Хаос вместо генплана. Как застраивается Алматы

В Алматы нередко случаются конфликты между жителями и застройщиками, горожанами и администрацией города или районов, жителями соседних домов. Последний такой конфликт перерос в скандал, закончившийся гибелью человека. Горожан, недовольных градостроительной неразберихой, которая ухудшает качество жизни десятков тысяч людей, становится всё больше.

Градостроительная тема находит широкий отклик у экспертов и городских властей, которые вновь обещают заняться вопросами благоустройства и решить накопившиеся строительные проблемы Алматы.

Почему акиматам выгодно раздавать земли под строительство жилья

Директор фонда Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков сказал, что уплотнение Алматы носит избирательный характер. С одной стороны, крупные жилые массивы возводят на окраинах города, куда почти не ходит общественный транспорт, нет социальной инфраструктуры. С другой стороны, в центре города часто строятся жилые комплексы, которые не вписываются в архитектурный облик, при этом не учитываются ограничения социальной инфраструктуры микрорайона.

"Когда мы произвольно увеличиваем количество квадратных метров под жильё, то тем самым ухудшаем комфортность. Количество жителей на определённой территории увеличивается, а количество мест в детсадах, школах, больницах, парках, ресторанах, рабочих мест уменьшается", – подчеркнул Адиль Нурмаков.

По мнению урбаниста, акиматы не играют значимой роли в планировании застройки города. Всё что делают городские власти – это распределяют земельные участки, уверен эксперт. И чаще всего эти участки становятся объектами жилищного строительства.

Когда земля – чуть ли не единственный ресурс, которым власти могут распоряжаться, он может стать и показателем экономического роста, считает Нурмаков. Если выделить землю под строительство школы, бюджетные средства на этот проект, то администрация не получит сиюминутных экономических показателей, которыми она очень дорожит. А вот раздавать земли застройщикам под жильё оказывается очень выгодно:

"Это резкий рост инвестиций в городе в течение, допустим, полугода, потому что застройщики начинают вкладываться в проект. Это появление новых рабочих мест, зарплат. Через год-полтора город будет рапортовать о введённых квадратных метрах жилья. Я даже не говорю о возможных коррупционных составляющих при выделении земельных участков".

Для чиновников все эти показатели оборачиваются огромными плюсами их деятельности, а чуть позже начинаются конфликты. Одним из таких проблемных районов представитель Urban Forum назвал микрорайон вокруг торгового центра Mega Alma-Ata, где недавно случился конфликт между жителями близлежащих домов.

По словам Нурмакова, в этой части города долгое время находились пустыри, но постепенно участки вывели из-под обременений, строители начали их осваивать. И бездумное строительство обернулось в конце концов конфликтом, в котором обвиняют застройщика.

Он, быть может, и виноват, считает эксперт, но ведь ему разрешили строить городские власти. Именно чиновники не предусмотрели нагрузку на инженерную, социальную инфраструктуру, транспортную систему. Дома возводят без учёта сетки улиц и розы ветров.

Процесс принятия решений – архитектурных, градостроительных – должен стать более открытым, уверены урбанисты. Специалисты должны определять, как будет жить микрорайон или точечная постройка.

Если бы экспертное сообщество, маслихат имели доступ к информации до того, как принимаются решения, то проблем было бы значительно меньше. А пока всё замыкается на взаимодействии застройщика и акимата. Естественно, когда экспертная общественность исключена из процесса принятия решений, то конфликты будут происходить и в будущем".

По словам руководителя Urban Forum, у Алматы нет генерального плана. Сейчас администрация города ориентируется в своей деятельности на генплан 2002 года, который прошёл две корректировки:

"Последняя корректировка генплана Алматы должна была состояться в 2020 году, но этого не произошло. Поэтому генплана – стратегического документа развития города – у Алматы сегодня нет. И даже утверждённые корректировки не сделали генплан актуальным. Документ просто подгоняли под то, что было стихийным образом застроено. Например, где по плану должен быть транспортный коридор, там идёт стройка жилых комплексов".

Очень много вопросов у алматинцев вызывают стихийные парковки вокруг жилых комплексов. Специалисты видят два решения проблемы, которые нужно реализовывать параллельно.

Во-первых, очень много средств нужно вкладывать в общественный транспорт, проводить исследования, какие маршруты необходимы, чтобы ездить в нём было комфортно. Личный автомобиль должен перестать быть средством передвижения на каждый день. Горожане начнут пересаживаться на автобусы, троллейбусы, метро, когда городской общественный транспорт станет действительно комфортным.

Во-вторых, следует рационально использовать городское пространство, строить многоуровневые паркинги. "При этом не хаотично застраивать пустующие участки, а строить паркинги в местах притяжения, делать их привлекательными транспортно-пересадочными узлами. Поблизости может быть крупный торговый или деловой центр города. Либо в этом месте горожанину будет удобно пересесть на общественный транспорт", – отметил Адиль Нурмаков.

Генпланы городов должны согласовывать с общественностью и бизнесом

Плотность застройки – это своего рода необходимость крупных городов, где стоимость квадратного метра земельного участка чрезвычайно высока, считают в казахстанской Ассоциации застройщиков.

"У населения должна быть возможность приобрести жильё в этих районах, поэтому застройка с сокращением плотности в такой ситуации просто недопустима. Другое дело, что при строительстве застройщики должны соблюдать минимальные стандарты плотности, установленные строительными правилами РК. А это уже вопрос, относящийся к компетенции соответствующих уполномоченных органов, осуществляющих архитектурно-строительный контроль", – считает руководитель ассоциации Виктор Микрюков.

