Идея строительства как локомотива экономики появилась в 2004 году, когда на рынке недвижимости начал надуваться пузырь. Тогда же была принята программа жилищного строительства на 2005-2007 год, в которой одним из приоритетов стало расширение доступа к ипотеке широким слоям населения. На первый взгляд, это выглядит как забота о населении, предоставление возможности улучшить свои жилищные условия, сделать жильё доступным. На самом же деле результат всегда обратный. Расширение доступа к ипотеке подстегнуло пузырь на рынке недвижимости. Она не стала доступнее – наоборот, цены взлетели, сделав жильё по факту ещё более недоступным.

Цены на недвижимость упали, и жильё стало действительно более или менее доступными только после кризиса 2008 года – когда ипотечное кредитование замерло. "На сегодняшний день доля ипотечных займов на рынке первичного жилья составляет всего около 8%. Большая часть приходится на долю ЖССБ, а ипотеку выдают всего лишь 1-2% БВУ и то мизерными порциями", – заявил Айдын Рахмбаев.


Отношение средней заработной платы к стоимости квадратного метра жилья.

Отношение средней заработной платы к стоимости квадратного метра жилья


Отношение средней заработной платы к стоимости квадратного метра жилья.

Отношение средней заработной платы к стоимости квадратного метра жилья

Пониманию механизма поможет следующая аналогия. Когда производитель предоставляет отсрочки платежа, мягкие кредиты, льготные условия по кредитованию, это не означает, что производитель заботится о благосостоянии покупателя – это просто маркетинговый ход, который позволяет расширить рынок сбыта, продать товар ещё и тем, кто в реальности не может его купить. Количество желающих резко вырастает, а значит, растёт и цена на продукт.

Стимулирование дешёвой ипотеки вызывает рост цен на недвижимость или (на спаде) тормозит падение. С этой точки зрения, активность государства на рынке недвижимости в 2009-2012 году – финансирование строительства, доведение начатых жилых комплексов до формата арендного жилья – укладывалась в посткризисную стратегию плавного, контролируемого сдувания пузыря (загрузка мощностей имеющихся строительных компаний, исполнение обязательств перед дольщиками, управление социальным возмущением и т.д.).

Сегодня доступность жилья в стране находится на уровне 2001-2002 года – до пузыря на рынке недвижимости, когда даже речи об ипотеке не было. Можно было бы уже успокоиться и заниматься развитием экономики. Но с 2005 по 2012 год неверная идея о том, что государство обязано предоставить жильё всем желающим, а строительство обеспечивает долгосрочный рост ВВП, плотно въелась в сознание. Жилищное строительство стало самоцелью.

Безусловно, доступное жильё является важным социальным фактором. Но жильё становится доступным, когда доходы населения позволяют его покупать. Ипотека становится доступной, когда у заёмщика есть серьёзные сбережения, стабильная работа, долгосрочный и стабильный рост заработной платы. Такому заёмщику любой банк с удовольствием выдаст кредит под минимальные проценты.

Дешёвая ипотека и доступное жильё являются РЕЗУЛЬТАТОМ эффективной экономики и результатом экономического роста. Они не являются источником роста. В быту хорошее жилище – это результат заработков человека, а не источник его. В государственной политике произошла подмена понятий.

Активность государства на рынке жилья приводит к тому, что инвестиционные потоки уходят в этот сегмент. Обрабатывающая промышленность страдает от недостатка оборотных средств, инвестиций в расширение бизнеса, продвижение его на внешние рынки. Отсутствие этих инвестиций приводит к стагнации обрабатывающей промышленности, несмотря на полученные конкурентные преимущества. Эта стагнация означает стагнацию доходов населения, стагнацию занятости, отсутствие диверсификации экономики.

Ниже приведена структура несырьевых инвестиций по направлениям использования (то есть без учета горнодобывающей промышленности, которая живет по собственной логике сырьевых проектов, иностранных инвесторов и мировых цен, не связанных с внутренней экономикой).


На графике приведена структура несырьевых инвестиций по направлениям использования.

На графике приведена структура несырьевых инвестиций по направлениям использования

Единственной отраслью, доля инвестиций в которую устойчиво растёт за последние 3 года, является недвижимость. Инвестиции в неё впервые с 2009 года превысили объёмы инвестиций в обрабатывающую отрасль. Доли инвестиций в инфраструктуре (электроснабжение, водоснабжение) и самой трудозанятой отрасли – торговле падают.

Согласно новой программе в 2017 предусмотрено около 100 млрд тенге затрат на сектор, связанный с недвижимостью: 80 млрд на инфраструктуру, 10 млрд на льготную ипотеку, 11 млрд на льготные кредиты застройщикам. Это при том, что отечественные заводы и фабрики задыхаются от нехватки средств, необходимых для расширения производства, рынков сбыта, а значит, не могут нанять новых людей, поднять заработную плату действующим сотрудникам.

А ведь всё просто: если стимулировать инвестиции в инфраструктуру и производство, перенаправляя их из недвижимости, то бизнес будет развиваться, вырастет занятость, заработные платы, доходы населения. Это позволит людям купить жильё на рыночных условиях, потому что у них будут стабильные и растущие доходы и накопления.

Если же развивать строительство, "отбирая" инвестиции из производительных секторов, то бизнес не разовьётся, доходы, занятость будут падать. Тогда придётся опять удешевлять строительство, ипотеку, пока мы не придём к населению, живущему в кредит с нестабильными доходами.

Строительство является важным сектором, равно как и жилищная проблема остаётся актуальной. Тем не менее развитие строительства и решение этой проблемы должно быть результатом развития экономики, они приходят в результате экономического роста. Человек улучшает жилищные условия, потому что может, потому что заработал, а не потому что хочет. Бизнес строит себе красивый офис, когда позволяют его доходы, свободные денежные средства. Если он строит офис, потому что "надо", то он быстро банкротится. Так же и с экономикой. Сегодня жилищная программа развивается потому что "надо", в ущерб реальной экономике.

Главная проблема в том, что стереотипное, неверное понимание роли жилищного строительства, как и многие другие, настолько глубоко въелось в массовое сознание, что диктуют неэффективные подходы.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Следите за самыми актуальными новостями в нашем Telegram-канале и на странице в Facebook

Присоединяйтесь к нашему сообществу в Instagram

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter