На рынке аренды квартир, особенно в крупных городах, таких как Алматы и Астана, часто можно встретить мошенников и недобросовестных риелторов. Если довериться первому встречному, то можно лишиться в лучшем случае 10-20 тысяч тенге, а в худшем – быть выселенным из квартиры, потому что договор аренды подписывал подставной человек. Как найти подходящее жилье и не попасть в руки мошенников, Informburo.kz рассказал главный специалист интернет-площадки OLX.kz. в категории "Недвижимость" Султан Карабаев, обозреватель krisha.kz Алина Буравцева и юрист по земельному праву Бакытжан Базарбек.
Самое важное
"Будьте внимательны", "обращайте внимание" и "не забудьте проверить" – это слова, которые не без причины будут преследовать вас на протяжении чтения статьи, словно это инструкция по безопасности. Существует множество схем по выманиванию денег у потенциальных арендаторов, и поэтому внимательно изучайте всё, что вам предлагают, не стесняйтесь задавать вопросы и ни в коем случае не высылайте свои личные данные до того, как полностью убедитесь в надёжности риелтора или хозяина квартиры.
Начинайте поиск жилья заранее. Спешка значительно сузит ваш выбор и сыграет на руку мошенникам, а дополнительное время позволит подробно изучить варианты, чтобы взвесить все "за" и "против". Если вы начинаете поиск в другом городе, то найдите того, кто проверит квартиру за вас, или вообще не арендуйте жильё без личного участия. На крайний случай через сервисы бронирования отелей или хостелов можно найти комнату на пару дней.
Самостоятельный поиск
Если вы начинаете самостоятельные поиски, то не забывайте, что в интернете не менее половины объявлений фальшивые. Часть из них – с завышенной ценой. Они существуют, чтобы изменить среднюю стоимость на рынке, а другая часть с заниженной ценой и красивыми фотографиями – чтобы привлечь потенциального арендатора. Часто бывает так, что если скачать фотографию красивой квартиры и сделать поиск по картинкам в Google, то можно обнаружить, что изображение квартиры взято с российских сайтов о недвижимости. Лучше доверять объявлениям с полноценным описанием и когда хозяева квартиры или риелтор без проблем высылают дополнительные фотографии.
Если долго не можете дозвониться по указанным номерам или красивая квартира по низкой цене была сдана как раз перед вашим звонком, то смело нажимайте кнопку "Оставить жалобу". Обычно она окрашена красным, а форма заполняется в пару кликов. За поддельные объявления хозяев квартир и риелторов заносят в список пользователей с сомнительной репутацией, а тех, кто злоупотребляет – в чёрный список, что значительно очищает рекламные площадки от мусора.
Если объявление с приемлемой ценой размещено на сайте давно или регулярно в списках появляется одна и та же квартира, то стоит задуматься, прежде чем связываться с арендодателем. Есть вероятность столкнуться с проблемным хозяином и/или соседями, также причина может скрываться в самой квартире.
Старайтесь узнать всю информацию о жилье и условиях аренды до того, как договоритесь о встрече. Спрашивайте всё, что интересует лично вас, вплоть до того, какие у хозяина квартиры отношения с соседями. Обязательно не забудьте обсудить условия оплаты и расторжения договора аренды, может ли человек представить правоустанавливающие документы на квартиру. Уточните, настоящие ли фотографии в объявлении и попросите выслать новые. Если собираетесь остановиться более чем на 1 месяц, заранее договоритесь оформить временную регистрацию.
Читайте также:
Всё, что нужно знать о временной регистрации граждан в РК.
Самые распространённые методы мошенников на первых этапах – это попросить задаток за хорошее помещение, которого может и не быть, либо подписывать документы может подставной человек, а на следующий день настоящий хозяин просто вас выгонит.
Проверить законность прав собственника на квартиру можно в ЦОНе либо через государственный портал e-gov, но справку может получить только хозяин жилья. Тщательно проверяйте соответствие паспортных данных. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно либо с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверённость от собственника. Если у квартиры несколько собственников, что будет указано в запрашиваемой справке, понадобится письменное согласие каждого.
Работа с риелтором
Наиболее надёжный вариант – рассматривать объявления от проверенных агентств или хозяев. На krisha.kz есть соответствующая сортировка, а на olx.kz можно посмотреть предыдущие объявления автора и комментарии к ним. Если решили воспользоваться услугами индивидуального предпринимателя, занимающегося маклерской деятельностью, проверьте свидетельство о регистрации ИП – это всего один листок с печатью. Если риелтор представляет какое-либо агентство недвижимости, позвоните администрации и убедитесь, что этот человек действительно работает в данной компании.
При выборе того, кто для вас будет подбирать жильё, в первую очередь необходимо разобраться, какую именно услугу вам предоставляют. Обычно у вас выбор из двух вариантов:
- помощь в поиске подходящего жилья, когда риелтор предлагает вам варианты и лично участвует при каждом осмотре;
- информационная услуга, когда деньги оплачиваются не за конкретную услугу подбора жилья, а за предоставление информации, которая нередко и так есть в свободном доступе.
Именно информационные услуги стоит избегать, так как, скорее всего, вы имеете дело с недобросовестным риелтором или простым мошенником. Информационные агентства не предоставляют риелторские услуги, а в лучшем случае продают контакты собственников квартир. Информационные услуги предоставляются в разных видах, но практически все они начинаются по одинаковому сценарию.
Вы звоните по номерам, указанным в объявлении с красивыми фотографиями и очень привлекательной ценой аренды. Риелтор говорит, что квартира вас ждёт, но для начала требуется подъехать в офис агентства и подписать договор, стоимость которого может варьироваться в среднем от 10 000 до 20 000 тенге.
Далее можно выделить несколько стандартных сценариев.
- После оплаты вы получите контакты собственника квартиры, но дозвониться не удаётся или квартира уже сдана, а качестве компенсации риелтор предложит рассмотреть пару менее привлекательных вариантов по той же цене либо дороже.
- Квартиры уже нет, но вам пообещают подобрать подходящий вариант жилья из собственной базы в сроки около трёх дней либо пока не найдётся подходящий вариант. Услуга заключается в том, что каждый день вам будут присылать по 2-3 контакта хозяев квартиры, и скорее всего их будут брать не из своей базы, а с тех же объявлений, которые вы могли бы сами увидеть на рекламных площадках.
Оба сценария объединяет то, что агентство не несёт никакой ответственности, так как является лишь посредником между арендатором и собственником квартиры и при этом не участвует в переговорах с хозяином квартиры. Согласно договору, вам не предоставляют услугу по поиску подходящего варианта жилья, а продают информацию. Соответственно, услуга была выполнена, когда вы получили какие-то данные, а вернуть деньги не получится даже через суд.
Существует и менее изощрённый вид мошенничества, когда вас не будут звать в какой-либо офис, а просто попросят пополнить баланс мобильного телефона или перечислить на счёт определённую сумму за контактную информацию арендодателя. Ни в коем случае не отправляйте никуда деньги, а просто отправьте жалобу на данное объявление с пометкой "мошенничество".
Факты, которые должны вас насторожить при выборе жилья:
- красивая меблированная квартира по цене ниже средней;
- не выезжают из своего офиса и, скорее всего, не видели квартиру;
- информация о квартире предоставляется только после внесения оплаты;
- осмотр квартиры только на платной основе – от 1000 тг и выше. Исключением может быть только тот случай, когда вы твёрдо уверены в агентстве и между вами подписан договор, согласно которому организация несёт ответственность за предоставление достоверной информации о жилье;
- Необходимость подписания договора с выездом клиента в офис агентства;
- согласно договору вам предоставляют "информационные услуги", а также в нём присутствует пункт об отказе агентства от ответственности за дальнейшую судьбу переговоров между арендатором и собственником квартиры.
Личный осмотр
Заранее обсудите с хозяином процесс ежемесячной оплаты и каким способом и как часто вы будете контактировать. При необходимости оформить временную регистрацию обязательно назначьте дату, когда вас смогут оформить, но не позднее одного месяца с момента заселения.
Часто владелец жилья будет требовать депозит – сумму, которую вам вернут при расторжении сделки. Однако если имущество хозяина пострадает, с этими деньгами придётся расстаться, а возможно, придётся и доплатить. Всё зависит от того, как условия возмещения будут прописаны в договоре.
Для того чтобы не оказаться виноватым в ситуации с внезапно сломавшимся краном или, скажем, отклеивающимися обоями, не стесняясь, проинспектируйте всю квартиру, укажите хозяину на недочеты и проследите, чтобы каждый был вписан в будущий договор аренды.
Заранее обсудите будущие ситуации, связанные с поломкой, за чей счёт и что будет исправляться. Обычно капитальные поломки (трубы, сантехника, электрика, окна) должны исправляться за счёт собственника, текущие поломки (ремонт смесителя, испорченные обои, полы, мебель) – за счёт арендатора.
Проверьте исправность техники, осмотрите трубы на отсутствие протечек. Проверьте целостность и работоспособность розеток. Зафиксируйте показания счётчиков на момент заселения. Следите за тем, чтобы была составлена опись предметов, имеющихся в квартире, с подробным описанием трещин, значительных царапин и сколов. На всякий случай сфотографируйте квартиру, её состояние.
Оформление документов
Договор аренды – ваша главная страховка от непредвиденных ситуаций. Он защищает и хозяина квартиры от недобросовестного арендатора. Если владелец квартиры категорически против подписания договора, стоит задуматься, можно ли доверять человеку, уходящему от ответственности.
Единого стандарта договора аренды в Казахстане не существует, из-за чего чаще всего пользуются типовыми, скачанными из интернета. Изучите документ внимательно, а в идеале запросите его заранее, чтобы показать знакомому юристу и не подписаться под потенциальные кабальные условия.
Не забудьте проверить документы, удостоверяющие собственника квартиры, и проследите, чтобы в договоре аренды был вписан именно он либо человек с нотариально заверенной доверенностью от собственника.
Если вам понадобится представить счёт-фактуру и фискальный чек за расходы на аренду жилья, то договор должен заключаться с ТОО, через которое работает хозяин помещения, или с ИП, которое принадлежит арендодателю. В первом случае обязательно проверьте наличие договора между хозяином и ТОО, во втором – хватает свидетельства о зарегистрированном индивидуальном предпринимателе. Иначе представленные документы будут аннулированы и вы не сможете представить их для возмещения расходов.
После изучения договора попросите внести недостающие, на ваш взгляд, пункты. Можно заключить дополнительное соглашение, текст которого можно скачать с интернета. В соглашении прописываются новые пункты основного договора либо в какой пункт вносятся.
Вот основной список условий, которые необходимо задокументировать:
- данные, удостоверяющие личность обеих сторон (Ф.И.О., ИИН);
- стоимость ежемесячной платы в тенге с фиксированной ставкой на определённый срок, чаще всего на 12 месяцев. Когда и каким способом будет проводиться оплата, а также сумма залога и условия его возврата;
- время, за которое собственник обязуется уведомить арендатора о выселении или повышении платы (обычно 30 дней);
- срок действия и основание для расторжения договора, а также материальная ответственность обеих сторон за неисполнение или нарушение договора, чтобы собственник не смог вас выселить в любой момент;
- частота, дата и время месячных посещений арендодателя для проверки состояния квартиры. Также стоит внести правила на количество телефонных звонков;
- количество человек, которые будут жить в квартире с указанием Ф.И.О., ИИН. При необходимости впишите разрешение на содержание домашних животных;
- ответственность владельца за проведение ремонта, починку сантехники, исправность системы отопления, газо-, электро- и водоснабжения и т. д.;
- кто и какие коммунальные услуги будет оплачивать. Если хозяин обязуется предоставить бесплатный интернет, этот пункт тоже должен присутствовать в документах. Укажите показания всех счётчиков на день заселения с обязательством хозяина квартиры оплатить все долги до этого дня;
- ответственность арендатора за порчу имущества и обязанность вернуть его арендодателю в первоначальном состоянии с учётом нормального износа за прожитое время.
К договору прикладывается акт приёма-передачи с описью мебели, бытовой техники, их состоянием и дефектами, которые были замечены во время осмотра. Укажите состояние жилья, труб, сантехники наличие или отсутствие ремонта. К акту следует прикрепить фото всех вещей, а по возможности можно приложить носитель информации с видео- или аудиозаписью осмотра квартиры.
После того как договор подписан, можно приступить к передаче денег. С арендодателя нужно взять расписку о получении денег с указанием паспортных данных обеих сторон, а также того, что вы оплачиваете жильё. Сумма должна указываться в тенге цифрами и прописью. Не забывайте, что в будущем при каждой передаче денег нужно будет повторять процесс снова с указанием месяца и года, за который вы оплачиваете.
