На прошлой неделе прокатилась волна публикаций на тему цен на недвижимость. Их основной мыслью было, что обрушение цен на жильё в Алматы связано с падением покупательной способности и прочими кризисными делами. Эти утверждения не имеют никакого отношения к реалиям и являются результатом искажённого, долларизированного мышления. Я уже затрагивал этот вопрос полтора года назад, сейчас хотел бы более подробно остановиться на рынке недвижимости.
В статье используются данные сайта "Крыша.кз" (индекс по Алматы), Комитета по статистике МНЭ РК (цены фактических сделок по перепродаже благоустроенного жилья в Алматы, данные инфляции). В первую очередь необходимо понимать, что недвижимость – такой же товар, как и все остальные, и цены на него устанавливаются в тенге, в котором люди получают заработную плату и который используют для обмена товаров и услуг. Подавляющая часть рынка недвижимости – это вторичное жильё, которое не импортируется, так что никакой реальной зависимости его стоимости от курса тенге к доллару нет.
При таком предположении цены на жильё должны следовать нормальной логике движения цен на все остальные товары и услуги, то есть быть связанными с инфляцией, а не зависеть от курса тенге. На основании этого я смоделировал теоретическую расчётную цену квадратного метра и сопоставил с фактическими данными индекса "Крыши" по Алматы.
Важным моментом является то, что публикуемые индексы и цены являются ценами предложения, но не ценами реального рынка. Тем не менее в стабильные периоды показатели индекса отражают тенденции рынка – цены продавцов превышают рыночные на общепринятые 10-12%, оставляемые для торга.
В качестве базовой точки или равновесной цены предложения я взял цену января 2012 года. Выбор связан с предположением, что к этому времени рынок стабилизировался после кризиса 2008-2009 годов, при этом новых потрясений в виде девальвационных ожиданий ещё не предвиделось. То есть цена января 2012 года, предположительно, была равновесной рыночной ценой предложения.
В модели используются два периода: 2009-2011 годов и 2012-2017 годов. Путём подбора параметров выяснилось, что в 2009-2011 годах цены на недвижимость росли примерно наравне с инфляцией, а в 2012-2013 годах они росли со скоростью 0,63% от инфляции. Вполне логичный результат: в 2009-2011 годах рынок восстанавливался после 30%-ного падения. А к 2012 году всё в стране уже стабилизировалось.
Ниже представлен график расчётной цены и фактических значений индекса. На 2017 год дан прогноз с предположением, что цены не будут расти.
Модель отлично описывает движение цены предложения по Алматы в стабильные периоды. Отклонения фактических цен от расчётных в основном не превышают 2%.
Замечу, что рост цен на жильё в Алматы чуть ли не вдвое отстаёт от роста цен потребительских товаров, так что инвестиции в недвижимость давно не являются защитными – они убыточны. Покупать нужно, когда жильё действительно нужно и есть на это деньги, а не лезть в ипотеку, потому что "недвижимость всегда в цене".
Очевидно, что взлёты цен предложения не имеют под собой никакой основы – это результат влияния чисто психологических факторов, связанных с долларизацией сознания. Впоследствии цены возвращаются к нормальному экономическому уровню. В 2009 году они вернулись быстро благодаря фоновому стремительному падению 2008-го. В 2015 году цены возвращались в реальность 2016-го, а в 2016 году – 13 месяцев с разной динамикой. Дедолларизация сознания сыграла свою роль.
В январе 2017 года индекс уже зашёл в коридор "расчётно-равновесных" цен, и я предполагаю, что в дальнейшем он останется на этом же уровне. Стагнация номинального индекса будет означать фактическое реальное снижение цены, ведь инфляция в стране будет. Нет никакого крушения рынка, связанного с падением покупательной способности – есть просто отрезвление продавцов и возврат цены предложения к адекватным показателям.
Посмотрим на рынок с точки зрения фактических сделок. К сожалению, Комитет по статистике ведёт такую базу только с 2012 года, тем не менее и эти данные позволяют моделировать и делать выводы.
За базовую величину здесь принят показатель января 2014 года: это ещё стабильный период – девальвация произошла неожиданно и в феврале. Расчётная цена недвижимости проиндексирована на величину инфляции, а не на 63% от неё. Легко заметить, что цена фактических сделок после панических всплесков опять возвращалась к показателям, определяемым инфляцией. Периоды возврата к равновесным значениям быстрее, чем в индексе предложения: 13 месяцев после первой девальвации и 9 месяцев – после второй.
Предполагаю, что в дальнейшем цена и фактических сделок будет стабильна.
Подытожу свою точку зрения:
1. Никакого обрушения цен или рынка недвижимости в 2014-2016 годах не было. Было неоправданное завышение цен – соответственно, их падение никак не связано с покупательной способностью населения, они просто вернулись к адекватным значениям.
2. Цена на недвижимость никак не привязана к валютному курсу, недвижимость дорожает не быстрее, а даже медленнее инфляции. Те, кто в это не верил и покупал в 2014 году и весной 2016 года по принципу "в долларах подешевело", – проиграли.
3. Равновесная цена жилья в Алматы находится сегодня в районе 300-330 тысяч тенге за квадратный метр, а цена предложения на 10-15% выше или около 350-370 тысяч тенге – эти показатели соответствуют текущим уровням. В 2017 году, скорее всего, номинальные цены предложения и реальных сделок не изменятся. Эта стагнация цен означает падение их в реальном выражении, что как раз и будет отражать падение реальных доходов населения в 2016 году.
