В сентябре уходящего года акбулакский стрелок Игорь Дужнов, не погашавший кредиты и не желавший отдавать свою недвижимость, убил пять человек: судоисполнителя, нового владельца дома, его друга и двоих полицейских. Казалось бы, не может быть никаких оправданий для такого преступления, однако многие казахстанцы сочувствовали Дужнову, в частности потому, что сами чувствовали неподъёмный груз ежемесячных выплат по кредитам, уже сталкивались с давлением банков или даже с реализацией их залогового жилья и с последующим выселением.

Эта трагедия заставила задуматься о том, насколько разумны действующие в Казахстане правила по изъятию залогового жилья и не стоит ли их смягчить. В результате был подготовлен соответствующий законопроект, работу над которым уже завершает парламент. В рассматриваемом документе предусмотрены новые меры, направленные на защиту граждан, взявших кредиты. Объясняем, как будут работать эти механизмы.

Один из самых проблемных вопросов в случае длительной просрочки по кредиту – продажа залогового имущества. Нередко заёмщики остаются недовольны суммой продажи и тем, каким способом и в какие сроки это было сделано. Теперь процедура будет регламентирована более чётко.

Если возникла просрочка

В случае наступления просрочки по займу банк обязан в срок не позднее 20 дней с даты наступления просрочки уведомить заёмщика о том, что образуется долг, и обо всех последствиях – в виде штрафов. Если заёмщик это уведомление игнорирует, банк использует право наложить арест на счета и будет списывать с этих счетов деньги для погашения задолженности. Если же срок просрочки увеличится и превысит 90 дней, банк может передать дело коллекторам или же обратиться в суд с иском о взыскании.

При этом банки ограничены в начислении штрафов. По беззалоговым кредитам, если срок просрочки превышает 90 дней, банк обязан прекратить начисление пени и штрафов. По ипотечным кредитам этот срок составляет 180 дней.

Заёмщик может сам продать залоговое жильё

Важный момент: по действующему законодательству, если размер долга составляет менее 10% от общей стоимости залога, а срок просрочки меньше 6 месяцев, суд откажет банку в реализации залогового жилья. Вносимые в закон изменения этот порог увеличивают до 15% от стоимости залога.

Передача материалов в суд не означает, что у заёмщика нет никаких вариантов, кроме как сидеть и ждать решения суда.

В законодательство вводится обязанность банка предоставить заёмщику право самостоятельной реализации залога.

Для этого нужно обратиться с ходатайством в банк, и банк будет обязан рассмотреть и дать положительный ответ. При этом минимальная цена продажи залогового имущества должна быть не ниже 75% от оценочной стоимости (по действующему законодательству – не ниже 50%).

Оценка должна быть проведена не ранее чем за последние шесть месяцев. При этом если залогодатель (заёмщик) не согласен с результатом оценки заложенного имущества, он может обратиться в экспертный совет палаты оценщиков за получением заключения по проведенной оценке в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" либо обжаловать её в суде в порядке, установленном законами Республики Казахстан.

Отрицательное заключение экспертного совета палаты оценщиков либо признание судом отчёта об оценке недостоверным является основанием для назначения доверенным лицом новой оценки.

На самостоятельную реализацию заёмщику отводится три месяца.

И только после этого банк может выставлять залоговое недвижимое имущество на торги, если заёмщик не сумел самостоятельно это имущество продать. При этом порядок реализации также чётко прописывается в законодательстве. Цена продажи не должна быть меньше 75% от общей оценочной стоимости.

Правила проведения аукциона

Важный нюанс, в действующем законодательстве не регламентированы сроки проведения торгов по реализации имущества, и банк может провести подряд два аукциона: первый на повышение стоимости, и если сделка не состоялась, сразу же начинать второй аукцион – на понижение цены.

Поправками этот порядок меняется. В законопроекте зафиксировано, что электронный аукцион начинается на повышение стоимости имущества с установленным шагом от оценочной стоимости, указанной в постановлении о передаче имущества должника на реализацию.

В случае если ни один из участников электронного аукциона путём поддержания заранее установленного шага торгов не повысит стоимость имущества, аукцион признаётся несостоявшимся. В таком случае повторный аукцион назначается только по истечении десяти рабочих дней со дня проведения первого аукциона. При этом первоначальная цена реализуемого имущества понижается с установленным шагом до момента, когда один из участников согласится купить имущество по объявленной цене, которая должна быть не ниже 75% от оценочной стоимости.

Фиксируется также круг лиц, которым запрещено участвовать в аукционах. Это делается для исключения возможности устроить фиктивную сделку и намеренно сбить, к примеру, стоимость недвижимости. Так, запрет на участие в торгах будет распространяться на такой круг:

  • залогодержатель и его работники, дочерние организации, а также лица, связанные с ним договором, в соответствии с которым они вправе определять решения, принимаемые юридическим лицом;
  • юридическое лицо, если вторым участником торгов является его работник или его учредитель, участник, а также лица, связанные с юридическим лицом договором, в соответствии с которым оно вправе определять принимаемые им решения;
  • физическое лицо, если вторым участником торгов является его близкий родственник, супруг (супруга);
  • судебные исполнители и судьи, вынесшие решение по данному исполнительному производству, оценщик, оценивший арестованное имущество, а также их близкие родственники, супруг (супруга);
  • должник.

Остаток долга могут простить

Ещё одно важное новшество: если после реализации залогового имущества у заёмщика всё же остаётся часть непокрытого долга, её могут простить. Законодательно будет предусмотрено, что так называемый бланковый остаток может быть прощён в случае, если у человека нет иного имущества и его доход не превышает две минимальных заработных платы (с 2022 года это 120 тысяч тенге). Эта норма будет распространяться только на договоры ипотечных жилищных займов.

Законопроект уже был детально обсуждён в обеих палатах парламента. Депутаты сената 23 декабря на пленарном заседании рассмотрели его в двух чтениях и направили в мажилис со своими поправками. Законотворческая процедура предусматривает, что предложения сената должны быть одобрены и депутатами мажилиса. В том случае, если мажилис согласится с этими поправками, закон будет принят парламентом и вступит в действие после подписания президентом.

Читайте также: