Когда упадут цены на жильё

Январские события в нашей стране, ситуация в Украине и последовавшие за ней социально-экономические потрясения стали очередным шоком для всех участников рынка недвижимости.

В феврале-марте большинство застройщиков продолжили повышать цены. По данным korter.kz, средняя цена в феврале на первичное жилье в Нур-султане выросла на 3,5%, в Алматы – на 4,6%.

Таблица 1. Параметры первичного рынка жилья Нур-султана и Алматы, февраль 2022 года

Названия строк	Нур-Султан			Алматы
	Кол-во предложений, шт	Средняя цена, тг/кв.м	Изменение к октябрю 2021 г	Кол-во предложений, шт	Средняя цена, тг/кв.м	Изменение к октябрю 2021 г
I класс (элит)	138	764 024	0,8	747	890 385	0,4
II класс (бизнес)	1024	564 564	4,4	1122	672 117	1,9
III класс (комфорт)	3183	407 646	1,6	1826	488 085	8,1
IV класс (эконом)	309	340 289	- 0,2	112	371 812	19,8
Общий итог	4654	442 507	3,5	3807	587 435	4,6

В ответ на события предложение на вторичном рынке Нур-Султана возросло на 30%, в Алматы – сразу на 40%. При этом рост средней цены на жильё в обоих городах замедлился, а в дорогом сегменте показал отрицательные значения.

Таблица 2. Параметры вторичного рынка жилья Нур-султана и Алматы, февраль 2022 года

Названия строк	Нур-Султан			Алматы
	Кол-во предложений, шт	Средняя цена, тг/кв.м	Изменение к октябрю 2021 г	Кол-во предложений, шт	Средняя цена, тг/кв.м	Изменение к октябрю 2021 г
Новый фонд	8375	492 084	1,3	4139	598 531	0,3
1-комн.	3765	489 620	1,8	1722	582 431	0,1
2-комн.	2851	489 092	0,5	1444	606 014	0,7
3-комн.	1419	493 506	1,8	818	598 826	-0,6
4-комн. и выше	340	538 522	1,6	155	706 124	4,1
старый фонд	887	410 267	1,8	3221	628 933	1,0
1-комн.	317	424 108	0,1	1081	678 961	0,6
2-комн.	323	406 297	2,1	1107	621 232	-0,1
3-комн.	213	397 797	1,9	863	584 156	1,4
4-комн. и выше	34	397 067	7,8	170	588 268	2,4
Общий итог	9262	484 249	1,3	7360	611 836	0,7

Фундаментальными признаками приближения стадии спада (рецессии) на рынке жилья является завершение периода действия льготных ипотечных программ.

И если отмена льготной ипотеки, повышение порога достаточности и повышение базовой ставки в конце 2021 года стали первыми ласточками предстоящей стагнации, то февраль и март пригнали нам "чёрных лебедей" – конфликт в Украине, санкции и обвал тенге.  

С одной стороны, рост курса доллара и повышение базовой ставки для застройщиков означают удорожание стройматериалов и кредитных ресурсов.

С другой стороны, инфляция, падение реальных доходов и дефицит ипотечных ресурсов ведут к сокращению платёжеспособного спроса.

Заместитель председателя правления Казахстанской жилищной компании Олжас Салыков оценивает дефицит платёжеспособного спроса в 2023 году на уровне 400 млрд тенге (это суммы по ипотечной программе "7-20-25" и средства ЕНПФ).

При этом частные застройщики уже вложились в проекты и надеются, что жильё будет распродано. Но поскольку не будет инструментов (рыночной ипотеки), у застройщиков возникнут сложности с реализацией и им придётся снижать цены либо объявлять дефолты.

В этом году по всей стране планировали сдать 18 млн м² жилья, но теперь эти планы сократились до 15,1 млн.

На рынке частной застройки в первую очередь это может ударить по сегменту жилья 1,2 класса, где высока доля импорта, говорит Олжас Салыков.

По мнению эксперта, в ближайшие месяцы на рынке будет наблюдаться инерционный рост цен с замедлением темпов.

Во втором полугодии фактор девальвации тенге, падения реальных доходов и отсутствие рыночной ипотеки могут стать триггерами снижения цен на рынке жилья в 2022 году.

Анна Шацкая, аналитик рынка недвижимости

---

Читайте также:

• Что позволит вернуть прежние цены на жильё, рассказали в федерации недвижимости
• Чем опасен рост цен на жильё
• Насколько выросли цены на квартиры и что будет дальше

---