Как должнику самому продать залоговое имущество, чтобы погасить долг

№1. Как должнику заявить о своём намерении продавать недвижимость самостоятельно

Мы уже начали рассказывать о положительном эффекте этого права как для должника, так и для покупателей арестованной недвижимости. Очевидно, что через самостоятельную продажу владелец может регулировать размер скидки и продать квартиру (дом, нежилое помещение) выгодно для себя.

В чём революционность? Ранее частный судебный исполнитель (ЧСИ) по закону мог как разрешить, так и отказать должнику продавать арестованную недвижимость самостоятельно. Сейчас ЧСИ обязан предоставить должнику право самостоятельной реализации.

Существует только одно обязательное условие – должник должен подать письменное заявление о своём желании судебному исполнителю. Если письменное заявление не было подано, то по закону считается, что должник не желает заниматься продажей самостоятельно, и ЧСИ запускает процедуру продажи через аукцион – единую электронную площадку.

№2. Когда нужно подать заявление и какие сроки реализации установлены

Письменное заявление подаётся после того, как ЧСИ проведёт процедуру оценки объекта, получит отчёт об оценке и предоставит его для ознакомления должнику. Успеть нужно до запуска процедуры реализации арестованной недвижимости судебным исполнителем. Законом установлен срок, в течение которого должнику необходимо продать свою недвижимость:

• квартира (дом, любое жильё) – три месяца;
• нежилое помещение – один месяц.

№3. Повысился ценовой барьер

Другая полученная новыми правилами возможность для должников –минимальный уровень цены, за которую можно теперь можно продать жильё или нежилое помещение, составляет 75% от оценочной стоимости вместо прежних 50%. Это касается всех типов продаж арестованного имущества. 

№4. Как проходит аукцион

Если по какой-то причине должник не реализовал свою недвижимость самостоятельно, то арестованное имущество выставляет на торги частный судебный исполнитель. В первый день торги идут на повышение цены, если желающих купить не нашлось, то торги прекращаются.

Следующий этап торгов – на понижение цены, при этом новый этап не может быть назначен ранее чем через 10 дней. В это время у должника есть возможность попробовать найти покупателя.

При проведении торгов на понижение установлено ограничение минимальной цены – 75% от оценочной стоимости против 50% ранее. Помимо этого введены и другие ограничения для защиты интересов должника.  

№5. Против каких схем на торгах приняты поправки

Современные технологии позволили проводить аукцион дистанционно в электронном формате на сайте "Единой электронной торговой площадки". Находясь, к примеру, в Астане можно принять участие в торгах по продаже недвижимости, расположенной в Туркестанской области. Регистрация участников также проходит дистанционно.

Самое большое распространение получили схемы с участием в торгах подставных лиц. Допустим, на аукцион по продаже квартиры заявлены только два участника: муж и жена. Очевидно, что они находятся в сговоре – купить квартиру за максимально низкую цену. Реальных конкурентов у них нет, поэтому они забирали арестованное жильё за полцены (напомним, что ранее минимальный барьер был установлен в пределах 50% от оценочной стоимости объекта).

Такие схемы имели возможность реализовывать через своих сотрудников банки-кредиторы. Поэтому был существенно расширен список лиц и организаций, которым запрещено участвовать в электронных торгах.

№6. Запрет на участие в торгах

Эта поправка, наравне с увеличением минимального порога и самостоятельной реализацией, существенно защищает права и интересы должника. Посмотрим, кто был включён в стоп-лист:

• залогодержатель (это могут быть как частные лица, так и организации, в том числе банки);
• дочерние организации залогодержателя, а также лица, связанные с ним договором;
• работники организации-залогодержателя;
• юридическое лицо, если вторым участником торгов является его работник или его учредитель, а также аффилированные с ними лица;
• частное лицо, если вторым участником торгов является его близкий родственник, супруг (супруга).

Добавим к этому списку также лиц, которым и раньше было запрещено участвовать в торгах: 

• судебные исполнители;
• судьи, вынесшие решение по данному исполнительному производству;
• оценщик, оценивший арестованное имущество;
• близкие родственники, супруг (супруга) вышеперечисленных лиц;
• должник.