Что такое информационное агентство недвижимости и можно ли им доверять

11 марта 2020, 13:03

Ади Туркаев Написать автору

Иллюстрация Дины Ли специально для Informburo.kz

На сайте "Крыша" ежедневно удаляют объявления информационных агентств недвижимости, не соответствующих действительности. Но они появляются вновь.

В последние годы на рынке риелторских услуг появились так называемые информационные агентства недвижимости. Суть их работы заключается в том, чтобы заманить клиентов низкими ценами на жильё. Взамен клиент получает информацию с контактами владельцев недвижимости. На этом услуга считается оказанной. И не важно: достигнут результат или нет.

Можно ли доверять информационным агентствам недвижимости и почему их трудно привлечь к ответственности – в разборе Informburo.kz.

Как работают информационные агентства недвижимости?

Рынок недвижимости в 1990-е годы потрясла серия тяжких преступлений, цель которых был отъём жилья у людей, особенно у одиноких пенсионеров. Тогда и прижился термин "чёрный риелтор". Сейчас появились правила, и рынок приобрёл более цивилизованные формы.

С расцветом рынка риелторских услуг появились информационные агентства недвижимости. Суть их работы сводится к продаже клиенту информации с контактами владельцев жилья. Для этого они подают объявления о сдаче в аренду или продаже квартиры. При этом цена заманчива – ниже рыночной.

Звонящих по объявлению клиентов приглашают в офис, чтобы заключить договор об оказании услуг. После подписания контракта ищущего жильё просят заплатить за предоставление телефонов владельцев недвижимости. Суммы разные, зависят от региона. В Алматы, например, такие услуги обходятся в 15-20 тысяч тенге. Самое главное, что деньги берут до того, как клиент нашёл подходящее жильё и заключил с владельцем недвижимости сделку.

После получения денег клиенту дают контакты. Иногда номера телефонов либо неактивные, либо квартиру уже сдали/продали. Риелторы обещают другие варианты, но дело в том, что в договоре нет пункта, гарантирующего клиенту результат – съём или покупку жилья. А деньги уже оплачены за предоставленные номера.

Деятельность информационных агентств не лицензируется. Поэтому открыть его может любой желающий. Достаточно зарегистрировать ИП или ТОО. Также не требуется особого разрешения на открытие риелторского агентства.

Отличие между риелторскими компаниями и информационными агентствами в пунктах договора. Традиционные риелторы в контракте прописывают, что обязуются найти и предоставить жильё клиенту. За это и получат оплату. Информационное агентство обязуется предоставить информацию о наличии объявлений по сдаче/продаже жилья.

Нарушают ли закон информационные агентства недвижимости?

Обычно ничего не подозревающий клиент подписывает контракт, не вчитываясь.

"На первый взгляд, к ним не придерёшься. В договоре они указывают, что не несут ответственности перед заказчиком по обеспечению его жильём. Они всего лишь предоставляют номера телефонов лиц, сдающих в аренду или продающих недвижимость", – рассказывает президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Лариса Степаненко.

Но предоставление недостоверной информации – нарушение закона.

"Это нарушение закона о рекламе, цель которого, цитирую: размещение и использование рекламы и защита от недобросовестной конкуренции в области рекламы, предотвращение и пресечение ненадлежащей рекламы", – говорит Лариса Степаненко.

По Закону "О защите прав потребителей" (статья 10, часть 1) человек имеет право на получение полной, достоверной и своевременной информации о товаре, работе или услуге. Соответственно, потребитель вправе предъявить претензию либо расторгнуть договор с возмещением оплаченных сумм.

"Действия таких агентств трудно назвать услугой, потому что стандарта на эту услугу пока не существует. Обычно такие люди быстро назначают встречу, обещают показать недвижимость, но постоянно переносят на завтра", – говорит глава правления Национальной лиги потребителей Казахстана Светлана Романовская.

Чтобы вернуть деньги, клиенту нужно собрать доказательную базу:

встретиться с хозяином квартиры и установить, что жильё отличается от фотографий в объявлении;
дозвониться по предоставленному номеру и узнать, как давно сдана/продана квартира.

Если факты подтвердились, то услуга считается оказанной не в полном объёме, плюс предоставлена недостоверная информация. После сбора доказательств нужно составить досудебную претензию и в ней потребовать расторжения договора и возврат денег, согласно статье 10, часть 2, пункт 1, Закона "О защите прав потребителей".

