Всё, что нужно знать о ликвидации КСК и создании ОСИ

С 1 июля 2022 года КСК в Казахстане прекратят своё существование. Жителям многоквартирных домов предстоит перейти на новые формы управления: объединения собственников имущества (ОСИ) либо простые товарищества (ПТ). Зачем нужна жилищная реформа, что делать жильцам, несогласным с этим решением, и как председатели КСК должны передать дела – в интервью Informburo.kz рассказал руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос Каирханов.

Посмотреть эту публикацию в Instagram

Публикация от Informburo.kz (@informburo.kz)

Управление домом возможно без открытия специального банковского счёта

– Жандос Маратович, мы много лет пользуемся услугами КСК. Почему потребовалось переходить к новым формам правления? 

– Одна из причин – это множество жалоб граждан на деятельность КСК. В основном они касались непрозрачности, отсутствия полной и понятной отчётности; наличия крупных, громоздких КСК, охватывающих множество домов, но не способных эффективно ими управлять; неравноправие отдельных участников КСК; сложности с переизбранием новых председателей. Некоторые председатели управляли своими кооперативами более 20 лет. 

В связи с этим в законодательство были внесены поправки, которые вступили в силу в 2020 году. Они посвящены упразднению системы КСК и переходу к ОСИ и ПТ. 

– В чём различия между ОСИ и ПТ? 

– И те, и другие будут работать по принципу "один дом – один счёт – одно объединение". Каждый дом станет самостоятельным в вопросах управления кондоминимумом. ОСИ регистрируется как юридическое лицо в департаментах юстиции через НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан". 

ПТ же не является юридическим лицом. Это управление домом без открытия юрлица и даже, возможно, без открытия специального банковского счёта. ПТ больше подходит для небольших домов (20-30 квартир), где мало жильцов, и они не смогут платить зарплату своему доверенному лицу. 

– Что получат казахстанцы от такого перехода? 

– Новые формы объединения жильцов позволят им более активно управлять кондоминиумом, контролировать расходы, быстрее решать возникающие проблемы, а также совместно использовать деньги от сдачи в аренду территории кондоминиума. 

– Давайте на примерах: вот люди решили перейти на новую форму управления. С чего им начать?

– В первую очередь необходимо создать инициативную группу, которая охватывает не менее 10% собственников квартир. Эту группу организует собрание всех собственников квартир за 10 дней, на котором они должны выбрать форму будущего объединения – ОСИ или ПТ. 

Если жильцы выбрали вариант ОСИ, то им также нужно выбрать председателя ОСИ, членов совета дома (минимум три человека), ревизора, утвердить устав. 

– Как должно проходить собрание? По какому регламенту? 

– Для этого назначается председатель собрания из числа жителей, которые знакомит с повесткой всех присутствующих, а также секретарь собрания. И по каждому вопросу проходит голосование жильцов. 

– Есть те, кто никогда не ходят на собрания. В такой ситуации сколько людей должны прийти, чтобы собрание можно было считать состоявшимся?

– Кворум – 51%. Из них большинством голосов принимается решение. Если всё же на собрание пришло недостаточно людей, то члены инициативной группы берут бланк и ходят по квартирам, опрашивая жильцов. 

– Говорят, на собрание жильцов можно пригласить представителя жилищного управления и он поможет принять решение, разъяснить какие-то непонятные моменты, и это бесплатно. Если это так, то куда граждане могут обратиться? 

– Жители могут направить официальное письмо, в котором сообщают, что в такое-то время по такому-то адресу состоится собрание жильцов по такому-то вопросу, и просят обеспечить присутствие сотрудника жилищной инспекции. В Алматы восемь районов, соответственно, имеется восемь мобильных групп. В такую группу входят сотрудники жилищной инспекции, районного акимата, подведомственных организаций, занимающиеся модернизацией жилья. 

ОСИ и ПТ не являются правопреемниками КСК

– Допустим, жители собрались, выбрали новую форму правления, например ОСИ. Куда им идти дальше? С чего начать регистрацию?

– Согласно закону о жилищных отношениях у председателя ОСИ имеются определённые обязанности. Он берёт протокол собрания, устав и идёт в "Правительство для граждан" для официальной регистрации ОСИ. После того, как председатель получит свидетельство о регистрации ОСИ, он в течение 15 дней должен открыть специальный банковский счёт в одном из банков второго уровня. 

– Сколько времени всё то занимает? 

– Регистрация ОСИ – пять рабочих дней. Также утверждается годовая смета, в которой содержится годовой тариф, денежные средства для содержания дома и зарплата председателя ОСИ. Смета составляется согласно методике расчёта, утверждённой МИИР. 

– Что делать, если на доме висит долг? 

– Зависит от жителей. Мы знаем дома, жители которых согласны погасить прежние долги. Составляют акт приёмки.

А есть дома, которые не согласны с этими долгами, и они имеют право их не платить, потому что ОСИ и ПТ не являются правопреемниками КСК. При этом у КСК остаётся право требовать с жильцов возмещения долгов при помощи суда или нотариуса. И если КСК докажет факт реальной задолженности перед ним, то долг ему могут и вернуть. 

– На каких основаниях председатель ОСИ выбирает подрядные компании, с которыми он заключает договоры? Он сам решает или собрание жильцов? 

– Вопрос полномочий председателя ОСИ жильцы обсуждают на первом собрании и утверждают в уставе. Там прописывается, должен ли председатель обсуждать такие вопросы с жильцами или только с инициативной группой или справе решать сам.  

Жильцы могут включить в территорию кондоминиума прилегающие территории

– На какой счёт должны поступать деньги жильцов?

– Согласно закону о жилищных отношениях, в каждом доме должно быть два счёта: текущий и сберегательный. Текущий счёт формируется из ежемесячных выплат жильцов и направлен на текущие работы. Сберегательный счёт создаётся для капитального ремонта. 

– Какой именно территорией управляет ОСИ? 

– Ранее территорией кондоминиума считалась только земля в радиусе одного метра от здания. Вся остальная территория считалась собственностью акимата. Хотя убирали её дворники, которым платил КСК. 

Теперь, согласно новым поправкам, жильцы на общем собрании могут решить включить в территорию кондоминиума и другие прилегающие территории, дворы, палисадники, детские площадки.  

– Если с 1 июля КСК перестанут работать, то что будет с теми территориями, за которые они раньше отвечали? 

– Руководство города сейчас ведёт работу в данной сфере.

– Как ОСИ и ПТ должны вести документацию? 

– Можете обращаться к нам в жилищную инспекцию по адресу: проспект Достык, 85, 1-й этаж. Наши сотрудник проконсультируют по данным вопросам.

– Кто-то из госорганов будет контролировать деятельность ОСИ или ПТ? Или функции контроля полностью переходят к жильцам?

– Руководство ОСИ и ПТ обязаны каждый месяц отчитываться перед жильцами о своей работе. Если такого не происходит, то по жалобе жителей жилищная инспекция начинает проверку наличия и правильности документов. А вот качество работы должен контролировать совет дома ОСИ, финансовые вопросы – ревизионные комиссии. 

Без доверенностей жильцов ПТ не получит регистрацию

– А как создать ПТ? Чем эта процедура отличается от учреждения ОСИ?

– Так же, как и при создании ОСИ, необходимо провести собрание, составить протокол о переходе к ПТ, избрать доверенное лицо (вместо председателя ОСИ). Платить ему какую-то зарплату или нет – решает собрание жильцов, которое является высшим органом. 

После избрания доверенного лица ПТ все собственники квартир должны дать ему письменную доверенность, подписать договор о совместной деятельности. Без этого созданное ПТ не получит официальной регистрации. И если ОСИ регистрируются в департаменте юстиции, то ПТ – в жилищной инспекции. 

– А если кто-то из жильцы отказался входить в ПТ?

– В таком случае ПТ не сможет получить регистрацию. И тогда жители могут создать ОСИ, если захотят. Для этого не нужно стопроцентного согласия всех собственников жилья. Правда, ОСИ подходит в основном крупным многоэтажным домам и жилым комплексам. 

В правительстве сейчас рассматривается наше предложение о том, что жители небольших домов до 8 квартир будут освобождены от необходимости создавать и регистрировать форму правления. Также ещё есть предложение о том, чтобы всё-таки допустить объединение нескольких небольших соседних домов в ОСИ или ПТ, но эти варианты пока только рассматриваются. 

– Мы до сих пор не знаем, как акимат будет управлять детскими площадками и дворовыми территориями, как ПТ будут создавать свои счета. До 1 июля эти и похожие вопросы успеют ли урегулировать?

– Мы надеемся на это и активно работаем над этим.

Если жители хотят оставаться со старым КСК, то председатели должны зарегистрировать управляющие компании

– С 2019 года сколько в Алматы появилось ОСИ и ПТ? 

– 796 ОСИ и 2866 ПТ – это около 55,7%, то есть больше половины города перешли на новые формы правления.

– Есть ли обратная связь? Довольны ли горожане такими новшествами? 

– Где-то довольны, где-то люди ещё не разобрались, как это всё должно работать. Имеются случаи, когда председатель ОСИ отказывается от своих функций и передаёт временно функции управления специальной компании. Это также разрешено законодательством. 

– Могут ли КСК, которые добросовестно выполняют свои задачи, переквалифицироваться в управляющие компании, с которыми ОСИ или ПТ заключат договор?

– Да, так и есть. Если жители хотят оставаться со старым КСК, они должны выбрать для своего дома форму ОСИ или ПТ, а руководители прежних КСК – пройти специальный курсы по управлению многоквартирными домами и зарегистрировать управляющие компании. И продолжать жить так же, как они жили.

– Если дом до 1 июля не перешёл на ОСИ или ПТ?

– Ответственность за это законом не предусмотрена. Но жители в дальнейшем могут столкнуться с различными проблемами, которые не смогут решить без ОСИ или ПТ. Такие как, например, подготовка к отопительному сезону, ремонт коммуникаций.