ОСИ: Какие полномочия у Совета дома и как в него войти

№1. Кто имеет право быть избранным

Собственники на общем собрании должны избрать не менее трёх человек в совет дома. Главное требование – кандидат должен иметь в собственности недвижимость в данном доме (квартира, нежилое помещение, парковочное место, кладовку).

Закон налагает и другие требования для кандидатов. Посмотрим, кого нельзя выбирать: 

• председателя объединения собственников имущества (ОСИ) или доверенное лицо простого товарищества (ПТ);
• членов семьи председателя ОСИ или доверенного лица ПТ;
• избранных собственниками членов ревизионной комиссии или ревизора в доме.  

№2. Какие ограничения существуют для членов совета дома

Закон установил зеркальные требования к собственникам, вошедшим в совет дома. Как председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ или ревизор не могут быть избраны в совет дома, так и член совета дома не может по совместительству быть избран председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ или ревизором (членом ревизионной комиссии).

Совет дома избирается на три года. Это не означает, что собственники, недовольные деятельностью или бездеятельностью одного из членов совета либо совета в целом, не могут избрать других кандидатов.

При положительной оценке работы владельцы недвижимости имеют право переизбрать членов совета дома на общем собрании по истечении трёх лет. 

№3. Какие полномочия даны совету дома

Совет дома получил большое влияние на принятие решений по управлению общедомовым имуществом. Посмотрим, какие функции позволяют членам совета это делать.

Общее собрание собственников. Совет дома имеет право созывать общее собрание собственников. Помимо совета этим правом наделены руководители структур: председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ, ревизор (ревизионная комиссия дома), а также жилищная инспекция. Собственникам сделать это сложнее всех – необходимо собрать инициативную группу, в которую войдут не менее 10% от общего числа. 

Документы по результатам голосования. Совет дома организует проведение общего собрания собственников и оформляет принятые решения собственников в протоколах и листах голосования.

Расходы на содержание общедомового имущества. Проект годовой сметы расходов на управление общедомовым имуществом и его содержание готовит руководитель ОСИ (ПТ, управляющая компания, управляющий домом), а затем передаёт на рассмотрение совету дома. После рассмотрения и обсуждения совет дома передаёт документ на утверждение общему собранию собственников. 

Отчёты о доходах и расходах. Руководитель ОСИ (ПТ, управляющей компании, управляющий домом) после подготовки ежемесячных и ежегодного отчётов о доходах и расходовании средств на содержание общедомового имущества и о накоплениях на капитальный ремонт передаёт их на рассмотрение совету дома. После чего документы поступают для ознакомления собственникам имущества.  

Поставщики коммунальных услуг. Совет дома обязан следить за тем, чтобы компании оказывали собственникам услуги качественно, в полном объёме и непрерывно. 

Сервисные организации. Совет дома контролирует исполнение условий договора сервисными организациями, обслуживающими дом.  

Деньги. Совет должен следить за расходами средств, поступающих на банковские счета ОСИ или ПТ. На текущий счёт поступают ежемесячные платежи собственников на содержание общедомового имущества. Сберегательный счёт предназначен для накоплений на капитальный ремонт. Помимо мониторинга поступлений на счета и расходов средств совет участвует в приёмке проведённых работ. К примеру, акт выполненных работ по дому должен быть пописан председателем ОСИ (доверенным лицом ПТ) и членами совета. 

Совет дома координирует деятельность объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего домом или управляющей компании. Закон также позволяет расширить полномочия совета дома. Собственники на общем собрании могут проголосовать за передачу ряда своих полномочий. В этом случае совет принимает решения без согласования с владельцами недвижимости.

№4. Какие решения могут быть переданы собственниками

При одобрении собственников на общем собрании совету дома фактически переходит вся власть. Члены совета получают право самостоятельно:

• выбирать или менять формы управления в доме (объекте кондоминиума);
• принимать решение о передаче собственнику квартиры (нежилого помещения) или третьим лицам (организациям) части общего имущества в наём (аренду). Это могут быть подвальные помещения, земельный участок, кровля, фасад и т.д.;
• выбирать управляющего домом или управляющую компанию; 
• выбирать сервисные организации, которые будут обслуживать дом; 
• принимать решения о выборе способа информирования (сайт, социальная сеть т.д.).  

Собственники имеют право изменить решение на общем собрании и лишить совет дома права принимать решения по указанным полномочиям. Помимо этого собственники имеют право делегировать совету дома не все функции, а только одну или часть из них, по своему усмотрению. Например, передать совету дома право принимать решение только о выборе сайта. 

№5. Решение совета дома – всем закон

Решение совета дома по вопросам, входящим в его компетенцию, принимается простым большинством голосов членов совета и оформляется протоколом, который они должны подписать. Решение совета дома является обязательным для исполнения:

• председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества, 
• управляющим многоквартирным жилым домом или управляющей компанией, 
• собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок.