Галим Хусаинов: Хотим дешёвую ипотеку – увеличиваем реальные доходы населения

18 сентября 2022, 15:17

#прямаяречь Диана Слинькова Написать автору

Дешёвая ипотека не решит задачу обеспечения населения жильём, считает экономист.

Казахстанский экономист, председатель правления АО "Банк ЦентрКредит" Галим Хусаинов рассказал, почему дешёвая ипотека не решит задачу обеспечения населения собственным жильём.

"Очень актуальная тема, по которой множество споров. Многие приводят в пример Западные страны, где ипотека составляет 3-4% годовых, тогда как у нас она 15-18 %. Здесь, конечно, важно добавить, что у них она в евро или долларах США, а у нас – в тенге. Желание государства предоставить дешевую ипотеку обусловлена целью обеспечения населения жильём. К сожалению, могу только расстроить всех: эффект будет ровно обратный. Ни с макроэкономической, ни с житейской стороны дешёвая ипотека не даст решения задачи по обеспечению населения собственным жильем", – написал эксперт в Facebook.

По его словам, это связано с тем, что чем дешевле ипотека, тем будет выше цена на жильё, при этом рост стоимости жилья никак не будет коррелировать с ростом доходов населения. А значит, ежемесячный платеж по ипотеке относительно средней заработной платы не будет падать. Это приведёт к тому, что даже дешёвая ипотека будет доступна только среднему классу.

"Обычный закон экономики. Ипотека действительно нужна, но рыночная, которая бы развивалась в балансе с общей экономической ситуацией. В нормальных экономических реалиях спрос на ипотеку и жильё всегда есть следствие роста благосостояния населения, поэтому нужен в первую очередь реальный рост доходов населения. В государственном масштабе должны создаваться условия для развития рыночной ипотеки, и тогда возникает вопрос: а что для этого нужно сделать?" – пишет Галим Хусаинов.

По его мнению, стоимость ипотеки и её наполнение обеспечивают следующие составляющие:

Создание законодательного ландшафта для взыскания проблемной задолженности. Срок взыскания залогового жилья для банка напрямую влияет на стоимость риска, которая является частью процентной ставки. У нас, к сожалению, сделали всё наоборот. Невозможность взыскания единственного жилья, долгие процедуры взыскания, а потом выселения ведут к тому, что банки ужесточают скоринги и сокращают предложение. Другими словами, за счёт плохих заёмщиков страдают хорошие, которые либо не имеют возможности получить ипотеку, либо платят повышенные ставки, так как за счёт них и закрываются убытки от таких действий. Но хороших заёмщиков в разы больше, чем плохих, просто "кричат" всегда заёмщики плохие.
Создание механизмов секьюритизации ипотечных кредитов и их продажа или привлечение под них финансирования. Сейчас этого рынка нет от слова "совсем". При правильном механизме взыскания проблемной задолженности обеспеченные кредиты, по сути, должны быть высоко рейтингованным финансовым инструментом, который купят не только пенсионные фонды, страховые организации, но и иностранные институциональные инвесторы. В этом направлении ничего не делается и не делалось, потому что оно также связано с пунктом 1. Это позволит привлечь длинное фондирование, которое нужно для ипотеки. Сейчас банки стараются давать ипотеку на 10 лет, а нужно давать на 25, чтобы сократить ежемесячный платёж. И при правильном построении этого рынка ставки по нему должны отличаться от коротких облигаций.
Ежемесячный платёж сильно зависит от стоимости самого жилья. Чтобы его снизить, нужно сокращать барьеры для строительных компаний и создавать условия для строительства. В этом плане я за развитие больших агломераций и городов. Нужно упрощать процедуры предоставления технических условий, утверждения проектов, согласований. Нужно строить инфраструктуру, школы, больницы, детские сады, парки, строить метро и развивать общественный транспорт. Больше строительных компаний приведут к конкуренции и снижению стоимости жилья.
Основную составляющую в ставке по ипотеке занимает безрисковая стоимость фондирования. Она сейчас сильно привязана к базовой ставке, которая в целом коррелирует с инфляцией. Чтобы снизить ставку, нужно побороть инфляцию. Для этого нужно много чего делать, но точно могу сказать, что просто любая ставка ниже рыночной будет стимулировать инфляцию, а значит, и рост рыночной ставки. Хотим дешевую ставку – снижаем инфляцию, а не печатаем тенге.

"Если коротко: хотим дешевую ипотеку – увеличиваем реальные доходы населения, убираем преграды по взысканию, создаем рынок для фондирования, создаем условия для конкуренции строительных компаний, боремся с инфляцией, и тогда будет реально доступное жильё с дешёвой ипотекой. Задача сложная и очень долгая, быстрых побед не бывает", – подытожил экономист.

Популярное в нашем Telegram-канале