества клининговых услуг", – подытожил Александр Разинков.

Читайте также: