Что нужно сделать, чтобы новая жилищная политика заработала. Мнения экспертов

Казахстанский рынок жилья ожидает масса перемен. К этому должны привести инициативы президента Касым-Жомарта Токаева, о которых он говорил в Послании народу. В основном предстоящая работа касается малоимущих граждан.

Токаев поручил создать Единую модель жилищного развития и Единую национальную систему учёта очередников на арендное жильё. Он также распорядился о решении вопроса предоставления жилья малообеспеченным многодетным семьям и отвёл на это срок в три года. Это около 30 тысяч человек. Кроме того, Правительство теперь должно обеспечить, чтобы по программе "Бақытты отбасы" ежегодно 10 тысяч семей получали крышу над головой.

Президент отметил, что казахстанцы недовольны непрозрачной системой продвижения очереди на социальные квартиры. К 2022 году будут выделены 240 млрд тенге, чтобы активизировать сегмент арендного жилья. Именно он будет работать для тех, кто не в состоянии купить дом или квартиру даже с помощью действующих госпрограмм. Касым-Жомарт Токаев также поручил выделить и жёстко проконтролировать освоение 30 млрд тенге, которые направят на ремонт и модернизацию жилья в регионах. Это не означает, что его собственники получат безвозмездную помощь: деньги пустят в ход как бюджетный кредит. К тому же в 2022 году общий бюджет развития регионов составит более 880 млрд тенге.

Informburo.kz обратился к экспертам, которые прокомментировали предложенные президентом меры, объяснив, каких результатов от них можно ожидать.

Что даст создание Единой модели жилищного развития

Экономист Рустем Жансеитов считает, что такая модель позволит снизить степень общественного недовольства, которое наверху явно серьёзно изучили и определили болевые точки.

"Система, которая озвучена в послании Токаева, прежде всего призвана решить вопросы с наиболее активной массой недовольного электората. Это малоимущие семьи, семьи с малым доходом и так далее. Нужно исходить из простой психологической настройки, что когда у человека нет жилья, он не является осёдлым, и, как у Карла Маркса, он – как пролетариат, которому нечего терять, кроме своих цепей. Поэтому он идёт на улицу, протестует, требует", – сказал Жансеитов.

Выполнение задачи может осложнить недальновидное распределение финансов, полагает он и приводит один пример.

"На одни те деньги, которые сейчас собираются потратить на непонятный проект ЛРТ в столице, можно было построить 100 тысяч трёхкомнатных квартир и закрыть проблемы всех малоимущих в стране. Почему они про это не думают, я не знаю. Очень недальновидная политика. Я вижу здесь затыкание дыр, но не вижу системной работы", – рассуждает Рустем Жансеитов.

Пробуксовка новой модели возможна и по другим причинам. Своим видением поделился глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев.

"Сказать, что Единая жилищная политика в корне изменит ситуацию, я не могу. Во-первых, тех сумм, что были озвучены, недостаточно. Во-вторых, вызывает много вопросов механизм её реализации. У нас была программа "Доступное жильё 2012-2020", мы её не выполнили и теперь ставим новую задачу в течение 10 лет до 2030 года обеспечить жильём 2 миллиона наших граждан. Но за 10 лет у нас ещё миллиона 3-4 прибавится. Соответственно, число очередников умножится", – отметил Ергалиев.

Среди нуждающихся не только малообеспеченные и многодетные, но и пенсионеры, ветераны, инвалиды, военные, работники МВД, подчёркивает он.

"Сегодня, по данным комитета по статистике и комитета по делам строительства, в акиматовских списках находится около 600 тысяч очередников. И ещё около 1,5 миллиона находятся в числе тех, которые не попали в этот список, но нуждаются в жилье. Для того чтобы обеспечить им в течение 10 лет 2 миллиона человек, нам надо вкладывать в строительную отрасль 2,5 триллиона тенге. Это в два раза больше, чем мы вкладываем сегодня", – заметил Талгат Ергалиев.

Не так пессимистично настроена вице-президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко. Она считает, что пока рано давать оценку Единой модели жилищного развития, поскольку она только внедряется.

"В любом случае, когда государство уделяет внимание развитию жилищного направления, когда есть определённый план мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий и когда контролируется исполнение, – это всегда хорошо. Будем ожидать создания Единой модели, готовы будем поучаствовать и дать свои рекомендации, если потребуется", – сказала Нина Лукьяненко.

Любая программа помогает решать какую-то задачу, весь вопрос в объёмах и стоимости квадратных метров, отмечает она.

"Бесспорно, это разработка программ доступных кредитов, введение в эксплуатацию достаточного количества новых проектов. В плане снижения цены, полагаю, если бы государство взяло на себя затраты по подведению инженерных сетей – вода, свет, канализация, тепло – это существенно могло бы снизить себестоимость квадратного метра", – сказала Нина Лукьяненко.

Как обеспечить прозрачность вводимых систем?

Этого можно добиться, если все входящие и исходящие деньги выставлять на какой-то сайт или публиковать в СМИ, предлагает Талгат Ергалиев. Некоторые вопросы отпадут сами собой, добавил Рустем Жансеитов.

"Сейчас то, что ранее было тайной за семью печатями, люди потихоньку начинают видеть. Например, куда тратятся бюджеты. Такую же систему можно сделать и при распределении квартир. По крайней мере, это снимет большую часть вопросов и число недовольных тем, что их по непонятным причинам отодвинули в очереди", – сказал экономист.

Одной только прозрачности мало, продолжил он, необходимо беспрекословное соблюдение очерёдности.

"Должны быть выработаны железные процедурные вопросы: что ни при каких обстоятельствах очередь не меняется. Если вдруг возникают какие-то экстренные случаи, кому-то срочно надо дать квартиру, это надо решать за счёт других инструментов. А очередь, в которую поставили малоимущую семью, должна быть незыблема", – сказал Жансеитов.

Как казахстанцам поможет программа "Бақытты отбасы"?

Эту соцпрограмму запустили в 2019 году: кредиты от Жилстройсбербанка под 2% годовых, на оформление которых необходим первоначальный взнос в 10% от цены приобретаемой квартиры. Участники программы:

• многодетные семьи;
• неполные семьи;
• семьи, где есть дети с инвалидностью.

Председатель правления Жилстройсбербанка Ляззат Ибрагимова напоминает, что до подачи кредитной заявки человеку надо встать в очередь на жильё в акимате и принести оттуда в банк уведомление или направление о том, что он действительно нуждается в жилье.

"Мы проверяем доходы. Здесь очень важен принцип социальной справедливости, о котором говорилось в Послании. Государство будет поддерживать в первую очередь те семьи, которые имеют совсем небольшие трудовые доходы, не позволяющие этим семьям самостоятельно приобрести жильё.

В 2020 году программой будет охвачено 10 тысяч семей. Такое поручение дал глава государства в своем послании. В нём же он поставил чёткую задачу обеспечить жильём все многодетные семьи в Казахстане", – сказала она.

Программа, на первый взгляд, неплохая, но 2% годовых – это не предел, который можно было бы допустить в Казахстане, уверен Рустем Жансеитов. По его словам, власти должны разработать уровни ставок кредитования вплоть до нулевой ставки.

"Многие имеют слишком низкий доход, чтобы платить проценты по ипотеке. Может быть, имеет смысл какой-то части совсем уж нуждающихся раздать квартиры от государства бесплатно. Оставшейся части предоставить ссуды по низким процентам", – выдвинул предложение идею экономист.

По данным ЖССБК, самые активные участники "Бақытты отбасы" живут в Нур-Султане (829 заявок), Алматинской (648 заявки) и Актюбинской (540 заявок) областях. Из 5000 поданных с июля по сентябрь заявок по 1863 уже приняты положительные решения. Почти полторы сотни семей уже отметили новоселье.

Что может помешать реализации жилищных программ?

На рынке недвижимости необходимы корректная стоимость квадратного метра и инструменты для приобретения квартир, считает президент Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермек Мусрепов.

"Во-первых, должна быть корректная стоимость квадратного метра в рамках категорий элит-класса, бизнес-класса, комфорт-класса и эконом-класса. Во-вторых, должна быть одна ставка для всех граждан по ипотечному кредитованию в районе 3%. Мне кажется, это было бы хорошо для активности приобретения жилой недвижимости по всем регионам РК", – сказал он.

Читайте также: "7-20-25 сознательно убыточна". Как госпрограммы влияют на рынок жилья, и что происходит с ценами?

По его словам, все программы – "7-20-25", "Бақытты отбасы", "Нұрлы жер" и прочие – дали положительный эффект в плане обеспечения доступной жилой недвижимостью. Однако камнем преткновения при реализации данных программ может стать малый акцент на развитии регионов, считает Ермек Мусрепов.

"Не надо надувать Алматы, Нур-Султан, Атырау и Туркестанскую область. Надо работать по всем государственным программам по приобретению доступного жилья во всех регионах страны. Тогда программы будут обеспечивать жильём широкие слои населения. На сегодня в республике только 3-4 региона более-менее обеспечены первичным жильем IV категории, но и то есть определённый дефицит. В других регионах строительство доступного жилья идёт очень медленно", – добавил он.

Ещё одна проблема, которая может помешать, усложнить работы на местах, это большой поток миграции из одного региона в другой, отмечает глава КФН.

"Акцент на развитие региональных программ необходим в том числе и для того, чтобы те люди, которые родились в регионе, выросли, были обеспечены работой с такой зарплатой, которая могла бы позволить им приобрести на кредитные средства доступное жилье", – сказал Ермек Мусрепов.

Программа жилищного строительства "Нұрлы жер" введена в 2017 году. По условиям программы можно арендовать жильё как с выкупом, так и без, а также приобрести кредитный дом или квартиру. В 2019 году по программе "Нұрлы жер" в Казахстане планируется построить 118 тысяч домов общей площадью 13 млн квадратных метров. За 2018 год по ней ввели в эксплуатацию 38,7 тысячи жилых зданий.

По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в республике в очереди на жильё стоят 496 015 человек. На льготную ипотеку могут рассчитывать:

• многодетные семьи – 31 725;
• неполные семьи – 106 149;
• семьи, имеющие или воспитывающие детей с инвалидностью – 19 281.

