Общие расходы на подготовку и проведение выставки ЭКСПО-2017 составили, по данным аналитиков ranking.kz, 565,1 млрд тенге. Сумма получена из сообщений Министерства финансов о поэтапном выделении средств из республиканского бюджета с 2013 по 2017 годы. Все эти инвестиции Казахстан, по словам Президента, должен и может вернуть.
На самую статусную стройку в истории независимого Казахстана выделил средства и Национальный фонд. Из 76,1 млрд тенге почти 40 ушло на строительство жилья для гостей и участников ЭКСПО-2017. Спустя почти два года после выставки элитный квартал не обжит: частным владельцам продана лишь каждая десятая квартира. Informburo.kz попытался разобраться в непростой судьбе государственного имущества.
Необычная схема финансирования
В январе 2013 года кабинет министров Серика Ахметова принимает важный документ – "Национальный план организации и проведения Международной специализированной выставки ЭКСПО-2017 на 2013-2018 годы". Документом было предусмотрено возведение жилого массива (пункт Нацплана №43-8) на территории выставки в едином архитектурном ансамбле.
Позже, в июле 2014 года, специальным постановлением Правительства №753 к жилью добавился и современный торгово-развлекательный комплекс. В этот документ позже поправки внесут ещё трижды. Каждый раз кабмин будет уточнять и дополнять нюансы взаимоотношений государства и частных инвесторов.
Всего на возведение жилья для гостей ЭКСПО-2017 и ТРЦ выделили в период с 2014 по 2016 годы тремя траншами солидную сумму – 76,1 миллиарда тенге, всё из Национального фонда. До этого момента холдинг "Байтерек" финансирование из Нацфонда получал и осваивал регулярно. Правда, гораздо большие суммы за эти годы он потратил на объекты госпрограммы индустриализации и на возведение арендного жилья. Тем не менее строительство жилого комплекса и торгово-развлекательного центра за счёт средств фонда будущих поколений – случай особенный.
Опытных застройщиков выбрали заранее
Проектировщиками и застройщиками статусного жилого массива, состоящего из 42 домов общей площадью 108 тысяч квадратных метров, правительство выбрало две самые известные строительные компании: BI Group и Bazis-A. Обе к этому времени уже были выбраны застройщиками самой выставки, и жилой массив, скорее всего, был дан ещё и в качестве некоторой дополнительной нагрузки.
Согласно документу условия сделки были весьма специфическими. К примеру, в пользу компании АО "Байтерек девелопмент" (дочерняя структура "НУХ "Байтерек") строительные компании должны были выплатить вознаграждение за весь период строительства: с лета 2014-го и до декабря 2016 года. Согласно постановлению Правительства №753, ставка была установлена в размере 0,5% годовых, начисляемых на сумму инвестирования и выплачиваемых полугодовыми платежами, начиная с 1 декабря 2014 года.
На официальный запрос Informburo.kz об этом в "Байтерек девелопмент" ответили, что информация о размере выплат застройщиками относится к категории банковской и коммерческой тайны и не подлежит разглашению третьим лицам. Однако официально известно, что общая сумма финансирования проекта строительства ЭКСПО-городка составила 39,9 млрд тенге. Эту сумму застройщики получили несколькими траншами в течение трёх лет, а процентов выплатили, по приблизительным подсчётам, более 500 миллионов тенге, учитывая годовую ставку в 0,5%.
Строительные гиганты дополнительно приобрели также земельные участки под застройку в собственность у НК "Астана ЭКСПО-2017". Компании разработали за свой счёт ещё и проектно-сметную документацию. В финале они выплатили и все положенные сборы за регистрацию жилья при сдаче объектов. По данным АО "Байтерек девелопмент", указанным в годовом отчёте за 2014 год, общие расходы двух строительных компаний-партнёров должны были составить не менее 3,5 миллиардов тенге. Есть вероятность, что после девальвации тенге в августе 2015-го эти расходы могли вырасти. Однако дополнительного финансирования государство не выделило. После окончания выставки (в конце 2017 – начале 2018 года) указанные стройкомпании получили в жилом массиве 74 квартиры общей площадью в 8,5 тысяч квадратных метров: 28 апартаментов и такое же количество парковочных мест досталось BI Group, ещё 46 – Bazis-A. Это должно было компенсировать понесённые застройщиками расходы.
Итоговая эффективность сделки для стройкомпаний вызывает некоторые сомнения. Полученные апартаменты II класса комфортности – это не совсем элит-сегмент, а недвижимость бизнес-класса. Полученные квартиры до сих пор продаются застройщиками по цене от 360 до 380 тысяч тенге за квадратный метр. Объявления о продаже доступны как на официальных сайтах, так и на профильных ресурсах о продаже недвижимости. Цены варьируются в зависимости от наличия встроенной техники и места в паркинге.
Никто из сторон, к счастью, условия сделки не нарушил. Долгостроем статусный многофункциональный комплекс не стал. К декабрю 2016 года, как и планировалось, 42 дома бизнес-квартала были сданы в срок и под ключ.
Эффективное управление приносит деньги
АО "Байтерек девелопмент" на своём официальном сайте лишь в феврале 2017 года уведомило о передаче жилого массива нацкомпании "Астана ЭКСПО-2017" во временное пользование с формулировкой "на период проведения международной выставки".
Сама нацкомпания ещё в августе 2016 года оперативно приняла правила отбора управляющей компании ЭКСПО-городка. А 22 сентября того же года в результате открытого конкурса победителем статусного тендера стало астанинское ТОО "Отель "Дипломат" и Бизнес-центр". Учредитель данной компании – известный казахстанский бизнесмен и управленец Серик Карымсаков. Известен он и тем, что в 2014 году был назначен почётным консулом Индонезии в Республике Казахстан. Серик Итенович c 2017 года также числится членом совета директоров АО "Управление по обслуживанию дипломатического корпуса Астана" при МИД РК.
Отечественная компания бизнесмена Карымсакова набрала по итогам тендера столько же баллов (48), как и соперники из Италии, но в итоге была признана победителем за счёт того, что была готова предоставить одноимённый отель "Дипломат" на левом берегу Астаны под размещение статусных гостей в случае неготовности жилья ЭКСПО-городка. Этот фактор стал решающим для победы. Хотя меньше, чем через два месяца того же года жилой массив был сдан владельцу в лице АО "Байтерек девелопмент". Без нарушения каких-либо сроков. Более того, в собственных правилах нацкомпании о проведении конкурса по выбору управляющей компании о подобных "преимуществах" при равенстве количества баллов претендентов не сказано ни слова.
Отечественный бизнесмен обошёл не кого-нибудь, а Фонд колледжей миланских университетов – ту самую компанию, у которой был опыт управления недвижимостью на прошедшей в 2015 году масштабной выставке EXPO в Милане. Управляла тогда итальянская организация жилым фондом не меньшим, чем в Казахстане. Итальянцы также находились на хорошем счету у организаторов в лице Международного бюро выставок.
Через месяц после победы в тендере ТОО "Отель "Дипломат" и Бизнес-центр" уже в качестве управляющей компании провело масштабный пресс-тур для казахстанских СМИ. Победитель конкурса показывал первые 40 готовых квартир статусного квартала. Будущие расценки для гостей и участников международной выставки в Астане 31 октября 2016 года назвал сын бизнесмена Карымсакова – Галымжан. По словам директора проекта "ЭКСПО-городок", суточная стоимость аренды была определена ниже цен номеров в пятизвёздочных отелях столицы – на уровне 40-50 тысяч тенге в сутки. Самые статусные апартаменты класса Gold можно было арендовать на продолжительный срок с существенной скидкой. Но даже со скидкой месячная стоимость самой дорогой квартиры в жилом комплексе доходила до 1 млн тенге.
Общий размер инвестиций на мебель, технику, охрану и обслуживание ЭКСПО-городка управляющая компания оценила в конце 2016 года в 2,7 млрд тенге. Срок аренды статусной недвижимости у АО "НК “Астана ЭКСПО-2017" истёк 31 декабря 2017 года. Если он реально составил полный календарный год, то "Байтерек девелопмент" должно было получить от нацкомании примерно 200 млн тенге или 0,5% годовых от стоимости проекта в размере 39,9 млрд тенге. В официальном ответе дочерней структуры НУХ "Байтерек" на запрос Informburo.kz сумма итоговых выплат не указана, уточняется лишь, что кроме платы за аренду нацкомпания возместила также все расходы по содержанию и обслуживанию ЖК, а также выплатила начисленные налоги. Можно предположить, что объём итоговых выплат существенно превышает указанную в постановлении Правительства ставку аренды.
Расходы мотивируют продавать
АО "Байтерек девелопмент" четыре года подряд не несло прямых расходов на ЭКСПО-городок. В период строительства объектов – в 2014-2016 годах – это бремя было на застройщиках. Затем весь 2017-й год жилой комплекс, получивший название EXPO Residence, находился в аренде. Существенно тратить государственные деньги в дочерней компании холдинга "Байтерек" на статусное жильё начали только в 2018 году: пришлось оплачивать коммунальные расходы, страховать недвижимость, тратиться на охрану, обслуживание, капитальный ремонт, предпродажную подготовку и налоги. Это бремя затрат оценивается в десятки миллионов тенге.
Первое заявление о реализации жилья было сделано ещё в октябре 2017-го. Тогда в компании заявили, что ясность по процедурным моментам наступит только в январе 2018-го. Но этого не произошло. До весны минувшего года руководство "Байтерек девелопмент" хранило молчание. И вот 28 апреля обществом наконец были приняты официальные правила реализации квартир.
Однако накануне, 27 апреля, громко не афишируя, госкомпания внесла поправки в собственный план закупок на 2018 год. Там неожиданно появился пункт "Консультационные услуги по анализу затрат для определения цены реализации объектов недвижимости на территории МЖК ЭКСПО-2017". То есть руководство "Байтерек девелопмент" решило прибегнуть к помощи консультантов для эффективности будущих продаж.
С 1 по 5 мая 2018-го в "Байтерек девелопмент" поступила всего 1 заявка на участие – от дочерней (казахстанской) структуры международной консалтинговой компании KPMG – ТОО "КПМГ "Такс энд Эдвайзори". 28 мая через закупку из одного источника с консультантами был заключен договор на общую сумму в 3,5 млн тенге. Успели аналитики оперативно помочь "Байтерек девелопмент" или нет, неизвестно, но уже 1 июня 2018 года стартовали прямые продажи квартир и парковочных мест. Цена за квадратный метр была определена в размере 399 900 тенге, а машиноместо было выставлено на продажу за 699 000 тенге.
По словам заместителя председателя правления АО "Байтерек девелопмент" Аскарбека Усербаева, к 16 января 2019 года по этой схеме из 1300 апартаментов и 1300 машиномест было продано всего 148 квартир и 103 парковочных места на общую сумму в 4 млрд тенге.
Активное участие статусного жилья сразу в трёх госпрограммах – "7-20-25" от АО "ИО "Баспана", "Свой дом" от АО "Жилстройсбербанк Казахстана" и "Орда" от АО "ИО "КИК" – не помогло массово реализовать недвижимость. Была реализована лишь каждая десятая квартира. Слишком уж высокой для столичного рынка оказалась цена за квадратный метр. В самой компании признались, что позволить себе квартиру в ЭКСПО-городке среднестатистический житель страны не в состоянии.
"Кто может приобрести? Мы думаем, что это, во-первых, категория людей с доходом выше среднего: это крупные руководители, представители бизнеса, это, наверное, представители квазигосударственного сектора, кто может себе это позволить с точки зрения платёжеспособности. Второе, я не думаю, что это аcтанчане, но это моё такое сугубо субъективное мнение. Я думаю, что это, конечно, представители регионального бизнеса, региональных элит, – отметил в интервью informburo.kz Аскарбек Усербаев. – Само месторасположение комплекса, его инфраструктура, его будущее – мы видим, что рядом Назарбаев университет, Mega Silk Way, отель Hilton, здесь у нас прекрасный парк, который находится на территории ЭКСПО-2017. На сегодняшний день чётко понимаем, что территория, наверное, будет очень сильно развиваться в перспективе, поэтому желающих будет очень много. Но, конечно, это будут люди с доходом выше среднего по республике".
