После трагедии, разыгравшейся в Алматы в 2021 году, когда задолжавший банку Игорь Дужнов убил людей, которые пришли выселять его из дома, стало очевидно, что систему нужно менять. Казахстанцам, которые оказались не способны обслуживать свои кредиты, нужна была возможность выбраться из этой ловушки.

И тогда в 2022 году были приняты поправки, которые сузили возможность злоупотреблений со стороны сотрудников банков и других аффилированных лиц и дали шанс должникам самим реализовать свою недвижимость и закрыть долг.  

Изменения были внесены в Закон "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей". Действие поправок распространяется как на частных лиц, так и на организации.

Давайте разберёмся, как заёмщик может самостоятельно продать залоговое имущество и погасить долги.

№1. Как должнику заявить о своём намерении продавать недвижимость самостоятельно

Мы уже начали рассказывать о положительном эффекте этого права как для должника, так и для покупателей арестованной недвижимости. Очевидно, что через самостоятельную продажу владелец может регулировать размер скидки и продать квартиру (дом, нежилое помещение) выгодно для себя.

В чём революционность? Ранее частный судебный исполнитель (ЧСИ) по закону мог как разрешить, так и отказать должнику продавать арестованную недвижимость самостоятельно. Сейчас ЧСИ обязан предоставить должнику право самостоятельной реализации.

Существует только одно обязательное условие – должник должен подать письменное заявление о своём желании судебному исполнителю. Если письменное заявление не было подано, то по закону считается, что должник не желает заниматься продажей самостоятельно, и ЧСИ запускает процедуру продажи через аукцион – единую электронную площадку.

№2. Когда нужно подать заявление и какие сроки реализации установлены

Письменное заявление подаётся после того, как ЧСИ проведёт процедуру оценки объекта, получит отчёт об оценке и предоставит его для ознакомления должнику. Успеть нужно до запуска процедуры реализации арестованной недвижимости судебным исполнителем. Законом установлен срок, в течение которого должнику необходимо продать свою недвижимость:

  • квартира (дом, любое жильё) – три месяца;
  • нежилое помещение – один месяц.

№3. Повысился ценовой барьер

Другая полученная новыми правилами возможность для должников –минимальный уровень цены, за которую можно теперь можно продать жильё или нежилое помещение, составляет 75% от оценочной стоимости вместо прежних 50%. Это касается всех типов продаж арестованного имущества. 

№4. Как проходит аукцион

Если по какой-то причине должник не реализовал свою недвижимость самостоятельно, то арестованное имущество выставляет на торги частный судебный исполнитель. В первый день торги идут на повышение цены, если желающих купить не нашлось, то торги прекращаются.

Следующий этап торгов – на понижение цены, при этом новый этап не может быть назначен ранее чем через 10 дней. В это время у должника есть возможность попробовать найти покупателя.

При проведении торгов на понижение установлено ограничение минимальной цены – 75% от оценочной стоимости против 50% ранее. Помимо этого введены и другие ограничения для защиты интересов должника.  

№5. Против каких схем на торгах приняты поправки

Современные технологии позволили проводить аукцион дистанционно в электронном формате на сайте "Единой электронной торговой площадки". Находясь, к примеру, в Астане можно принять участие в торгах по продаже недвижимости, расположенной в Туркестанской области. Регистрация участников также проходит дистанционно.

Самое большое распространение получили схемы с участием в торгах подставных лиц. Допустим, на аукцион по продаже квартиры заявлены только два участника: муж и жена. Очевидно, что они находятся в сговоре – купить квартиру за максимально низкую цену. Реальных конкурентов у них нет, поэтому они забирали арестованное жильё за полцены (напомним, что ранее минимальный барьер был установлен в пределах 50% от оценочной стоимости объекта).

Такие схемы имели возможность реализовывать через своих сотрудников банки-кредиторы. Поэтому был существенно расширен список лиц и организаций, которым запрещено участвовать в электронных торгах.

№6. Запрет на участие в торгах

Эта поправка, наравне с увеличением минимального порога и самостоятельной реализацией, существенно защищает права и интересы должника. Посмотрим, кто был включён в стоп-лист:

  • залогодержатель (это могут быть как частные лица, так и организации, в том числе банки);
  • дочерние организации залогодержателя, а также лица, связанные с ним договором;
  • работники организации-залогодержателя;
  • юридическое лицо, если вторым участником торгов является его работник или его учредитель, а также аффилированные с ними лица;
  • частное лицо, если вторым участником торгов является его близкий родственник, супруг (супруга).

Добавим к этому списку также лиц, которым и раньше было запрещено участвовать в торгах: 

  • судебные исполнители;
  • судьи, вынесшие решение по данному исполнительному производству;
  • оценщик, оценивший арестованное имущество;
  • близкие родственники, супруг (супруга) вышеперечисленных лиц;
  • должник.

В заключение добавим, что для реализации залоговой недвижимости по ипотечным договорам существуют свои особенности, определённые Законом "Об ипотеке недвижимого имущества". 

При подготовке материала использовался Закон РК "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей"

Читайте также: