ОСИ, ПТ, а теперь и НСУ: зачем в Казахстане вводят новую форму домоуправления

Что случилось. В Казахстане к двум введённым в прошлом году формам управления домами, которые сменили привычные КСК, – ОСИ и ПТ – добавилась третья, НСУ, или непосредственное совместное управление. Корреспондент Informburo.kz изучил подписанный президентом закон и выяснил, чем эта форма управления отличается от остальных.

Контекст. В 2022 году многоквартирные дома в Казахстане стали переводить на новые формы управления вместо кооперативов собственников квартир (КСК) – объединения собственников имущества (ОСИ) в форме юридических лиц и простые товарищества (ПТ), работающие по гражданским договорам. Простым товариществам, в отличие от ОСИ, не требуется регистрация в органах юстиции. Основной целью реформы было вовлечение собственников квартир в управление и содержание домов.

В КСК могли входить несколько домов, причём этот орган самостоятельно и заказывал, и исполнял услуги по содержанию дома. ОСИ и ПТ работают по принципу "один дом – одно объединение – один счёт". Это означает, что у жильцов появилась реальная возможность проследить за расходованием денег, которые с них собирают на содержание жилья, и узнать реальную стоимость этих работ.

Как отмечали при рассмотрении поправок в парламенте, для таких объектов не подходят ОСИ и ПТ.

"Что такое 16 квартир? 16 человек по факту управляют своим домохозяйством. Это как большая семья", – говорила в декабре на посвящённом поправкам заседании мажилиса один из их авторов, экс-депутат Екатерина Смышляева.

ОСИ возглавляет председатель, ПТ – доверенное лицо от жильцов, которые и открывают в банках счета на содержание дома. И тем, и другим требуется платить зарплату. Это означает расходы, которые несомненно будут гораздо сильнее бить по карманам жильцов малоквартирных домов, нежели многоквартирных.

Председатель ОСИ может передать свои функции управляющей компании, и тогда зарплату ему платить уже не надо, но смысла делегировать полномочия председателю, а через него уже – управляющей компании, для малоквартирных домов нет. Главное же, что одному малоквартирному дому может не хватать собираемых средств на своё содержание.

Суть нововведения. Домам под НСУ не требуется ни регистрация в органах юстиции, ни доверенное лицо, то есть они освобождены от юридических формальностей. Такими домами управляет совет дома.

"У малоквартирных домов есть право объединяться между собой. У них может быть единый управляющий, единая управляющая компания. По этому механизму будут осуществляться обслуживание и управление такими домами, но, что важно, сохраняется принцип "один дом – один счёт", – отметила экс-депутат Смышляева.

Она подчеркнула, что подходы ко всем трём новым формам управления домами одинаковы в части принципов прозрачности расходования денег и разделения функций управления и обслуживания дома.

Как гласит новый закон, НСУ всеми собственниками квартир и нежилых помещений может осуществляться без открытия текущих и сберегательных счетов в банках. Они вправе нанять управляющую компанию по договору оказания услуг, подписанному всеми собственниками. 

Указанная компания вправе объединить под своим управлением несколько малоквартирных домов из одного жилого массива, которые выбрали НСУ в качестве формы управления.

Впрочем, жильцы малоквартирных домов могут выбрать и одну из двух других форм управления – ОСИ либо ПТ. Если они не могут прийти к согласию в этом вопросе, жилищная инспекция назначает временную управляющую компанию на срок до года, в течение которого жильцы должны определиться. Эта компания обязана открыть текущий банковский счёт для управления домом и содержания общего имущества.

Почему это важно знать. На фоне непростой ситуации в мировой экономике расходы на жизнь растут и у казахстанцев. Вместе с тем, уже летом собственники квартир должны будут окончательно определиться, какую новую форму управления домом им выбрать (сроки перехода продлили до 1 июля 2023 года). Правильный выбор формы управления поможет гражданам рационально финансировать содержание своих домов. Это особенно актуально в маленьких городах, где много домов из старого жилого фонда, а уровень жизни не достигает показателей мегаполисов.