16 января 2019-го было официально заявлено о приостановке продажи квартир по старой схеме, а уже 1 февраля "Байтерек девелопмент" презентовал свою собственную программу, которую лаконично и условно назвал "3-20-12". С 15 февраля 2019 года можно будет, как и раньше, приобрести апартаменты и парковочные места за наличные. Остальным покупателям предлагается купить жильё бизнес-класса в рассрочку под 3% годовых. Правда для этого необходимо будет предварительно внести как минимум 20% от стоимости квартиры и сделать гарантийный платёж в размере трёх месячных выплат. Максимальный срок кредитования по новой программе составит 12 лет. Владельцами квартир могут стать и иностранные граждане, которые имеют временный вид на жительство в РК.
Ценник в 399 900 тенге за квадратный метр "Байтерек девелопмент" оставил без изменений. Это довольно странно, учитывая, что некоторые квартиры в Expo Residence сегодня на специализированных ресурсах не могут продать и сами застройщики, даже по 360 тысяч тенге за квадрат. Цена за место в подземном паркинге выросла: с 1 июня 2018 года стоимость поднялась с 699 до 735 тысяч тенге. Однако руководство квазигоскомпании верит, что им удастся наконец массово продать жильё.
"Байтерек девелопмент" будет заключать договоры рассрочки с покупателем напрямую, без всяких посредников. Это тоже должно сказаться на эффективности продаж.
Возврат средств Нацфонда может растянуться на годы
Изначально на строительство ЭКПО-городка "Байтерек девелопмент" получила тремя траншами 39,9 млрд тенге. Кредитная линия под символические 0,15% годовых от материнского НУХ “Байтерек” предусматривает возврат средств в Национальный фонд в 2034, 2035 и 2036 годах в общей сумме 41 млрд тенге.
"Дочка" госхолдинга готова "играть в долгую", именно поэтому вариант с рассрочкой оплаты на 12 лет выглядит как вполне реальная схема возврата средств Нацфонда. У "Байтерек девелопмент" есть даже специальная опция о досрочном возврате денег с 2020 года по собственной инициативе. Если будут в итоге успешными продажи апартаментов под 3% годовых, значит быстрее появится возможность досрочно закрыть выданные займы. Полученные за последние 6 месяцев 4 млрд тенге от прямых продаж можно также условно возвращать в Нацфонд уже через год.
Нельзя также утверждать, что проект жилого комплекса в целом приносит государству убытки. Согласно ответу НУХ "Байтерек", на 25 апреля 2018 года "дочка" выплатила материнской компании только вознаграждения по вышеупомянутым займам на сумму 317,9 млн тенге. С учётом платежа в июле 2018-го эта сумма должна превысить 350 млн тенге. И деньги на подобные выплаты у "Байтерек девелопмент" есть. Впрочем, это неудивительно, если считать 500 млн тенге дохода, полученного в своё время от застройщиков, и 200 млн тенге арендной платы от АО "НК "Астана ЭКСПО-2017" (если срок аренды составил календарный год). А вот прямые расходы на содержание ЖК, которые квазигоскомпания несёт только с прошлого года, на данный момент на порядок меньше. То есть в этом случае и "Байтерек девелопмент", и НУХ "Байтерек" формально заработали. Правда, не стоит забывать про весьма льготную ставку траншей из Нацфонда в размере 0,15% годовых.
Существуют и определённые нюансы, о которых необходимо упомянуть. Согласно постановлению Правительства №753, себестоимость одного квадратного метра находится в пределах 370 тысяч тенге, а себестоимость парковочного места – 3,3 млн тенге. Это подтверждает и проектно-сметная документация проекта жилого комплекса. Однако цену на квадрат в итоге решили повысить, а стоимость машиноместа, наоборот, – уменьшили фактически почти в 5 раз. Официально заявлено, что это вынужденная мера. По прежней цене продать места в подземных паркингах будет нереально. Часть высокой себестоимости машиноместа "перенесли" в стоимость квадратного метра жилья. Но и новые ценники позволяют вернуть в Национальный фонд вышеупомянутый 41 млрд тенге, то есть первоначальный заём со всеми процентами.
Определяющим для "Байтерек девелопмент" станет 2019 год. Новая система продаж стартует уже 15 февраля. Схема с рассрочкой на 12 лет для потенциальных клиентов может оказаться гораздо привлекательней и доступней, чем действовавшая ранее. По крайней мере, государственной жилищной программы со ставкой годовых в 3% до этого момента не было.
