Падение цен на нефть, обвал курса тенге плюс карантин, сковавший 90% бизнеса, – серьёзный удар по экономике. Многие казахстанцы сегодня взволнованы вопросом своего будущего. Что будет дальше? Как сохранить сбережения и пройти это неспокойное время?
Как показала практика, вложения в недвижимость были и остаются самым надёжным способом сохранения капитала. Недвижимость не обесценится до нуля за один день, как акции, и даже если её стоимость снижается, она по-прежнему может работать на вас, принося доход от сдачи в аренду. А поскольку, к сожалению, Казахстан сегодня нельзя назвать перспективным рынком для инвестиций, всё больше наших граждан задумывается о покупке доходной недвижимости за границей. В ряде стран сегодня можно найти ликвидные объекты, которые будут приносить стабильный доход в долларах или евро. Одним из самых популярных направлений сегодня является Северный Кипр, где стоимость недвижимости сопоставима с казахстанской. Мы встретились с Гульжан Кустубаевой и Екатериной Мунатаевой, основателями компании MoreWay Investment, чтобы узнать, как пандемия коронавируса и глобальный кризис отразились на кипрском рынке.
– Гульжан, Екатерина, что сейчас происходит на Северном Кипре? Почему вы работаете именно на этом рынке?
Гульжан: – За 25 лет работы в банковском секторе я много раз была свидетелем того, как наши состоятельные и успешные клиенты покупали недвижимость за рубежом. На примере клиентов подразделения Private Banking, которым я руководила, для меня пришло понимание, что деньги нужно держать "в разных корзинах" и в разных валютах. В этом случае, если с казахстанским рынком что-то случится, у вас всегда есть запасной вариант, откуда получать постоянный доход.
Екатерина: – Как руководитель по масштабированию бизнеса и открытию новых возможностей рынков добавлю, на Северном Кипре мы живём и работаем уже третий год, этот рынок был выбран как надёжный, доступный и доходный. Цена недвижимости, а также доход от аренды фиксируется, как ни странно, в английских фунтах стерлингов. Это стабильная валюта, которая меньше всего подвергается резким колебаниям, возможно в связи с этим турки-киприоты до сегодняшнего дня пользуются ей при совершении любых сделок с недвижимостью. Как известно, Кипр – это бывшая колония Великобритании, поэтому некоторые вещи, которые им удобны, киприоты просто не поменяли. То есть это касается не только расчётов с недвижимостью, также это цены на автомобили, левостороннее движение, трёхконтактные розетки, – наследие британской империи.
Давайте для удобства приведём цены в пересчёте на доллары США, так как наш казахстанский рынок больше ориентируется на эту валюту, как кипрская недвижимость растёт в цене ежегодно. Рассмотрим недвижимость одного из крупных Застройщиков с самой высокой степенью доходности – это проекты Afik Group.
В этой таблице можно наглядно увидеть рост цен с 2014 г. Конечно в 2014-2017 годах цены на недвижимость росли от 9 до 15% в год, за 2018-2019 годы рост цен на уровне 6-8% в год.
Вместе с тем необходимо отметить, что доход от инвестиций составляет от 7-12% в год в валюте от стоимости недвижимости. То есть вы можете купить недвижимость на Северном Кипре и передать её в управление компании, где будете получать доход от сдачи в аренду недвижимости. У вас будет выбор из 2 вариантов получения доходности:
- Гарантированный доход – 7% от стоимости недвижимости, а также право 2 недели в году проживать в собственных апартаментах.
- Негарантированный доход, который по факту составляет до 10-13,7% от стоимости недвижимости.
В обоих случаях вы заключаете договор с управляющей компанией, которая начинает использовать вашу квартиру как апарт-отель.
Почему компания даёт 7-процентный гарантированный доход в год? Потому что она прекрасно понимает, что доходность её по факту доходит до 14%.
– Доходность и вправду впечатляет: 10-14% годовых в долларах. А откуда такая уверенность в постоянной сдаче? Это ведь связано с туристопотоком. Каков он в год на Северном Кипре?
Гульжан: – Туристопоток на Северный Кипр растёт ежегодно, и именно поэтому застройщики возводят здесь новые дома, чтобы удовлетворить растущий спрос.
Если сравнить 2018-2019 годы, то уже за 2019 год заехало туристов на 1 095 016 больше, чем за 2018 год, в том числе на 326 726 туристов заехали из материка. Рост происходит ежегодно в связи с тем, что Северный Кипр набирает популярность среди туристов как остров с идеальным соотношением цены и качества.
Как вы видите из статистики, основными туристами, не считая южных киприотов, являются англичане (21%). Это связано с тем, что Кипр – это бывшая колония Великобритании, именно поэтому они любят этот остров, и их больше всего здесь отдыхает, особенно в зимнее время.
Из стран СНГ на Северный Кипр больше всего заезжают россияне – 6%.
Если посмотреть статистику по Казахстану (0,3%), но за прошлый год приехало почти на 2 тысячи туристов больше, чем за 2018 год. На увеличение потока повлияла, в том числе, и активная деятельность нашей компании MoreWay.
Люди, заезжающие в страну как туристы, примерно в таком же процентном соотношении и становятся инвесторами в недвижимость Северного Кипра.
Смотрите табл. 2. Источник: Министерство туризма ТРСК.
Екатерина: – Важно отметить, что управляющая компания самостоятельно проводит поиск клиентов через известные сайты Booking.com, Airbnb.ru и т.п. Занимается клинингом, заселением/выселением клиентов, встречей в аэропорту и прочими необходимыми услугами для клиентов.
Конечно, вы оплачиваете 10% от дохода за услуги, а также 15% налогов за получение дохода. Вышеуказанная доходность от 7-14% в год указана за минусом всех расходов.
– Сложно ли купить квартиру на Северном Кипре?
Гульжан: – Процедура покупки очень простая, от покупателя требуется только действующий загранпаспорт. Наша компания помогает с оформлением и регистрацией недвижимости в земельном кадастре абсолютно безвозмездно. Для того чтобы купить недвижимость на Кипре, не обязательно иметь 100% всех денег. Достаточно 30% первоначального взноса от стоимости квартиры, оставшиеся 70% застройщик предоставляет в рассрочку до 4 лет и без процентов! И это с одним загранпаспортом и без предоставления других дополнительных документов и подтверждения доходов. Так работают абсолютно все застройщики Северного Кипра, законодательство страны пока позволяет это делать.
В последние месяцы мы заметили повышение спроса онлайн-покупки от профессиональных инвесторов, которые даже не приезжают в страну для заключения сделки. А поскольку возможности застройщиков позволяют спокойно проводить сделки без персонального присутствия покупателя, все оказались готовы к текущей ситуации, связанной с пандемией.
– Да, очень интересно, как отразилась пандемия на жизни острова?
Екатерина: – По нашим наблюдениям, рынок по-прежнему активен. Есть клиенты, которые отказались от поездки на Кипр в связи с эпидемией и, соответственно, отложили покупку квартиры. Но есть и те, кого вирус не остановил, кто эффективно решает свои вопросы в режиме онлайн. Банки работают, платежи осуществляются. Покупка недвижимости на Северном Кипре доступна, как и прежде.
Если говорить об обстановке в стране в целом, Северный Кипр – маленькое островное государство с очень ответственным правительством. В первый же день, как был обнаружен заражённый немецкий турист, были закрыты все школы, университеты, туристические места. Сейчас по распоряжению властей закрыты все воздушные сообщения, торговые точки, отели и казино. Аптеки и продуктовые магазины открыты, никакого ажиотажа нет, доступны все товары, включая туалетную бумагу. Благодаря оперативно принятым мерам и высокой сознательности граждан мы не ожидаем дальнейшего распространения вируса.
– И последний вопрос: сколько сегодня стоит недвижимость на Северном Кипре и можно ли ожидать снижения цен или скидок от застройщиков?
Гульжан: – Цены на строящуюся недвижимость в текущем году в хороших проектах начинаются от 42 000 фунтов стерлингов, это примерно 50 000$. Что касается снижения цен от застройщиков, надо понимать, что на Северном Кипре наши соотечественники далеко не единственные инвесторы. У британцев, европейцев, израильтян всё будет хорошо, как только закончится карантин.
Екатерина: – Поэтому ждать, что из-за снижения платёжеспособности казахстанцев на Кипре случится обвал цен, точно не стоит. Тем не менее застройщики на фоне пандемии с удовольствием идут навстречу реальным покупателям, делают специальные подарки и предложения. И ещё хочу донести важную информацию для всех: кто всерьёз задумывается об инвестициях, рекомендую не откладывать. Именно сейчас, как ни странно, во время коронавируса, можно получить очень хорошие условия для покупки недвижимости на Северном Кипре. И прямо сейчас оставить заявку на консультацию.