Всего в Казахстане, по информации Министерства труда и социальной защиты населения, насчитывается 340 тысяч многодетных семей.

Реально ли обеспечить 30 тысяч семей жильём за три года?

Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил Правительству в течение трёх лет предоставить квартиры малообеспеченным многодетным семьям. Таковых сейчас в стране 30 тысяч. Глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев считает эту задачу невыполнимой в обозначенный срок.

"У нас, во-первых, уже должны были быть земельные участки выделены, во-вторых, проектные документы подготовлены, в-третьих, деньги зарезервированы. Ничего этого у нас нет. Только на проектно-сметную документацию уходит от года до полутора лет. Однозначно, мы уже не успеваем в эти три года всех малообеспеченных, многодетных матерей обеспечить жильем. Даже при наличии финансов, даже при наличии земельных участков и при наличии проектов мы всё равно не успеем за три года, потому что нет самого механизма реализации", – сказал он.

Читайте также: Какую квартиру в Алматы можно купить за 10 миллионов тенге?

Механизм быстрого строительства до сих пор в Казахстане правильно не реализован, отмечает Талгат Ергалиев.

"У нас все генподрядчики разоряются, потому что цены очень низкие, ужатые. Проекты у нас 2-3-летней давности, материалы уже подорожали, строительные компании в стоимость 140 тысяч тенге за квадратный метр в регионах и 220 тысяч тенге в столице навряд ли могут уложиться. Надо реальную цену давать, с Союзом строителей по поводу стоимости консультироваться. Пока этот вопрос не решён, и он тормозит работу", – объяснил Талгат Ергалиев.

Он перечислил условия, соблюдение которых, по его мнения, даст нужный эффект:

• давать застройщикам реальную стоимость квадратов;
• выделять своевременное и полное финансирование, а также устанавливать эффективные сроки;
• при нехватке трудовых ресурсов открывать доступ гражданам из ближнего зарубежья;
• передать часть полномочий акиматов саморегулируемым организациям.

Хватит ли 30 млрд тенге на модернизацию старых домов?

Такое финансирование решит некоторые вопросы, но не проблему в целом, полагает Рустем Жансеитов.

"Во многих региональных центрах основной жилищный фонд находится в крайне удручающем состоянии. Он очень старый. Нового жилья там не строится, потому что в небольших городах у населения малая покупательская способность. Получается замкнутый круг: жильё надо обновлять, а за счёт чего – пока непонятно. Коммерческие механизмы там не работают. Власти единственное, что могут делать, – латать дыры, ремонтировать, стены где-то подкреплять, чтобы не не развалилось. Но проблема не уйдет никуда: если вы старый дом подмажете, подкрасите, он от этого не станет новым", – говорит он.

Читайте также: Как снять квартиру в Алматы? Восемь главных советов для иногородних студентов

Массовый снос в скором времени ожидает всё старое жильё, прогнозирует экономист. Казахстану необходимо оперативное строительство новых качественных домов.

"В связи с постоянным ослаблением тенге, делать это нужно очень быстро. Если строительство затянуть, то строительные материалы вырастут в цене, и сметы будут уже различаться. Поэтому вопрос оперативности здесь один из самых главных", – сказал Рустем Жансеитов.

Где строить и как содержать новые квартиры?

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов подчёркивает, что в крупных городах должно идти грамотное продолжение застройки и развитие пригородной зоны. Застройка жилых микрорайонов должна сопровождаться соответствующей инфраструктурой, социально-культурным и бытовым сервисом, что необходимо для проживания.

В Алматы, к примеру, отметил Мусрепов, важно строить малоэтажные дома.

"У нас очень большая угроза землетрясений, хоть и говорят, что строительство ведётся с сейсмостойкостью до 9 баллов, всё равно у нас должно развиваться малоэтажное строительство – до 5 этажей. Это даст и удешевление по стоимости квадратного метра, и удобство для самих жителей", – сказал глава федерации.

Кроме того, он отмечает тенденцию, когда новые дома, построенные по госпрограммам, приходят в негодность из-за плохого сервисного обслуживания. Чтобы это предотвратить, уверяет Мусрепов, необходимо какое-то общее направление по содержанию и сервисному обслуживанию жилищного фонда.

"Жилые квадратные метры строятся, их сдают в эксплуатацию, потом идёт обычная жизнь, включающая содержание жилья и управление жилым фондом. Сегодня это острый вопрос, потому что на первых порах всё замыливается и в течение 2-3 лет сервисные компании палец о палец не ударяют, в результате чего дом приходит в упадок. Ветшает фасад, по коммуникациям возникают большие проблемы, инженерные сети приходят в негодность", – сказал Ермек Мусрепов.

По его словам, застройщики зачастую оставляют после себя свои сервисные компании, которые прячут в течение гарантийного срока строительства недостатки стройки, а затем компенсируют все недочёты сборами по РСЖ (расходы на содержание жилья) от жителей квартир. Самоуправление могло бы решить эту проблему, резюмировал Ермек Мусрепов.