Почему недвижимость в Казахстане дешевеет и почему этот фактор временный

Принято считать, что казахстанская недвижимость дорожает постоянно и неизбежно. Действительно, цифры в объявлениях ежегодно растут, заставляя покупателей ощущать, что жильё становится менее доступным. Но это только видимая часть рынка, номинальный фасад. 

Эксперты всё чаще говорят, что реальная стоимость квартир и домов в Казахстане не растёт, а падает. Как такое возможно? Всё дело в том, что казахстанцы живут в экономике, где основные расчёты – в тенге. Граждане получают зарплату в тенге, покупают продукты в тенге, платят по кредитам и аренде тоже в тенге. Поэтому на первый взгляд кажется, что жильё лишь дорожает вслед за общей инфляцией. Но если перевести цены на недвижимость в доллары США или другие стабильные валюты, становится очевидным другое: по отношению к мировым валютам жильё в Казахстане дешевеет.

Почему так происходит, каковы перспективы рынка недвижимости и, главное, что это значит для простых покупателей и профессионалов, разбиралась корреспондент Informburo.kz.

Что происходит с ценами

За последние пять лет казахстанский рынок недвижимости пережил и мощный взлёт, и заметный спад. Международный эксперт в сфере недвижимости Лев Тетин отметил, что настоящий пик пришёлся на 2021 год. Благодаря разрешению использовать пенсионные накопления на покупку жилья рынок буквально взорвался и сегодня только на пути к стабилизации.

"В 2021 году было совершено 606 тысяч сделок. Рынок, на минуточку, съел 40 млн квадратных метров. Тогда он буквально объелся за счёт пенсионных накоплений. Затем начался двухлетний спад. Но уже в 2024 году мы увидели признаки восстановления: 433 тысячи сделок, это прирост на 17% по сравнению с 2023 годом. Думаю, в 2025 году мы выйдем на уровень 415–420 тысяч сделок. То есть выйдем на стабильный, постоянный спрос", – сказал он.

Продажи со скидкой

Если судить по объявлениям о продаже квартир, цены на недвижимость в Казахстане продолжают расти. Но реальная ситуация выглядит иначе. По данным платформы Krisha.kz, средний срок продажи квартиры в Казахстане сейчас составляет 78 дней – от момента публикации объявления до завершения сделки. На первый взгляд это может показаться признаком стабильности, но риелторы видят в этом тревожный сигнал.

Эксперт Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко подчёркивает, что реальные сделки заключаются значительно ниже заявленной стоимости:

"Если объект висит в продаже 78 дней, это говорит только об одном: цена завышена. Мы видим, что реальные цены в сделках действительно падают. Я вижу в риелторских чатах, что везде перечёркнутые ценники, пометки "снижение", "скидка", "огонь". Таких примеров масса. Здесь два варианта: либо изначально риелтор взял объект по завышенной цене и потом дозревал клиента, либо это просто подтверждает факт – рынок стабильно стагнирует".

Основная причина снижения реальных цен на жильё – общая ситуация в экономике Казахстана. 

Любая экономика проходит четыре фазы: рост, снижение, рецессию и восстановление. Сейчас Казахстан застрял между снижением и рецессией – когда спад уже произошёл, но ни к росту, ни к восстановлению мы пока не пришли. Этот период затянулся. Повышение налогов, рост процентных ставок по кредитам – всё это меры, с помощью которых государство пытается сбить инфляцию и сократить потребление. Цель – подготовить экономику к выходу в фазу роста, сказала представитель Ассоциации риелторов.

Что будет с ценами на недвижимость? На этот вопрос не сможет точно ответить ни один экономист ни в Казахстане, ни в мире, считает спикер. Казахстанцы находятся в зоне высокой турбулентности и ощущают это на собственном опыте, особенно на рынке жилья.

"С одной стороны, государство больше не раздаёт льготные займы, как раньше. Спрос проседает. Но с другой – начинает формироваться отложенный спрос. Люди привыкли к программам вроде "7-20-25" и теперь ждут чего-то подобного, откладывая покупку. А государство уже не считает возможным дальше стимулировать рынок таким образом", – объясняет Нина Лукьяненко. 

Что происходит с застройщиками

На рынке новостроек также назревает кризис, по словам Лукьяненко, только за прошлый год в Казахстане сразу 54 застройщика столкнулись с постановлениями о полном или частичном сносе своих объектов, часть из них полностью лишились лицензий на строительство. Речь идёт преимущественно о проектах, запущенных с нарушениями: без необходимой разрешительной документации, на основании предварительных или инвестиционных договоров, которые раньше были в ходу.

"Сейчас к нам обращаются застройщики, оказавшиеся в ситуации, из которой нет выхода: их объекты попали в список не рекомендуемых к продаже. А если жилой комплекс попал в этот список, продажи останавливаются. Нет продаж – нет финансирования. Нет финансирования – стройка замирает. Это замкнутый круг", – пояснила эксперт.

