Жертвам ипотеки стоит позабыть о кастрюлях и ознакомиться с законами

В предыдущей статье мы рассмотрели изменённые нормы казахстанского законодательства, касающиеся: продажи заложенного имущества во внесудебном порядке, решения о предоставлении ипотечных займов в национальной или иностранной валюте, очерёдности погашения заёмщиком задолженности и размеров неустойки (штрафов и пени) за невозврат кредита.

Но по-прежнему открытым остаётся вопрос: подразумевает ли рефинансирование ипотечных займов полного списания всех долгов?

Основной долг остается за заёмщиками

Ровно год назад, в феврале 2015 года заместитель председателя Нацбанка РК Куат Кожахметов, отвечая на этот вопрос, недвусмысленно пояснил, что облегчение условий предусматривается путём серьёзного снижения ставки вознаграждения и путём увеличения срока займа. 

По словам Кожахметова, Программа по рефинансированию ипотечных займов не предусматривает списания долгов с проблемных заёмщиков, а банкам средства из Фонда проблемных кредитов будут выделены исключительно на возвратной основе.

Есть в вопросе рефинансирования ипотечных займов и другой момент, на который указывают уже юристы. Суть рефинансирования проблемных кредитов, на которое согласились банки, заключается в том, что последние вынуждены пойти навстречу клиентам и списать им долги. Но даже здесь речь не идёт о прощении основного долга неплательщиков.

Заёмщикам предлагается решить проблему лишь по долгам от штрафов, пени и вознаграждениям банку.

Впрочем, в этом вопросе банки сталкиваются с существенным для себя препятствием – нормами Налогового кодекса об обязательной уплате корпоративного подоходного налога в размере 20%, который банки обязаны выплачивать, и индивидуального подоходного налога – 10%, который должен платить заёмщик. Но в связи с рефинансированием и эти 10% ложатся на плечи банков. Получается, что банк и так отказывается от своего вознаграждения, прощает пени и штрафы, и при этом должен платить государству ещё 30% налогов. При таком сценарии, даже если учесть, что основной долг неплательщиков будет рефинансирован под 3% и банки смогут вернуть свои деньги, выгоды для финансовых структур фактически нет.  В этой связи банки уже обращались в профильное ведомство с просьбой о внесении изменений в Налоговый кодекс по данным вопросам. Однако до сих пор положительного решения по их инициативам принято не было.

Между тем, с 1 января 2014 по 1 января 2016 года в Налоговом кодексе РК действовал п. 8 ст. 90, согласно которому банки могли списывать с баланса невозвратные кредиты. В частности, банкам была предоставлена возможность не признавать налогооблагаемый доход от уменьшения провизий при прощении безнадёжной задолженности по кредитам. Но и здесь были свои ограничения. К примеру, максимальная сумма прощёной задолженности и вознаграждения по ним не должна была превышать 10% от суммы основного долга по кредиту и вознаграждениям. В результате получалось, что убыток от невозвращённого кредита составлял около 20% от суммы списанного долга. Очевидно, что такой сценарий был затратным для банков, и они не горели желанием им пользоваться. В новой версии Налогового кодекса этот пункт в ст. 90 отменили. 

Основные обязательства по ипотеке

В то же время на фоне протестных настроений должников по ипотеке особо стоит и другой момент, который ни министерство, ни финрегулятор, ни банки не могут игнорировать. Речь идёт уже о так называемых добросовестных заёмщиках. Представители банков говорят, что было бы неправильно списывать долги с недобросовестных плательщиков, когда другие клиенты, несмотря ни на что, исправно погашают свои задолженности.  

В ст. 3 закона "Об ипотеке недвижимого имущества" отмечено, что ипотека, являясь залогом, обеспечивает банку гарантии, что выданный заём будет возвращен либо полностью, либо так, как это предусмотрено в ипотечном договоре. Если ничего другого не предусмотрено, то ипотека также обеспечивает гарантии банку по выплате вознаграждения за пользование кредитом. В п. 2 ст. 3 чётко отмечено, что если в ипотечном договоре не предусмотрены другие пункты, то ипотека гарантирует банку:

• возмещение убытков, причинённых банку неисполнением, просрочкой или иным ненадлежащим исполнением основного обязательства;
• выплату неустойки (штрафа, пени) за неисполнение пунктов договора ипотечного займа;
• неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами.

Кстати, ответственность за неправомерное пользование чужими деньгами прописана в ст. 353 Гражданского кодекса РК. В п. 1 этой статьи отмечено, что за неисполнение денежного обязательства либо просрочку по уплате займа предусмотрена выплата неустойки. Её размер исчисляется исходя из ставки рефинансирования Нацбанка на день исполнения денежного обязательства или его части. Если убытки, причинённые кредитору, превышают сумму неустойки, он вправе требовать от должника их возмещения.

Возвращаясь к закону "Об ипотеке…", стоит отметить, что в п. 3 ст. 3 предусмотрено возмещение судебных издержек и других расходов, которые понёс кредитор, когда решил обратиться за помощью в суд. 

Список банков, участвующих в Программе рефинансирования ипотеки

Сегодня далеко не все банки приняли участие в Программе по рефинансированию проблемных ипотечных займов.

Когда банки отказывают в ипотечном кредите

Насколько реально сегодня получить кредит под ипотеку? Ведь ни для кого не секрет, что банки, проводящие политику Правительства по рефинансированию тяжёлых, просроченных займов, предпочитают не рисковать.

Поэтому, если вы всё-таки решились обратиться в финансовые структуры, прежде чем пойти в банк, просчитайте свои шансы. Хотя бы для того, чтобы потом не расстраиваться из-за неодобренной заявки. Итак, сегодня отделы в банках, занимающиеся решением вопросов по займам, прежде всего обращают внимание на срок работы клиента. Согласно внутренним документам банков, если вы трудились на последнем месте работы менее 6 месяцев (а иногда и год), не огорчайтесь, если вам не одобрят кредит. Лучше вначале просчитайте полгода, начиная с первого официального рабочего дня на последнем месте вашей работы, и только тогда идите подавать заявление и документы в банк.

Свою роль в отказе на кредит может сыграть и плохая кредитная история. Она почти у каждого есть своя. Так или иначе, мы берём кредиты. Вопрос лишь в том, с какой исправностью вы их погашаете. Но даже если вы ранее никогда не брали кредит, даже потребительский, то сегодня это тоже может расцениваться как минус.

Отказать в займе банки могут и в том случае, если вы не готовы или не можете подтвердить свой доход. Чаще всего ваш доход проверяется через поступления средств в пенсионный фонд. Если выплаты в ЕНПФ постоянны, то проблем с получением кредита не должно быть. Но вот если пенсионные отчисления происходят от случая к случаю или же вообще не поступали длительный период, банки, скорее всего, оценят вас как рискованного клиента. Впрочем, сотрудники банка могут пойти вам навстречу и позвонить на место вашей работы, чтобы уточнить интересующую их информацию. Чаще всего вопросы касаются уровня вашей заработной платы и соответствия её той сумме, которую вы указали в принесённых в банк документах.

Следующий вариант отказа банка в ипотечном займе может быть связан с тем, что у клиента уже есть непогашенные займы. В данном случае банкиры советуют вначале разобраться с существующими кредитами, погасить их, не портя свою кредитную историю, а затем обращаться за новой ссудой.

Наконец, самый важный пункт, по которому чаще всего банки не выдают желаемый клиентом кредит, – недостаточной первоначальный взнос. Если у вас нет той самой достаточной суммы на счету – от 10 до 50% (в зависимости от требований банка), об ипотечном кредите можно забыть. Поэтому вначале накопите средства на первоначальный взнос, а потом уже идите в банк за ипотекой. 

Условия от банков

Как правило, условия банков по предоставлению ипотечных займов очень разные. Но есть в них и нечто общее. 

Халык банк (Народный банк) предлагает совсем другие условия для ипотечного займа. Сумма кредита зависит от платёжеспособности клиента. Кредит выдаётся сроком на 30 лет. ГЭСВ – от 14%. При этом первоначальный взнос составляет до 20% от суммы кредита. При этом строго ограничен возрастной дифференциал заёмщика – от 21 до 65 лет. Подтверждение дохода может быть полным или косвенным. Все остальные условия такие же, как и в Жилстройсбербанке. 

Цеснабанк также имеет свою программу кредитования физических лиц на приобретение недвижимого имущества. Однако здесь чётко зафиксирована минимальная сумма кредита – 500 000 тенге. Срок кредитования – 20 лет. Очень высокая ставка ГЭСВ – от 21,1%. Первоначальный взнос – от 40%. Да и подтверждение дохода – обязательно. Возраст – от 22 лет. Зато обеспечением может выступать приобретаемая недвижимость. За организацию ипотеки банк взимает 1% от её общей суммы, в случае, если метод погашения выбран равными долями, и 1,5% от размера ипотеки, если погашение будет осуществляться аннуитетом.  

Банк ЦентрКредит предлагает максимальную сумму ипотечного займа – до 70% от рыночной стоимости. Срок кредитования составляет – до 30 лет. ГЭСВ – от 17%. Первоначальный взнос – от 20%. Но здесь допускается снижение размера первоначального взноса до 15%, если у вас в наличии есть страховка от АО "Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов". При этом выдача кредита возможна и без подтверждения дохода. Все остальные условия такие же, как и в предыдущем банке. 

АТФ Банк ограничил сумму по кредиту сотней миллионов тенге. Но срок кредитования гораздо ниже – до 15 лет. ГЭСВ – от 16,1%. Первоначальный взнос – 20%. Комиссия за организацию займа – 1%. Как в БЦК, здесь можно получить заём без подтверждения дохода. Однако общий стаж работы должен быть не менее 12 месяцев. Гарантийным обеспечением выступает приобретаемая недвижимость. Небольшой, но существенный момент. Ипотечные займы возможны только для клиентов банка. 

Fortebank тоже ограничивает сумму по кредиту – до 85% от рыночной стоимости залога. Срок кредитования – до 15 лет. ГЭСВ – от 14,9%. Первоначальный взнос – от 15% от рыночной стоимости залога. Подтверждение дохода может быть частичным или полным. Общий стаж работы – 12 месяцев. Обеспечение – недвижимое имущество. 

Евразийский банк предлагает в кредит сумму до 50 млн тенге. Срок кредитования – 20 лет. ГЭСВ – от 17%. Первоначальный взнос – от 30%. Общий стаж работы: 6 месяцев. Возраст – от 20 лет до пенсионного возраста. Обеспечением выступает приобретаемая или имеющаяся жилая недвижимость. 

Банк РБК предоставляет кредит в тенге и в долларах. Сумма займа в тенге предлагается от 2 до 50 млн, в долларах – от 15 до 350 тыс. Срок погашения кредита – от 12 до 120 мес. ГЭСВ от 21,8% в тенге и 12,6% в долларах. Первоначальный взнос – от 10% от стоимости приобретаемой недвижимости (если ваш доход полностью подтверждён) или от 30% от стоимости приобретаемой недвижимости (если кредит выдается без подтверждения дохода). 

Заключая договор с банком по ипотеке, следует помнить, что согласно новым поправкам в закон "О банках и банковской деятельности в РК" (п.2 ст.39) банк обязан вам предоставить на выбор метод погашения займа, проекты графиков погашения займа, рассчитанных различными методами.

Это может быть метод дифференцированных платежей, при котором погашение задолженности по банковскому займу осуществляется уменьшающимися платежами, или метод аннуитетных платежей, при котором погашение задолженности по банковскому займу осуществляется равными платежами на протяжении всего срока банковского займа.

В договоре также устанавливается либо фиксированная, либо плавающая ставка вознаграждения. Фиксированная ставка – это когда её размер зафиксирован в определённом значении. Фиксированная ставка вознаграждения не подлежит изменению в одностороннем порядке.

По соглашению сторон фиксированная ставка вознаграждения может быть изменена в сторону уменьшения либо на плавающую ставку вознаграждения в течение срока действия договора.

Плавающая ставка – это процентная ставка по кредитам, размер которой может периодически меняться.