Насколько выросли цены на квартиры и что будет дальше

11 марта 2022, 17:05

Почему стройиндустрии нужна господдержка, а казахстанцам – новое жильё.

Казахстанский рынок жилья лихорадит. Падение отечественной валюты по отношению к доллару спровоцировало по нарастающей рост цен на строительные материалы, работы и, как следствие, на жильё. Эксперты объяснили Informburo.kz, почему дальнейший рост цен на новое и вторичное жильё неизбежен, а также кто и как может помочь строителям, продавцам и покупателям.

Спрос на новое жильё растёт, цены тоже

В Казахстане к концу февраля начал резко увеличиваться спрос на квартиры в новостройках.

"Это произошло на фоне обострения геополитической ситуации в мире и значительного роста курса доллара. Как только курс доллара зафиксировался, казахстанцы начали активно покупать квартиры", – сообщил корреспонденту Informburo.kz президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.

По данным, приведённым экспертом, казахстанцы заключили в феврале 47 тысяч сделок по новой недвижимости. По сравнению с январём рост составил 40%.

Максимальный прирост по регионам Казахстана:

Алматы (+56,8%);
Карагандинская область (+49,1%);
Нур-Султан (+45,1%).

Шымкент оказался единственным регионом с отрицательной динамикой (-1,7%). В остальных наблюдается стабильный рост на 20–40%.

В то же время произошёл резкий рост цен на строительные материалы, которые не могут не беспокоить участников рынка. За две недели с начала российско-украинского военного конфликта цены только на арматуру увеличились на 70 тысяч тенге за тонну, составив 480 тысяч тенге. Этот существенный рост – ещё не предел, и он напрямую влияет на стоимость жилья. Застройщики вынуждены поднимать цены на квартиры на 7–15%.

По данным президента ассоциации, случаев приостановки проектов, заявленных в продажу, не наблюдается. Но известно, что ряд застройщиков отложил старты продаж перспективных проектов, планируемых к реализации.

"Что касается текущих договоров, заключённых между застройщиками и покупателями, то здесь многое зависит от условий конкретных договоров, – сказал Виктор Микрюков. – Если строительный объект имеет практически полную готовность, то, как правило, расчёты между застройщиком и клиентом полностью завершены, соответственно, цены не изменятся".

По словам Виктора Микрюкова, изъятие части пенсионных накоплений казахстанцев и их вложение в недвижимость, которое стартовало в начале 2021 года, практически никак не повлияли на рынок первичного жилья. Лишь 4% изъятых пенсионных было использовано на рынке новостроек в прошлом году. Это небольшой объём и он не сыграл роли в формировании цен.

По прогнозам руководителя Ассоциации застройщиков, повышение цен на жилье продолжится. Рост цен в этом году будет как минимум отражать увеличение себестоимости строительства, которое связано с поставками импортных материалов от традиционных поставщиков.

Казахстанцы хотят инвестировать свои деньги в квадратные метры, считает специалист, тем самым обеспечивая сохранность денег на фоне роста цен на недвижимость. В Казахстане давно так сложилось, что лучшая и надёжная защита от инфляции – это вложения в недвижимость. И логика в таком подходе есть, – сказал Микрюков.

"Последние события (январские беспорядки в Казахстане и конфликт России и Украины. – Ред.) показали, что цены на недвижимость остаются на стабильном уровне, падения не наблюдается. Инвестиции в строительство показали стабильный доход", – подчеркнул эксперт.

Кризис уникальный, проблемы прежние

С мнением застройщиков согласен председатель правления Союза строительной отрасли Казахстана Ералы Сауранбаев.

"Люди понимают, что действующие цены уже скоро не будут казаться высокими, поэтому у кого есть возможность, те вкладываются в недвижимость. Потому что, к сожалению, наш рынок недвижимости испытывает влияние внешних факторов, и основной драйвер неустойчивости – российско-украинский конфликт и последующее введение антироссийских санкций", – подчеркнул Ералы Сауранбаев.

По словам Сауранбаева, пока заметен лишь психологический эффект. Экономический эффект казахстанцы почувствуют позже – спустя два-три месяца. Может увеличиться уровень безработицы, возможно, часть компаний сократят фонд оплаты труда. Вместе с тем увеличится себестоимость строительных материалов и работ. Это скажется и на росте цен на жильё, и на снижении покупательной способности.

По информации Союза строительной отрасли, больше всего при кризисе страдает средний сегмент. Строительство социального жилья поддерживает государство, у премиального сегмента всегда находятся свои покупатели.

"Но в этот кризис давать прогнозы сложно, – сказал глава союза. – Такого раньше не было, это уникальный кризис".

Он напомнил, что в начале года представители стройиндустрии говорили о предполагаемом росте цен на недвижимость в течение года на уровне 15–20%. Однако резкое падение курса тенге за последние недели уже подняло цены на указанные проценты. Эксперты ожидают рост и дальше в течение 2022 года.

На сокращение рынка и рост цен влияют и другие причины. К примеру, в Алматы – это решения властей об ограничении плотности застройки центральных районов и выше проспекта Абая. Сокращение объёма предложения на рынке тоже провоцирует рост цен.

Эксперт напомнил, что кризисы отечественная отрасль переживала не однажды. В предыдущие кризисы 2008-го, 2012–2013 годов государство через строительную индустрию влияло на всю экономику, увеличивая объём госзаказа, поддерживая возведение доступного жилья.

Сейчас ипотечные программы под вопросом. Нацбанк поднял базовую ставку, поэтому проценты по ипотечным программам тоже пересматриваются в сторону увеличения.

В последние годы, считает Сауранбаев, госорганы негативно воспринимают любые изменения на рынке. 2021 год начался с большого стресса – казахстанцам разрешили использовать пенсионные накопления на приобретение недвижимости, что спровоцировало удорожание жилья.

Хотя по значимости главной причиной роста цен в 2021 году, по мнению эксперта, стала внешняя конъюнктура, рост цен на металлы на международных рынках на фоне пандемии.

"Государство почему-то увидело главную причину в пенсионных фондах и начало резко ограничивать ипотечные программы. Мы пытаемся объяснить, что в конкурентной среде, которая сложилась в строительстве, не могут все участники заниматься спекуляциями. Однако ограничение ипотечного кредитования со стороны государства сохраняется", – подчеркнул эксперт.

Представитель Союза строительной отрасли предлагает государству поддержать ипотечные программы, увеличив объёмы финансирования. Это должно коснуться и строительства социального жилья.

По поводу строительных материалов эксперт сообщил, что Россия будет стремиться увеличить объёмы поставок в республику. Но появится вопрос, который рано или поздно коснётся поставок материалов из России: в какой валюте производить расчёты с российскими производителями. Ведь в РФ введены ограничения на использование международных валют в расчётах.

Кроме того, у казахстанских строителей есть поставщики из Китая, Турции. Есть и казахстанские производители – поставщики инертных материалов, базовых строительных, отделочных.

По данным Ералы Сауранбаева, лифтовое оборудование до пандемии завозили из Китая. Однако в 2020–2021 годах КНР существенно ограничила ввоз стройматериалов. Товар приходил с опозданием на 9–12 месяцев, поэтому строители были вынуждены переключаться на российских поставщиков. Сейчас отправка грузов из Китая постепенно нормализуется.

Эксперт считает, что замораживать недостроенные объекты не будут, так как в Казахстане объём спроса существенно превышает предложение:

"Но ситуация очень быстро меняется, многое зависит от внешних факторов, на которые мы повлиять не можем. При существенном ухудшении ситуации и отсутствии господдержки всё возможно. Вся экономика страны может упасть", – резюмировал руководитель Союза строительной отрасли.

Вторичка в ожидании

Не лучшие времена переживает рынок вторичного жилья. Традиционное затишье в январе-феврале сменилось увеличением звонков от потенциальных покупателей. Однако с заключением сделок клиенты не спешат, сообщают риелторы.

По словам частного риелтора Айсулу А.,

вторичное жильё в стране дорожает, но продаётся.

Хотя с начала года профессиональные участники рынка ждали как минимум приостановки роста цен на жильё.

"Кто не торопится, тот выставляет высокие цены, кому срочно нужны деньги, тот идёт на уступки", – сообщила риелтор.

Есть ещё факторы, тормозящие рынок. По словам эксперта, коммерческие банки с начала марта фактически приостановили выдачу ипотечных кредитов, хотя официально об этом нигде не сообщается.