Откуда берётся дефицит новостроек в регионах и как меняются условия игры для застройщиков

Покупка недвижимости – одно из самых серьёзных решений в жизни человека, которое редко принимается импульсивно. По данным исследования Krisha.kz, путь казахстанского покупателя жилья от замысла до воплощения занимает от двух до семи месяцев. Покупатель проходит несколько последовательных этапов: от осознания необходимости покупки, поиска вариантов и мониторинга цен до окончательного выбора и совершения сделки.

В настоящее время застройщики вынуждены учитывать не только рыночные тренды и экономические факторы, но и психологию покупателя, который становится всё более разборчивым и требовательным. Чтобы успешно продавать, нужно понимать, как думает клиент, что ему мешает принять решение и как на это влияет текущая ситуация на рынке недвижимости Казахстана.

Эксперты отрасли отмечают, что сегодня особенно важно учитывать изменения в предпочтениях покупателей и оперативно реагировать на вызовы рынка. CEO Kolesa Group Дмитрий Ботанов подчеркнул:

"Золотой век недвижимости не закончился, он просто изменился. Важно не прятать голову в песок и не думать, что рынок будет работать по старым правилам. Теперь выигрывает тот, кто внимательно изучает клиента, работает с аналитикой и готов адаптироваться к новым условиям".

Что покупают на первичном рынке

За последний год существенно вырос интерес к квартирам с чистовой отделкой – уже 63% запросов приходится именно на этот сегмент. Покупатели хотят въезжать в готовое жильё без необходимости тратить силы, время и дополнительные средства на ремонт. Наиболее востребованными остаются двухкомнатные квартиры – на них приходится 56% запросов в Алматы и 46% в Астане​.

Средний ценовой запрос на первичном рынке – квартиры стоимостью от 20 до 30 млн тенге. Однако в этом сегменте ощущается дефицит предложений, что вынуждает покупателей пересматривать бюджеты или искать жильё за пределами крупных городов​. 

По словам Антона Золина, руководителя Digital Marketing BI Group, покупатели стали избирательнее:

"Стоит сказать, что даже если наш покупатель меняется, то только в лучшую сторону. Если раньше его в первую очередь интересовали цена и возможность приобрести жильё в рассрочку, то теперь он стал более требовательным к застройщикам. Покупатель тщательно изучает локацию, инфраструктуру и условия, которые предлагают в новом ЖК. Сегодня уже недостаточно построить только дом и двор – люди ждут инфраструктуру".

Кроме того, сегодня около половины покупателей, приобретающих квартиры в новостройках, изначально рассматривали жильё на вторичном рынке. Это свидетельствует о том, что первичный рынок начинает всё больше конкурировать со вторичкой.

Что мешает застройщикам продавать больше

Сегодня застройщики сталкиваются с рядом проблем, которые мешают им наращивать продажи и эффективно развивать бизнес. Среди основных факторов эксперты рынка выделяют несколько ключевых.

Первый и самый очевидный – проблемы с ипотечным кредитованием. Несмотря на высокий спрос на ипотеку, сегодня ощущается недостаток доступных и выгодных предложений. Программа "7-20-25", ранее пользовавшаяся большой популярностью, стала менее доступной для массового покупателя. Нурлан Акшанов, заместитель председателя правления АО "Отбасы банк", прокомментировал ситуацию так:

"Программа "7-20-25" была отличной, мы с ней активно конкурировали и сейчас остро ощущаем её нехватку. Сегодня она превратилась чуть ли не в лотерею: раз в месяц открывается окно, куда нужно успеть попасть, чтобы получить эти заветные 7%. При этом альтернативные предложения коммерческих банков начинаются от 17% годовых, что доступно только для очень обеспеченных людей. В итоге ипотека в коммерческих банках сокращается".

Ещё одна проблема – недостаточная оперативность работы с клиентами. Согласно данным Krisha.kz, около трети звонков в отделы продаж застройщиков остаются без ответа или теряются на этапе ожидания ответа менеджера. Это ведёт к потере значительной части потенциальных покупателей, которые легко уходят к конкурентам с более оперативной системой коммуникаций.