По его мнению, установленные в Казахстане нормы позволяют строить без вреда для жизни и здоровья граждан, в то же время проводя адекватную ценовую политику на рынке новостроек.

Эксперт сообщил также, что в других странах ситуация складывается аналогичным образом. В регионах с высоким спросом застройка так или иначе уплотняется, разумеется, в пределах установленных законодательством соответствующей страны норм.

Комфорт жителей и надлежащая реализация планов градостроительства, в том числе развитие транспортной инфраструктуры, социальных объектов, зависит прежде всего от надлежащего формирования акиматами генеральных планов городов.

Читайте также: Досаев: Архитектурные символы нового Алматы можно пересчитать по пальцам

Представитель казахстанских застройщиков согласен с мнением урбанистов, что генпланы должны согласовывать в первую очередь с общественностью и представителями бизнес-сообщества. Принятие генерального плана в формате совместных обсуждений, по мнению Микрюкова, позволит уже на этом этапе сформировать общее понимание всех заинтересованных сторон.

"К примеру, граждане будут знать, какие объекты будут в перспективе расположены в их районе, инвесторы будут чётко понимать, что приобретаемый под строительство земельный участок не упадёт в цене и никто не сможет запретить строительство, если все документы оформлены законно. В то же время строители будут обеспечены реальными объёмами работ на долгий период", – добавил Виктор Микрюков.

Эксперт коснулся также темы международного опыта в решении вопросов с организацией парковок легковых автомобилей:

"Во всем мире в районах с плотной застройкой организовываются муниципальные парковки (в том числе отдельно стоящие многоуровневые), которые в дальнейшем сдаются в аренду. Такие парковочные пространства целесообразно было бы возводить, например, в рамках проектов государственно-частного партнёрства".

Кроме того, спикер призвал отходить от плоскостных систем организации парковочного пространства в городах, назвав в качестве вариантов обустройства – роторные парковки (полуавтоматические парковки, часто их называют карусельными") и пазловый паркинг (многоярусная система, в которой постановка и выезд автомобиля возможны в любой момент по желанию владельца).

Такие решения, по словам Микрюкова, просты в эксплуатации и позволяют значительно экономить площадь, отведённую под парковку автомобилей, что очень ценно в условиях ограниченного городского пространства.

Власти обещают новый генплан и дизайн-код для Алматы

Весь прошлый год в акимате Алматы обсуждали корректировки к генплану, обещая до конца года принять важнейший документ в обновлённой редакции. Тогда же приводились результаты исследования, согласно которым в городе катастрофически не хватает социальных объектов, которые формируют комфортную среду.

Уровень обеспечения социальными объектами от имеющейся потребности:

• общественные туалеты – 2,6%;
• бассейны – 17%;
• санатории – 22%;
• химчистки/прачечные – 25-40%;
• пожарные депо – 27%;
• детские сады – 64%;
• поликлиники – 66%;
• станции скорой медицинской помощи – 78%;
• объекты бытового обслуживания – 90%;
• школы – 93%;
• отделения связи, филиалы банков – 99%;
• бани, сауны – 100%;
• кафе, рестораны, столовые – 102%;
• библиотеки – 120% (в основном за счёт Национальной библиотеки);
• магазины – 150%;
• гостиницы – 164%;
• рынки – 225%.

Читайте также: Общественные туалеты Алматы: они есть, но их нет

Аким Алматы Ерболат Досаев неоднократно высказывался о том, что у крупнейшего города Казахстана нет актуального генерального плана развития. На недавнем градостроительном форуме глава городской администрации пообещал, что до конца года такой документ будет разработан и утверждён.

"Последние несколько лет в Алматы шла корректировка генерального плана, была проведена большая работа, но, к сожалению, корректировка генерального плана базируется на генплане, утверждённом в 2002 году. За 20 лет, понятно, изменился не только сам город, изменилась структура экономики, изменилась Алматинская область, даже в новых границах", – сказал Ерболат Досаев.

Новый генплан Алматы разрабатывается с расчётным сроком до 2040 года. В течение 8-10 лет население так называемой Алматинской агломерации вырастет до 4,5 млн человек, что также найдёт отражение в новом документе.

Опять-таки Ерболат Досаев пообещал, что уже 20 июня 2022 года на заседании маслихата примут важные решения, касающиеся изменения правил застройки. Кроме того, в Алматы будет реанимирована работа градостроительного совета, упразднённого в 2018 году, когда городом руководил Бауыржан Байбек. В состав совета должны войти представители экспертного сообщества, которые будут утверждать новые проекты застройки мегаполиса.

По информации Союза градостроителей Казахстана, это будет общественная структура, которая поможет акимату работать над формированием архитектурного облика города.

Читайте также: Обсуждение генплана Алматы: в городе слишком мало общественных туалетов и слишком много рынков

Наконец, в Алматы вновь взялись за разработку дизайн-кода, который обеспечит придание единого архитектурного облика городу. Разрабатываемый свод правил и рекомендаций коснётся и оформления вывесок, и благоустройства улиц, и элементов комфортной городской среды.

Идея дизайн-кода впервые прозвучала ещё в 2018 году, эскизы обновлённого облика Алматы показывали на встречах с горожанами, но соответствующие поправки были внесены в национальное законодательство только в 2022 году. И архитекторы, и урбанисты, и рядовые алматинцы надеются, что первым в Казахстане дизайн-код получит крупнейший город республики.

Читайте также:

• Венеция отменяется? Арычно-ливневую систему Алматы передадут единому оператору
• В Алматы с начала года 10 стихийных свалок выявили с помощью спутника
• Снести или узаконить: кто и как будет решать судьбу самовольных построек в Алматы