Основные задачи новой программы жилищного строительства "Нұрлы жер" – стимулирование частных застройщиков и развитие ипотечного кредитования. Финансировать строительство жилья вполне логично. С ипотекой всё гораздо сложнее. Возникает вопрос: могут ли люди в нынешних условиях брать кредиты?
Сегодня у банков есть несколько способов оценки платёжеспособности клиента. Банкиры применяют методы косвенного и официального подтверждения доходов. В одном банке рассматривается только один вид платёжеспособности, в другом – используются все методы подтверждения. И если у вас нет официальных пенсионных отчислений с той доходности, которую вы готовы декларировать, то в ряде банков вам просто могут закрыть доступ к выгодным кредитам. То есть процентная ставка может не соответствовать той, на которую вы рассчитывали изначально.
Нередко банки устанавливают жёсткие требования по залоговому обеспечению. Неприятным фактом является ограничение по каркасно-камышитовым домам. Есть определённые районы, где жилой массив состоит в основном из таких домов, являющихся ликвидной недвижимостью. Существуют также ограничения по залогам за чертой города. Недвижимость в области рассматривают не все банки, а то и меньшинство. Даже если у банка есть филиальная сеть по области, условия и ставки по кредитам не всегда могут быть выгодными.
Размер первоначального взноса тоже является спорным моментом. Программы кредитования таковы, что возможным потребителям необходимо иметь 50% от стоимости жилья. Только в этом случае можно получить кредиты путём косвенного подтверждения доходов. Но у большинства граждан есть накопления в размере 20-30% от стоимости жилья. Значит, нужны доказательства того, что зарплату выдают не "в конвертах", а бизнес вполне легальный. У некоторых индивидуальных предпринимателей оплата пенсионных отчислений производится раз в полгода, при этом бизнесмены исправно отчисляют налоги. Но под требования банков они не попадают. В итоге круг потенциальных заёмщиков сужается.
Если вы хотите купить квартиру за 40 тысяч долларов, а у вас есть 30-35 тысяч, то недостающую сумму вы можете взять в кредит. А если в кармане только 15 тысяч и нужно ещё 25, то вы сами не захотите связываться с ипотекой. Раньше при таком раскладе ежемесячный платёж составлял 50-60 тысяч тенге, сейчас – 100-110 тысяч. Удорожание процентной ставки привело к тому, что ипотека стала недоступной в части увеличения размера ежемесячной выплаты.
Кроме того, при ипотечном кредитовании есть определённые риски. Например, в период кризиса заёмщик может потерять работу. В таких случаях он пишет заявление об отсрочке и тем самым загоняет себя в кабалу. Допустим, клиент платил банку по 500 долларов в месяц. Эта сумма состояла на момент обращения клиента в банк из двух частей: 400 долларов – это погашение процентов, 100 долларов – это возврат основного долга. Полная отсрочка на год означает, что ежемесячно 400 долларов будут копиться, и долг перед банком увеличится на 4 800 долларов. Затем эти деньги равномерно распределят на определённый срок (иногда банки прибавляют их к остатку основного долга), и платёж уже составит не 500, а, к примеру, 550 долларов в месяц. Клиент может возразить, сказав, что в данный момент может платить только 200 долларов. Банк снова пойдёт на уступки, но долг будет расти и со временем может превысить стоимость самой квартиры. При таких рисках лучше продать недвижимость, взять жильё в аренду, а через какое-то время накопить деньги и купить другое жильё. Отсрочив платёж, люди не решают финансовую проблему, а наоборот, создают её. Эта проблема разъедает их изнутри. Начинаются звонки банкиров, повестки в суд. Ведь долги нужно возвращать.
Когда вы берёте кредит, нужно учитывать не только размер ежемесячного платежа, но и сроки погашения. Если вы хотите уменьшить ежемесячные выплаты, то нужно брать кредит на более длинные сроки. Если хотите, чтобы общая сумма переплаты процентов по кредиту была меньше, то ежемесячно нужно платить больше. И эту систему изменить невозможно. Существует жёсткая математическая взаимосвязь между параметрами кредитования: размер ежемесячного платежа, срок кредита, переплата процентов.
В ряде случаев работает ещё одна схема. Взять квартиру в ипотеку можно по старым кредитным ставкам. Даже если текущие процентные ставки находятся на уровне 16% годовых, всегда можно воспользоваться услугой по переводу долга с сохранением текущей ставки клиента (к примеру, на уровне 12% годовых). Только недвижимость при этом будет проблемной. В целом недвижимость по признаку залоговости можно разделить на четыре категории. Первая – стандартная залоговая квартира, клиент платит без проблем в соответствии с графиком погашения. Вторая – когда клиент попросил реструктуризацию (это ещё не проблема, но уже есть симптомы). Третья – документы передали в проблемный отдел. Четвёртая – банк подал на клиента в суд. Это четыре разных сегмента. И, как вариант, для каждой категории в ряде банков могут существовать различные процентные ставки и условия по приобретению. И уметь выгодно купить залоговую недвижимость в каждом сегменте – искусство.
Учитывая все эти многочисленные нюансы, можно сделать вывод: при нынешних условиях и требованиях банков лучше стимулировать застройщиков, чем развивать ипотечное кредитование. Иначе, чтобы выполнить задачу госпрограммы, необходимо провести ряд мероприятий. Первое – установить специальные льготные пороговые проценты только по ипотечному кредитованию. Ведь бизнес у нас в стране субсидируется, причём на достаточно выгодных условиях. И ещё у нас в стране идёт масштабная программа по рефинансированию проблемных займов под 3% годовых, на это выделены огромные средства. Да, не спорю, существует ограничение по срокам выдачи рефинансированных кредитов. Но где гарантия, что ипотечные кредиты, полученные частью населения после 2010 года, в будущем не станут проблемными, учитывая размеры процентных ставок, а также влияние экономических факторов?
И если сегодня при нынешних ставках население воспользуется ипотечными кредитами, то не исключено, что в будущем государству необходимо будет решать проблемы, связанные с разбирательствами между клиентами и банками.
Полагаю, что в рамках программы "Нұрлы жер" следует выделить определённые средства на субсидирование ипотечных кредитов, чтобы снизить процентную ставку. Главной особенностью ипотеки с высокой процентной ставкой является тот факт, что при ежемесячном погашении займа в структуре платежа сумма основного долга изначально маленькая, а выплаты по процентам – большие. Что происходит сегодня? После выплаты банку за 2 года 25 000 долларов основной долг перед банком у клиента уменьшится всего на 1500-2000 долларов. То есть если вы оформили кредит на 80 000 долларов, то через 2 года вы должны 78 500. Это большие риски, ведь у клиента должен быть запасной вариант: возможность выгодно продать недвижимость, если платить по обязательствам проблемно. И если при этом цена на стоимость дома упала, к примеру, на 15%, то дороже, чем за 68 000, квартиру реализовать невозможно. Да и как продать дешевле? Ведь долг составляет 78 500. Куда деть разницу? Опять вести диалог с банком? А там пойдут навстречу, чтобы списать разницу? А если не пойдут? Много вопросов – это всё риски…
И ещё немаловажным фактором является то, что в момент продажи квартиры в убыток сгорают "кровно заработанные" в виде первоначального взноса. А вот если бы ставка изначально была льготной, к примеру, 8% годовых, то через два года ваш долг уменьшился бы на 12-13 тысяч долларов. То есть он составлял бы сумму, равную рыночной стоимости. По крайней мере, не было бы дополнительных рисков по разбирательству с банком в отношении разницы долга. И, возможно, государству не придётся изыскивать средства для решения проблемы.
Льготное финансирование по ипотеке даст стимул для увеличения количества клиентов, желающих улучшить свои жилищные условия. Кроме того, это даст толчок для инвестирования свободных средств населения, которым выгодней будет купить недвижимость, чем ориентироваться на различные финансовые инструменты иностранных финансовых структур. Купил по выгодной цене, сдал в аренду по выгодной цене – в принципе, вполне простое решение вопросов по инвестированию. Далее, увеличение количества желающих купить недвижимость по льготной ипотеке даст толчок развитию местного предпринимательства. Строительные материалы, мебель, посуда, оформление двора, иные затраты в рамках потребительского спроса – все эти операции позволят окупить расходы за счёт поступлений выплат в бюджет.
Второе – необходимо смягчить ограничение по залоговой политике банков в части материала, из которого строится дом. Ведь существуют различные технологии строительства, которые по своим качествам (тепло, сейсмоустойчивость и т.д.) не хуже, а иногда лучше, чем кирпичное или монолитное строительство. А по цене, самому главному фактору выбора на сегодняшний день для населения – разница в себестоимости выгодна в несколько раз.