Также усиливаются требования со стороны самих покупателей. Сегодня клиент оценивает не только качество и стоимость жилья, но и репутацию застройщика, прозрачность сделок и наличие всех разрешительных документов.

Наконец, негативное влияние оказывает неопределённость в законодательной и налоговой политике. Заместитель президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктория Тен выделила несколько ключевых проблем, с которыми сегодня сталкиваются застройщики:

"С начала года одним из самых обсуждаемых вопросов стала налоговая реформа. Если в прошлом году мы активно обсуждали исключение льготы по уплате НДС, то сейчас столкнулись с повышением ставки НДС до 16%. Министерство национальной экономики имеет чёткую позицию и не намерено отступать от своих планов".

Дополнительно ситуацию усложняет возможное введение социального инфраструктурного платежа, который будет устанавливаться на региональном уровне. По подсчётам Виктории Тен, совокупное повышение НДС и введение инфраструктурного платежа приведёт к росту цен на недвижимость примерно на 14%.

Ситуацию на рынке также усложняют изменения законодательства в сфере долевого строительства. Виктория Тен отметила, что готовятся поправки, ужесточающие ответственность за нарушения в этой сфере, вплоть до уголовной. Дополнительно обсуждается запрет на наличные расчёты при продаже первичного жилья с целью повысить прозрачность рынка и защитить покупателей.

Однако ожидаются и позитивные изменения, которые должны облегчить ведение бизнеса.

"Практически на выходе новый закон о долевом участии в жилищном строительстве, и мы ожидаем его принятия примерно в апреле-мае текущего года. Это, пожалуй, ложка мёда для застройщиков, поскольку закон предусматривает позитивные изменения: сокращение требований к опыту и наличию денежных средств, а также возможность для уполномоченной компании открывать не только один счёт в банке второго уровня, как раньше, но и дополнительно текущий счёт в иностранной валюте и сберегательный счёт в тенге. Это особенно важно с учётом того, что доля импортных строительных материалов в Казахстане составляет порядка 50–55%, и такие изменения позволят существенно снизить валютные риски при их закупке", – добавила Тен.

Прогнозы на будущее

Рынок недвижимости Казахстана ждут заметные изменения, которые существенно повлияют на предпочтения покупателей в ближайшее время.

Один из ключевых трендов, который уже сегодня отчётливо проявляется на рынке, – это рост спроса на жильё в регионах. Согласно аналитике Krisha.kz, в нескольких областях Казахстана стабильно увеличивается интерес покупателей к первичному жилью, однако ощущается значительный дефицит предложений. Особенно это заметно в Кызылординской (рост спроса на 122,65%), Алматинской (116,50%), Туркестанской (112,99%), а также в Улытауской и Атырауской областях.

"В мегаполисах можно продать всё, но есть регионы с острой нехваткой предложений по новостройкам. Например, по итогам программы "Наурыз" мы получили очень много заявок из Павлодара, Жезказгана, Кызылорды, Уральска и Тараза. Там есть платёжеспособный спрос, но недостаточно объектов. Застройщикам нужно тщательнее анализировать потребности этих регионов и выходить туда с новыми проектами", – отметил Нурлан Акшанов.

Ещё один важный фактор, который повлияет на рынок в ближайшее время, связан с пенсионными накоплениями казахстанцев. В ближайшие годы истекает шестилетний срок хранения изъятых накоплений, которые многие так и не использовали на приобретение недвижимости. Эти средства сейчас просто находятся на депозитах. По словам Нурлана Акшанова, застройщикам уже сейчас необходимо быть готовыми к всплеску спроса:

"Многие уже забыли, что часть людей, которые изъяли свои пенсионные накопления, до сих пор их не использовали. Эти деньги просто копятся на депозитах, и скоро истечёт шестилетний срок их хранения. Учитывая, что у нас люди любят всё делать в последний момент, за месяц до истечения срока возврата денег в ЕНПФ они начнут метаться и активно искать варианты покупки недвижимости".

Кроме того, на рынке уже ощущается изменение предпочтений молодого поколения. Молодые люди всё чаще предпочитают не покупать жильё, а арендовать его, выбирая мобильность и комфорт вместо долгосрочных обязательств и привязки к одному месту. Эксперты подтверждают, что этот европейский тренд постепенно становится нормой и в Казахстане.