Информационное агенство должно рассмотреть претензию в течение 10 дней. Если откажут в удовлетворении требований, можно обращаться в суд.

Есть ли судебная практика по делам информационных агентств?

Зачастую у людей нет ни времени, ни денег на обращения в суд. Только в Караганде был единственный прецедент, когда на "информационщиков" завели уголовное дело. Тут сыграл массовый характер обращения в полицию.

В 2017 году в Караганде рассматривалось уголовное дело против риелторов, обвинённых в мошенничестве. Обвинение было построено не на том, что они оказывали информационные услуги, а на том, что они предоставляли несуществующие объявления и номера телефонов. При обыске в офисе нашли множество sim-карт, с которых риелторы отвечали клиентам под видом хозяев жилья.

"Люди элементарно не понимали, за что они отдали деньги. Они думали, что заплатили за то, что им предоставят жильё. Поэтому нужно внимательно читать договоры. По возможности не связываться с информационными агентствами", – объясняет адвокат, защищавший карагандинских риелторов, Илья Махлов.

Количество потерпевших перевалило за 80 человек, что в итоге и стало причиной возбуждения уголовного дела.

"Если у клиента есть договор и недостоверные данные, то уголовное дело не заведут, потому что одного человека недостаточно. Статья 179 УПК РК запрещает регистрировать уголовные дела по случаям, основанным на гражданско-правовом договоре. Потерпевших должно быть много", – добавляет Илья Махлов.

Часть риелторов получила условные сроки наказания.

Где размещают объявления агентства недвижимости?

В Казахстане основная рекламная площадка для операций с недвижимостью – сайт "Крыша". Сегодня на портале 318 178 объявлений о продаже и аренде жилья. Большую часть информационные агентства публикуют на этом сайте. Легальные риелторы требуют от руководства портала принять меры.

"Считаю, что лжеобъявления нельзя размещать в разделе "Риелторские услуги" на сайте. Проблема начинается с рекламной площадки. Предлагаю эти услуги разделить на сайте "Крыша", – считает эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко.

Администрация "Крыши" постоянно следит за лжеобъявлениями. Только в феврале 2020 года:

деактивировано 1 198 кабинетов (аккаунтов);
удалено 3 638 ложных объявлений;
заблокировано 1177 аккаунтов риелторов, которые просят перечислить деньги в обмен за предоставление номеров телефонов владельцев жилья.

"На сайте работает система, в которой можно подать объявление по номеру телефона. Мы удаляем кабинеты информационных агентств, но через пять минут они снова регистрируются. Мы снова ищем и удаляем", – говорит руководитель проекта "Крыша" Севиль Дарган.

Сегодня содержание объявлений на сайте отслеживает искусственный интеллект. Он выделяет объявления, которые рекламируют объект по цене ниже рыночной, отслеживает специфические фразы, которые говорят о том, что объявление – ловушка для клиентов. Сигналы о нарушениях поступают модераторам.

"Пропускать объявление или нет – должен решать модератор. Он проверяет, правда ли, что объект не соответствует содержанию объявления", – добавляет Севиль Дарган.

По её словам, сайт не может удалить объявление только из-за низкой цены. Для этого есть опция "сбор жалоб", куда можно писать о подозрительных аккаунтах.

Как отличить проверенную компанию от информационного агентства?

Точное количество информационных агентств и сумму ущерба не могут назвать даже в Объединённой ассоциации риелторов Казахстана. Фирмы-однодневки ежедневно открываются и закрываются. Каждый день в "Крыше" удаляются объявления с несуществующими квартирами, но открываются новые аккаунты.

Риелторы советуют соблюдать элементарные правила. Каждое агентство недвижимости, заключившее договор с "Крышей", получает статус "проверенная компания". Это значит, что работники портала выезжали и проверяли фирму. Статус публикуется в объявлении на сайте.

Прежде чем начинать работать с риелторским агентством, необходимо:

изучить его сайт, имена руководителей, адреса и отзывы;
посмотреть информацию об агентстве на сайте ОАРК;
съездить в офис, побеседовать в риелторами;
при подписании договора внимательно читать пункты о правах, обязанностях и ответственности сторон.

Только после этого можно начинать работу с риелтором.

Это сбережёт деньги, так как в договорах информационных агентств в пункте "Обязательства" прописано, что сторона не несёт никакой ответственности.

В типовых договорах об оказании риелторских услуг обязательно указывается: