Реально ли купить в Алматы квартиру всего за 10 млн тенге? Какой комнатности она будет? Какие предложения и альтернативные варианты есть в городе? Informburo.kz выяснил, как лучше всего потратить эти деньги, если нужно приобрести жильё здесь и сейчас.
В каком районе искать квартиру?
Цены за квадратный метр жилья в Алматы варьируются от 360 тысяч и до 430 тысяч в зависимости от состояния и места расположения.
В Алматы сейчас есть восемь районов:
- Алатауский;
- Бостандыкский;
- Алмалинский;
- Ауэзовский;
- Жетысуский;
- Медеуский;
- Турксибский;
- Наурызбайский.
Президент Объединённой Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко назвала четыре района, где можно легко найти подходящую квартиру.
"10 миллионов тенге для Алматы – это небольшая сумма. На неё можно купить 1-2-комнатную квартиру в Ауэзовском или Жетысуском районах. В Бостандыкском районе за эту сумму можно найти однокомнатные квартиры и полуторки с небольшой площадью. В Наурызбайском районе за 10 миллионов можно купить 40-45 квадратов в новостройках", – сказала глава ОАРК.
В центре города, например, в Алмалинском районе, можно рассчитывать на приватизированную в бывшем общежитии квартиру.
В этом доме, добавила она, по 6 квартир на одной площадке."Несколько месяцев назад мы продали в Алмалинском районе, на пересечении улиц Жумалиева и Кабанбай батыра, квартиру площадью 35 квадратных метров, с большими кухней и балконом, магистральным газом всего за 9,3 миллиона тенге. Кирпичный дом, две комнаты, второй этаж – прекрасный вариант за такую цену. Но это бывшее ведомственное общежитие", – рассказала Лариса Степаненко.
Рассматривать ли квартиры в бывших общежитиях?
Покупателей, говорит Лариса Степаненко, отпугивает словосочетание "бывшее общежитие". Однако и среди приватизированных общежитий можно найти приличное жильё, считает она.
"В большинстве своём это уже приватизированные квартиры, где живут семьи, где нет такого проходимого потока людей. Общежития даже коридорного типа – это тоже полноценные квартиры со своим санузлом, своей кухней. Я бы посоветовала не бояться таких вариантов, а идти и смотреть. Если квартира с большим балконом, с большой кухней – какая разница 6 квартир на площадке или 4? Порой на этих этажах гораздо чище, чем там, где по 4 квартиры на площадке. И если квартира в центре города, по привлекательной цене, то какая разница, как она называлась раньше?", – призывает задуматься наша собеседница.
Человек с деньгами должен точно для себя решить, чего он хочет – взять квартиру, чтобы жить в ней, или инвестировать в недвижимость. От этого будут зависеть и параметры квартиры, и её расположение.
"Среди 10-миллионных предложений можно в основном встретить 1-2-комнатные квартиры. Если это будет 3-комнатная, то в нижней части города и, возможно, без ремонта. Однако, если в приоритете у покупателя площадь побольше, то можно предложить купить её и постепенно делать ремонт", – советует президент ОАРК.
Панельный или кирпичный дом?
Квартиры в кирпичных домах на вторичном рынке обычно дороже, чем в панельных. Но в этом деле стоит обратить внимание не столько на строительный материал, сколько на расположение квартиры внутри дома.
"Бытует мнение, что кирпичные дома теплее. В целом это действительно так, но надо понимать, как расположена квартира. В панельных домах в середине дома квартиры тоже тёплые. В то время как угловая квартира в кирпичном доме на северо-западной стороне может оказаться холодной, потому что очень мало солнечного света в неё попадает", – объяснила Лариса Степаненко.
Всё зависит от конкретного предложения и личных предпочтений покупателя.
"Говорят, что кирпич – более экологически чистый материал, нежели панель. Зато у панельных домов ровные стены и не нужно много тратиться при ремонте на левкас, просто делаешь грунтовку и наклеиваешь обои. А в кирпичных домах стены кривые и на выравнивание уходит большая сумма. Поэтому в кирпичном доме ремонт всегда будет дороже", – говорит наша собеседница.
Читайте также: "Продам квартиру в строящемся доме". Чем опасна такая сделка?
Кроме кирпичных и панельных, есть, конечно, и монолитные здания. При строительстве на месте будущих стен и перекрытий строители собирают каркас и заливают его бетонной массой. Монолитные здания превосходят панельные по сроку эксплуатации. Кроме того, у них лучше звуко- и теплоизоляция. В сравнении с кирпичными домами монолитные немного отстают по эксплуатационным характеристикам, зато их легче и быстрее построить, что выгодно сказывается на цене.
Насколько важен при выборе год постройки?
Директор филиала "Алатау" ТОО "Риелторская группа "Квадрат" Тамерлан Жумабеков рассказал, почему важно обращать внимание не только на то, из какого материала построен дом, но и в каком году. В Алматы, говорит он, действительно можно найти квартиру за 10 млн тенге, но в большинстве случаев она будет в старом доме.
"Представим ситуацию: молодая семья располагает 10 миллионами тенге и берёт квартиру 1961 года постройки. Лет через пять они захотят расшириться – продать эту квартиру и приобрести новую, побольше. С продажей будут сложности, поскольку через пять лет квартира будет уже не так ликвидна, как сейчас. Она станет ещё старше, соответственно, меньше шансов, что банки будут такие квартиры принимать в качестве залога. А если продавать квартиру можно только за наличные, то ощутимая доля потенциальных покупателей отпадает", – отметил он.
У каждого банка своя залоговая политика. Как правило, по кирпичным домам допускается более ранний год постройки, чем по панельным, объясняет Жумабеков. Каркасно-камышитовые, дома из бруса и тому подобное обычно в качестве обеспечения по займам вообще не принимаются.
"Надо понимать, насколько выбираемая вами сейчас квартира будет ликвидна в будущем, когда придёт время её перепродавать, размениваться, расширяться. Если у меня есть деньги и на рынке представлено много квартир, есть старые – 1961 года и поновее – 1968 или 1972, я, естественно, выберу более новое жильё, если цена примерно одинаковая", – сказал Тамерлан Жумабеков.
Какие предложения есть на рынке?
Мы просмотрели объявления и выбрали наиболее привлекательные из них в каждом районе города, которые укладываются в бюджет из 10 миллионов.
В Алатауском районе за 9,6 млн тенге продаётся 2-комнатная квартира площадью 42 квадратных метра, 1966 года постройки. Этаж 2/2. Дом каркасно-камышитовый, находится в районе пересечения проспекта Райымбека и улицы Емцова. Состояние квартиры хорошее: в зале свежепоклеенные обои, везде побеленные потолки. Продавец готов оставить часть мебели. Есть место для парковки машины.
В Алмалинском районе в районе пересечения улиц Кабанбай батыра и Желтоксан за 10 млн тенге предлагают 1-комнатную квартиру, площадь 23 квадратных метра. Дом кирпичный, 1968 года постройки. Этаж 3/3. Квартира в приватизированном общежитии, не угловая, косметический ремонт.
Рядом с пересечением улиц Саина и Толе би в Ауэзовском районе продают 2-комнатную квартиру площадью 42 квадратных метра . Дом кирпичный, 1973 года постройки. Этаж 1/4. Квартира не угловая, тёплая, улучшенная, но в приватизированном общежитии коридорного типа. За неё просят 9 млн тенге. Комнаты изолированы. Возможен торг.
В Бостандыкском районе за 10 млн в одном из домов по улице Брусиловского продаётся 2-комнатная квартира площадью 35 квадратов. Этаж 2/2. Дом кирпичный, 1960 года. Зимой очень тепло. Состояние среднее, санузел совмещённый, квартира пустая. В подвале есть кладовая.
В Жетысуском районе за 9,7 млн продаётся 3-комнатная квартира площадью 70 квадратных метров. Дом каркасно-камышитовый, 1960 года. Этаж 1/2. В квартире пластиковые окна, комнаты изолированы. Есть место для парковки и небольшой сарай.
В микрорайоне "Думан-2" Медеуского района предлагают 1-комнатную квартиру. 45 квадратов. Дом панельный, 2015 года. Этаж 3/3. Цена – 9,5 млн тенге. Реальному покупателю обещают хороший торг.
В Наурызбайском районе, в микрорайоне "Каргалы" за 9,7 млн продаётся 2-комнатная квартира площадью 41,7 квадратных метра. Дом 1969 года. Этаж 1/2. К квартире прилагаются два сарая. Отопление на электричестве, можно переделать под газ.
В Турксибском районе за 9,8 млн предложили 2-комнатную квартиру на 48,6 квадратов. Дом кирпичный, 1968 года. Этаж 3/4. Комнаты изолированные, санузел раздельный. Квартира не угловая. Двор чистый, ухоженный. Отдельная котельная на дом. Отопление на газе.
Пять важных советов покупателям
При покупке квартиры Лариса Степаненко рекомендует следующее:
1. Проверяйте компетентность риелтора, прежде чем начать с ним работать.
"Если вы планируете обращаться к риелтору, то выбирайте стабильные и профессиональные компании, которые имеют сертификат на оказание риелторских услуг и членство в Объединённой ассоциации риелторов Казахстана. Сейчас очень много фирм-однодневок и псевдориелторов, которые "заточены" на то, чтобы получить максимально возможные деньги и совсем не стараются оказать качественную услугу", – подчеркнула Степаненко.
2. Просмотрите каждый нужный документ.
"Если вы на продавца вышли через объявление и самостоятельно идёте к сделке, первое, что нужно сделать – запросить у продавца удостоверение личности и оригиналы документов на квартиру. Он должен показать один из правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор приватизации, договор дарения, свидетельство о наследстве) и технический паспорт. Проверьте, чтобы техпаспорт соответствовал планировке квартиры. Если были изменения, они должны быть узаконены", – отмечает президент ОАРК.
Читайте также: Как купить залоговую квартиру выгодно и безопасно?
3. Убедитесь, что квартира не заложена и не арестована.
"Даже если мы видим оригиналы документов на руках у собственников, на квартире может стоять арест судебных исполнителей или обременение от налоговых органов. У нас сейчас даже за 3 тенге задолженности по налогам могут наложить обременение на недвижимость. Поэтому обязательно спросите справку о наличии обременения. И только после того, как удостоверитесь, что квартира свободна от него и все документы в порядке, оставляйте задаток либо идите к нотариусу переоформляться", – рекомендует наша собеседница.
4. Получите согласие на продажу от всех собственников жилья.
"У одной квартиры может быть несколько собственников. Их право на собственность зачастую подтверждает свидетельство о наследстве или договор приватизации. В таком случае каждый из них должен дать нотариально заверенное согласие на продажу квартиры либо лично присутствовать при сделке. В противном случае они через суд могут оспорить сделку", – пояснила руководитель Ассоциации риелторов.
5. Рассчитывайтесь с продавцом только в банке.
"Какой бы ни была сумма сделки, советую не рисковать и не ходить с наличностью. Договаривайтесь с продавцами о расчёте в банке, чтобы не передвигаться с наличными деньгами по городу, а после удостоверения договора купли-продажи у нотариуса пойти в банк и там произвести расчёт", – рекомендует Лариса Степаненко.
Читайте также: Если ты миллионер: В каком регионе Казахстана можно купить дом за 1 млн тенге
Если у вас на руках есть 10 млн тенге, почему бы не пойти на ипотеку?
У вас на руках 10 миллионов? В принципе, вы можете приобрести квартиру, которая будет больше и комфортнее, чем любое 10-миллионное жильё, отмечает Тамерлан Жумабеков. Надо просто немного добавить: 75-80% сделок по купле-продаже недвижимости происходят с привлечением банковского финансирования.
"В первую очередь это ипотека – госпрограммы и собственные программы банков. Ипотека помогает решить жилищный вопрос большинству казахстанцев. Первоначальный взнос от 20%. Имея на руках даже пять миллионов тенге и официальный доход, вы можете рассчитывать на квартиру в 20-25 миллионов", – говорит Жумабеков.
Если покупатель не уверен в себе и своих знаниях рынка, разобраться в деталях помогут риелторы, которые расскажут, какие варианты ипотеки ему подойдут, сделают предварительные расчёты по платежам, объяснят, сколько составит переплата, как проверить, не арестована ли квартира, и многое другое.
Если с покупкой можно не торопиться, стоит вложить свои 10 миллионов в долевое строительство. Тут можно прочитать о том, как распознать недобросовестных застройщиков.
