Прогнозы экспертов рынка недвижимости крайне негативны. Агентство Fitch Ratings предполагает, что рост числа долларовых депозитов в последние годы автоматически приводит к увеличению доли валютных кредитов. В свою очередь, ухудшается ситуация на рынке ипотечного кредитования, где сегодня и так немало проблемных займов. В то же время рост инфляции и частое падение курса тенге лишь ухудшают положение заёмщиков. В этой связи прогноз очевиден – казахстанские банки ожидает рост объёма проблемных кредитов.
Между тем, в феврале Нацбанк планирует вновь обсудить условия рефинансирования ипотечных займов. Напомним, что условия Госпрограммы рефинансирования кредитов по ипотеке были утверждены ещё в апреле прошлого года. Цель программы – поддержать социально уязвимых ипотечных заёмщиков. Для реализации программы Нацбанк должен был направить из Фонда проблемных кредитов в банки второго уровня 130 млрд тенге под 2,99% годовых сроком на 20 лет. Госсредства было решено направить на рефинансирование ипотечных займов, выданных в 2004-2009 годах. Еще один критерий – просрочка по ипотеке на 1 января 2015 года должна быть более 90 дней.
Однако, как отметил глава Нацбанка Данияр Акишев, немало моментов программы нужно доработать. "Мы в настоящее время думаем над расширением списка банков-участников этой программы. Мы также планируем больше не ограничивать площадь единственного жилья, в котором проживает несколько родственных семей. То есть мы идём на реальное смягчение условий программы, и мы надеемся, что проблемы основной части заёмщиков по ипотеке будут решены", – привёл пример г-н Акишев. По его словам, обсуждению подлежат и другие пункты программы.
По данным Нацбанка на 1 января 2016 года, общее количество заявок по Программе рефинансирования ипотечных жилищных займов превысило 15 000. Из них одобрено более 9800, рефинансировано 6700. Всего рефинансировано займов на 33,7 млрд тенге. По количеству обращений лидирует Алматы, затем следуют Астана, ЮКО и Жамбылская область.
Изменения в законы, которые уже были внесены
С 1 января нового года в силу вступили ещё одни поправки в действующие на территории Казахстана законы. Речь идёт о нормах, касающихся ипотечных займов. Попробуем разобраться. К примеру, пункт 2 ст.37 закона "Об ипотеке недвижимого имущества" был существенно дополнен. В первой части данного пункта говорится о прекращении ипотеки и основного обязательства и переходе недвижимости в собственность залогодержателя.
Основной сутью пункта 2 данной статьи является то, что заложенное имущество (предмет залога) полностью обеспечивало основное обязательство (сумму кредита) на тот момент, когда заключался договор между банком и заёмщиком.
Очевидно, что банк предоставляет кредит заёмщику только в том случае, если стоимость залога полностью перекрывает сумму самого кредита. Но в п. 2 внимание акцентируется на внесудебном порядке реализации ипотеки. В частности, на том, что и ипотека, и основное обязательство одновременно прекращаются, если заложенное имущество было продано гораздо дешевле, чем была изначально заложена сумма кредита.
В отличие от старого документа, в новой версии даётся уточнение, что данный пункт закона распространяется только в случае продажи заложенного недвижимого имущества в судебном порядке. Это, конечно, должно оговариваться в договоре ипотечного жилищного займа. Да и продажа возможна лишь в том случае, если у должника нет другого имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание.
Также данный закон был дополнен ст. 9-1 "Изменение условий ипотечного договора", где говорится, что для изменения условий договора залогодателю и залогодержателю необходимо заключить новое соглашение об основном обязательстве. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные в п.3 ст. 61-4 закона РК "О банках и банковской деятельности в РК". В свою очередь, эта статья (61-4) говорит об особенности проведения операций по одномоментной передаче активов и обязательств между головным банком и дочерним банком.
Одновременно с поправками в закон об ипотеке были внесены изменения в Гражданский кодекс РК от 27 декабря 1994 г. Дополнения, в частности, касаются вариантов погашения займа.
Если заёмщик не имеет достаточную сумму для погашения займа, то схема его действий должна быть следующей:
- погашается задолженность по основному долгу и вознаграждению (интерес);
- погашается основной долг и вознаграждение (интерес) за текущий период;
- наконец, в конце можно погасить неустойку и издержки, понесённые кредитором.
Аналогичные поправки были внесены и в закон "О банках и банковской деятельности". В частности, в данном законе отмечено, что если сумма, которую выплатил заёмщик, меньше платежа указанного в договоре, то заёмщик погашает свою задолженность таким образом:
- задолженность по основному долгу;
- задолженность по вознаграждению;
- неустойка (штраф/пеня).
Кроме того, в п. 2 ст. 35 указано, что банк не может ставить неустойку за просроченный платёж или за вознаграждение по договору банковского займа больше 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Такая норма действует в течение 90 дней.
Если клиент допускает нарушения по договору более 90 дней, то неустойка не должна превышать 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Интересные нормы прописаны и в законе РК "О банках и банковской деятельности в РК" от 31 августа 1995 года. Рассмотрим, к примеру, п. 3. ст. 34, где говорится, что банк не вправе изменять условия договора банковского займа в одностороннем порядке. Исключением являются лишь случаи, когда вводятся улучшения для заёмщика.
Здесь под определением "улучшение условий банковского займа" имеется в виду:
- изменение в сторону уменьшения или полная отмена комиссий и иных платежей за оказание услуг, связанных с обслуживанием банковского займа;
- изменения в сторону уменьшения или полная отмена неустойки (штрафа, пени);
- изменения в сторону уменьшения ставки вознаграждения по договору банковского займа;
- отсрочка и (или) рассрочка платежей по договору банковского займа.
Но, как выясняется, банк тоже не может вводить улучшение условий для заёмщика просто так. Вначале банк должен уведомить своего клиента об изменении условий договора банковского займа. А вот заёмщик имеет право в течение 14 (четырнадцати) календарных дней (с даты получения уведомления) отказаться от предложенных банком улучшающих условий.
Кстати, далее эта статья была дополнена ещё рядом пунктов. В частности, банкам запрещается своим клиентам (не имеющим доходов в валюте в течение 6 месяцев) предоставлять ипотечные займы в иностранной валюте.
Что может сделать банк, если вы не выплачиваете заём
В статье 36 говорится о мерах, применяемых в отношении неплатёжеспособного заёмщика. При наступлении просрочки исполнения обязательства по договору банковского займа банк обязан уведомить заёмщика о необходимости внесения платежей по договору банковского займа и о последствиях невыполнения заёмщиком своих обязательств – способом и в сроки, предусмотренные в договоре банковского займа. Всё это должно произойти не позднее 30 рабочих дней с даты наступления просрочки исполнения обязательства.
Если после этого недобросовестный заёмщик проигнорировал информацию от банка, последний имеет право обратить взыскание в бесспорном порядке на деньги, в том числе путём предъявления платёжного требования, имеющиеся на любых банковских счетах заёмщика. Правда, это возможно только в том случае, если такое взыскание оговорено в договоре банковского займа. Также исключением являются деньги, которые заёмщик получает в виде пособий и социальных выплат, выплачиваемых из государственного бюджета и Государственного фонда социального страхования, находящихся на банковских счетах заёмщика.
Банк вправе взыскать с заёмщика задолженность по договору банковского займа, предъявив платёжное требование. При этом банк может не дожидаться поступления на банковский счёт всей суммы, необходимой для полного исполнения платёжного требования. Он может брать 50% с каждого поступления денег на счёт заёмщика или от суммы уже находящейся там. Исключение составляют деньги, находящиеся на сберегательном счёте заёмщика.
Продолжение следует
