Когда упадут цены на жильё

Январские события в нашей стране, ситуация в Украине и последовавшие за ней социально-экономические потрясения стали очередным шоком для всех участников рынка недвижимости.

В феврале-марте большинство застройщиков продолжили повышать цены. По данным korter.kz, средняя цена в феврале на первичное жилье в Нур-султане выросла на 3,5%, в Алматы – на 4,6%.

Таблица 1. Параметры первичного рынка жилья Нур-султана и Алматы, февраль 2022 года

В ответ на события предложение на вторичном рынке Нур-Султана возросло на 30%, в Алматы – сразу на 40%. При этом рост средней цены на жильё в обоих городах замедлился, а в дорогом сегменте показал отрицательные значения.

Таблица 2. Параметры вторичного рынка жилья Нур-султана и Алматы, февраль 2022 года

Фундаментальными признаками приближения стадии спада (рецессии) на рынке жилья является завершение периода действия льготных ипотечных программ.

И если отмена льготной ипотеки, повышение порога достаточности и повышение базовой ставки в конце 2021 года стали первыми ласточками предстоящей стагнации, то февраль и март пригнали нам "чёрных лебедей" – конфликт в Украине, санкции и обвал тенге.  

С одной стороны, рост курса доллара и повышение базовой ставки для застройщиков означают удорожание стройматериалов и кредитных ресурсов.

С другой стороны, инфляция, падение реальных доходов и дефицит ипотечных ресурсов ведут к сокращению платёжеспособного спроса.

Заместитель председателя правления Казахстанской жилищной компании Олжас Салыков оценивает дефицит платёжеспособного спроса в 2023 году на уровне 400 млрд тенге (это суммы по ипотечной программе "7-20-25" и средства ЕНПФ).

При этом частные застройщики уже вложились в проекты и надеются, что жильё будет распродано. Но поскольку не будет инструментов (рыночной ипотеки), у застройщиков возникнут сложности с реализацией и им придётся снижать цены либо объявлять дефолты.

В этом году по всей стране планировали сдать 18 млн м² жилья, но теперь эти планы сократились до 15,1 млн.

На рынке частной застройки в первую очередь это может ударить по сегменту жилья 1,2 класса, где высока доля импорта, говорит Олжас Салыков.

По мнению эксперта, в ближайшие месяцы на рынке будет наблюдаться инерционный рост цен с замедлением темпов.

Во втором полугодии фактор девальвации тенге, падения реальных доходов и отсутствие рыночной ипотеки могут стать триггерами снижения цен на рынке жилья в 2022 году.

Анна Шацкая, аналитик рынка недвижимости

Читайте также:

• Что позволит вернуть прежние цены на жильё, рассказали в федерации недвижимости
• Чем опасен рост цен на жильё
• Насколько выросли цены на квартиры и что будет дальше