Некоторые девелоперы смогли устранить нарушения и формально вернулись в правовое поле. Но это не всегда спасает ситуацию. Репутация жилых комплексов, которые хоть раз попадали в список проблемных, уже пострадала, и покупатели крайне неохотно идут на такие объекты. Имидж на рынке недвижимости сегодня решает всё, и даже юридически чистые объекты зачастую не могут преодолеть негативные ассоциации.

Дополнительно осложняет ситуацию то, что застройщики, даже с безупречной репутацией, практически не запускают новые проекты. Они предпочитают переждать сложные времена, когда налоги повышаются, стройматериалы дорожают, проценты по займам становятся неподъёмными. В результате количество нового жилья, появляющегося на рынке, в ближайшие годы будет сокращаться.

Почему спрос не исчезнет

Казахстанцы по-прежнему нуждаются в жилье. Высокие ипотечные ставки и прекращение ряда государственных программ вынуждают людей отложить покупку недвижимости. Но это не значит, что сама потребность куда-то исчезла. Напротив, отложенный спрос растёт с каждым годом, накапливаясь в ожидании более подходящего момента.

Ситуация усугубляется естественным приростом населения. Казахстан остаётся страной с высоким уровнем рождаемости: по итогам 2023 года на одну женщину в среднем приходилось 2,96 ребёнка, а общий коэффициент рождаемости составил 18,47 на тысячу человек. Кроме того, продолжается позитивная внутренняя миграция: жители из других регионов страны активно переезжают в крупные города в поисках работы и комфортной жизни, на учёбу.

Таким образом, даже если сегодня казахстанцы не готовы или не могут купить жильё, завтра или послезавтра они вернутся на рынок. И когда это произойдёт, рынок окажется перед лицом острого дефицита: новых проектов будет мало, предложение сократится, а спрос, напротив, станет активнее.

Как риелторы должны измениться, чтобы выжить

Покупатели недвижимости стали более умными, осторожными и требовательными. Как отметил руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов, сегодня клиент приходит к риелтору уже подготовленным: у него есть собственное мнение, сформированное на основе самостоятельного изучения рынка.

Если раньше покупателю было достаточно получить телефон собственника и отправиться на просмотр, то теперь ситуация изменилась. Покупатели активно мониторят сайты, изучают десятки предложений, сравнивают цены, планировки и локации, обращаясь к агентам только за редкими объектами или комплексным сопровождением сделки.

По данным представителя профильного интернет-ресурса, в Алматы наибольшей популярностью пользуются спальные районы – Бостандыкский, Ауэзовский, район ТРЦ "Mega", а также активно застраивающийся участок на Розыбакиева. Именно там представлено доступное жильё в бюджете от 29 до 45 млн тенге. Это сейчас самый востребованный ценовой сегмент на рынке.

"Но важно понимать, квартиры стоимостью около 50 млн тенге по карману лишь 1–3% покупателей. В Астане спрос сосредоточен в районе Нового вокзала, Жагалау и Ботанического сада. Особенно интересен Жагалау – там появляются новостройки комфорт-плюс и бизнес-класса, а квартиры можно найти примерно за 25 млн тенге", – рассказал Имран Османов.

Эти изменения на стороне покупателя неизбежно влияют и на профессию риелтора. Одной из главных проблем сегодня является слишком низкий порог входа в профессию, что порождает огромное количество неквалифицированных агентов и негативно влияет на восприятие профессии в целом.

"Мы хотим, чтобы нам платили с благодарностью, чтобы ценили наш профессионализм, а не обесценивали его – с чем, к сожалению, мы сталкиваемся всё чаще. Это демотивирует, и это грустно. Корень проблемы в том, что вход в профессию слишком лёгкий. Сегодня человек проснулся – и уже "риелтор". Вот эта масса непрофессионалов и формирует у потребителей негативный стереотип о нашей профессии. Тогда как мы, настоящие специалисты, которые постоянно прокачиваются, решаем сложные задачи, сопровождаем сделки с большими суммами и помогаем людям пройти через огромный стресс – покупку жилья," – согласился со спикером Лев Тетин.

Одновременно с этим рынок недвижимости стремительно цифровизируется, и это ставит перед риелторами новые вызовы. Уже сейчас крупные онлайн-платформы, "Яндекс.Недвижимость", 2ГИС и сервис Krisha Plus, активно вытесняют посредников, давая клиентам возможность самостоятельно совершать сделки онлайн. На подходе искусственный интеллект, который способен более точно и оперативно оценивать рыночную стоимость недвижимости.

Эксперты убеждены, что профессия риелтора будет неизбежно меняться и развиваться. Но при этом рынок не станет полностью цифровым – людям по-прежнему нужен человек. Живой, компетентный специалист, который способен не просто показать объект, но и взять на себя ответственность, провести клиента через все юридические, финансовые и эмоциональные сложности сделки.