Жилищная реформа, предусматривающая ликвидацию КСК, вступила в действие с момента внесения поправок и изменений в закон "О жилищных отношениях" 7 января 2020 года. Собственникам многоквартирных домов власти дали год, для того чтобы создать свой собственный орган управления в каждом доме. В форме КСК можно работать до 1 июля 2022 года. Правовых мер за отказ или несвоевременную регистрацию не предусмотрено, но собственники, предостерегают эксперты, должны осознавать риск, когда КСК будет ликвидировано, новый орган не создан, и дома останутся бесхозными.  

Руководитель Центра ОСИ Нур-Султана Гульвира Абетова / Фото Informburo.kz

Как рассказала руководитель Центра ОСИ Нур-Султана Гульвира Абетова, закон даёт выбор собственникам квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества выбрать одну из форм управления. Предлагается объединиться в Объединение собственников имущества (ОСИ) либо в Простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ). Процедура эта, как уверяют в Центре ОСИ Нур-Султана, почти бесплатная: регистрация в органах юстиции обойдёся в 1 МРП (3063 тенге). 

Иллюстрация Центра ОСИ Нур-Султана

"Каждый дом – часть городской системы. К примеру, у вас случилась авария, дом отключили от воды, и произошла она на стыке ресурсоснабжающей организации и вашим органом управления. От кого принимать заявку и с кем работать, если юридического органа управления нет? То есть ресурсоснабжающая организация не сможет предоставлять услугу конкретной квартире, а только юрлицу, органу управления", – разъяснила риски Гульвира Абетова.

По закону инициировать смену управления могут три структуры: инициативная группа (10%) жильцов дома, действующая форма управления (КСК или ТОО) либо жилищный инспектор может назначить дату собрания жильцов. Один орган управления (ОСИ или ПТ), если дома соединены общими коммуникациями, может управлять сразу несколькими домами.  

Иллюстрация Центра ОСИ Нур-Султана

По словам Абетовой, когда в доме нет общего для всех жильцов органа управления, это чревато конфликтами между собственниками. Ведь часто бывает, что жители верхних этажей, у которых может протекать крыша, не понимают и порой не желают участвовать в решении проблем жильцов нижних этажей, которые жалуются, к примеру, на сырость из подвала, и наоборот.  

Среди часто встречающихся при регистрации нового органа проблем глава центра отметила случаи, когда предыдущая управляющая компания не получила в своё время от застройщика или отказывается передавать имеющуюся у неё, к примеру, проектно-сметную документацию дома. В таких случаях инициаторы ОСИ или ПТ должны по закону запросить документы через ЦОН, электронное правительство или органы архитектуры и градостроительства.   

"Новые органы управления могут просить отчитаться за предыдущее время, но требовать у предшественников передать их собственные счета не могут, как и дебиторскую задолженность. Возникают также конфликты по инженерному оборудованию дома.  К примеру, ОСИ говорит КСК: "Вы приняли дом с тремя насосами, а по ПСД должно быть четыре. Где ещё один насос? Верните!" Ложки-вилки, как говорится, делят при разводе. Такие споры решаются через суд. При этом прежний КСК может остаться в доме в виде сервисной компании. Объём поставляемых в дом услуг вне зависимости от формы управления не меняется", – заверила Гульвира Абетова.

Фото Informburo.kz

При переходе в ОСИ или ПТ, по её словам, у жильцов возникают дополнительные затраты, если они до этого не занимались своим домом, не обращали внимания на состояние, к примеру, инженерных сетей. Когда всё в доме делалось спустя рукава, а жильцы соглашались и по умолчанию платили.  

"Часто бывает, когда собственник квартиры говорит: я купил дом, на который гарантия два года, и пусть застройщик на время гарантии устраняет проблемы дома. Но если детально разобраться, то выяснится, что на стеклопакет гарантия месяц, на ручку двери – неделя, на плиту-перекрытие – 25 лет, стену – 10 лет, а на арматуру – 5. А когда паркинг течёт, это уже другой вид работы", – отметила Абетова.

Эксперт советует собственникам чётко разграничивать зоны ответственности жильцов и городских служб.

"Местный исполнительный орган поставляет ту или иную услугу (тепло, электричество, вода) только к зданию. Внутри здания уже отвечают за всё собственники. Требовать у властей сантехнические услуги незаконно. Аким – не сантехник", – подчеркнула она.

Инструкция по регистрации ОСИ или ПТ от Центра ОСИ Нур-Султана

Отличие ОСИ и ПТ можно увидеть в статьях 43 "Объединение собственников имущества" и 43-1 "Простое товарищество многоквартирного жилого дома" Закона "О жилищных отношениях".

В столице, по данным Центра ОСИ, больше половины многоквартирных домов создали свои органы управления. Около 30% домов пока не смогут создать никакую форму управления, потому что часть из них аварийные, а в некоторых не набирается необходимого количества собственников (пять человек). По ним работают акиматы.

Читайте также: