Квартира под арестом: стоит ли покупать? Рассказываем о подводных камнях

№1. Кто имеет право продавать арестованное жильё

Закон определяет два способа продажи арестованного жилья:  

• частным судебным исполнителем через аукцион на единой электронной торговой площадке;
• должником (владельцем) по объявлению на традиционном сайте. 

№2. Какой вариант самый благоприятный для покупки

Сегодня мы рассмотрим наиболее благоприятный вариант для покупки, когда владелец квартиры (должник) продаёт своё жильё самостоятельно. Арест на квартиру наложил частный судебный исполнитель (ЧСИ) по решению суда о взыскании с владельца недвижимости крупного долга. В квартире не проживают инвалиды и несовершеннолетние и других собственников недвижимости нет. 

№3. Что нужно знать о скидке

Размер максимальной скидки установлен Законом "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей". Должнику даётся право продать самостоятельно свою жилплощадь по цене не ниже 75% от стоимости, указанной в отчёте об оценке. 

№4. Что нужно знать о цене квартиры

Реальная стоимость квартиры будет указана не в рекламном объявлении на соответствующем сайте, а в отчёте об оценке. Оценку назначает своим постановлением частный судебный исполнитель, у которого находится на исполнении решение суда. Поэтому сумма в отчёте может быть как тождественна той, что указана на сайте, так и быть выше, чем в объявлении. В этом случае разница в цене не должна превышать 25%. Важно помнить, что частный судебный исполнитель не позволит должнику продать квартиру под арестом с большей скидкой, так как это запрещено законом. 

№5. Какие документы необходимо изучить

Помимо изучения отчёта об оценке квартиры, необходимо убедиться в том, что частный судебный исполнитель дал своё разрешение должнику продать квартиру самостоятельно. В материалах исполнительного производства, находящегося у судебного исполнителя, должно быть письменное заявление от должника (продавца) с просьбой разрешить ему продать квартиру самостоятельно по цене не ниже 75% от стоимости, указанной в отчёте об оценке.

Закон не запрещает ЧСИ ознакомить покупателя с документами, подтверждающими предоставление должнику права самостоятельной реализации арестованного имущества. 

№6. Какой срок даётся должнику на продажу

Закон ограничивает должников по времени, в течение которого они могут самостоятельно продавать свою квартиру. После получения письменного заявления им даётся три месяца, за которые они должны реализовать арестованное жильё. Если срок истёк, то велик риск, что квартира уже выставлена ЧСИ для продажи на аукцион, или же сделка купли-продажи не будет признана действительной. 

№7. Какие ещё документы нужны для принятия решения

Помимо документов, относящихся к нестандартной ситуации – покупке квартиры под арестом, необходимо запросить у продавца традиционные сведения: 

• Документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство). При аресте квартиры документы на неё остаются у собственника, они не передаются ЧСИ. 
• Сведения о продавце из "Реестра должников" на сайте Министерства юстиции.
• "Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках". 
• "Справка об отсутствии (наличии) имущества продавца".

№8. Как проходит процедура покупки

Оформление сделки купли-продажи происходит традиционным способом – через нотариуса. В его присутствии подписывается договор купли-продажи. Правда, деньги при этом не передаются, в договоре указывается, что оплата перечисляется на счёт частного судебного исполнителя. 

№9. Чего не нужно делать категорически  

Процедура оформления покупки и оплаты арестованной квартиры имеет существенные ограничения. Покупатель не должен:

• передавать наличные продавцу (должнику) даже в присутствии нотариуса под расписку;
• перечислять деньги за покупку квартиры на личные банковские счета продавца (должника), его знакомых, родственников. 

Во всех этих случаях продавец вместе с деньгами может исчезнуть за границей, не погасив долг. Соответственно, сделка купли-продажи не может состояться.   

№10. Куда и кому перечислять деньги за квартиру

Покупатель должен внести деньги на контрольный счёт наличности территориального органа либо на текущий счёт частного судебного исполнителя, предназначенный для хранения взысканных сумм в пользу взыскателей.

Если сумма, за которую была продана квартира, больше размера долга, то после его оплаты, а также оплаты деятельности ЧСИ по исполнительному производству, остаток перечисляется продавцу (бывшему владельцу) жилья. Если суммы покупки не хватает на все установленные законом выплаты, то продавец (должник) будет выплачивать свои долги из других источников.

№11. Особенности регистрации

Право собственности на квартиру наступает только после того, как сделка прошла государственную регистрацию. Не могут быть зарегистрированы квартиры, находящиеся под арестом. Поэтому необходимо проследить, чтобы судебный исполнитель снял арест. Делает он это после того, как вся сумма поступает на его специальный банковский счёт. Снятие ареста ЧСИ оформляет постановлением. Дальнейшая процедура регистрации недвижимости не отличается от обычной сделки купли-продажи жилья.