Аренда жилья плюс депозит – эффективнее, чем квартира в ипотеку

Мнение автора является частным и не отражает мнения или позиции Национального банка РК

Как я и прогнозировал в начале 2017 года, цены на рынке жилья в Алматы в номинальном выражении в целом стагнировали – индекс "Крыши" (предложения) колебался в районе 340-360 тыс тенге за квадратный метр, а цены реальных сделок, по данным Комитета статистики МНЭ РК, находились в районе 306-330 тыс тенге за квадратный метр для нового жилья и 330-340 для благоустроенного.

Попробую сделать некоторые прогнозы на 2018 год. При всём внешнем спокойствии и стагнации на этом рынке (и даже некотором оживлении в конце 2017 года) на рынке происходят внутренние изменения, которые могут проявиться в 2018 году.

Во-первых, уже второй год продолжается падение реальных доходов населения, при этом существенно выросла его закредитованность и исчерпана девальвационная премия. Это означает, что в 2018 году население останется лицом к лицу с падающими доходами, с ограниченными возможностями поддержать потребление, уровень жизни и уровень "самообмана" кредитами или курсовой разницей, полученной от разворота накоплений в доллары.

Во-вторых, обратим внимание на собственно рынок недвижимости. Доступность жилья в Казахстане находится на уровне 4,8 – столько лет нужно, чтобы семья из троих человек (двое взрослых и ребёнок) могла приобрести квартиру в 54 кв. метров при условии, что весь доход будет идти в оплату стоимости квартиры. Думаю, что всплеск в 2014-2015 годах произошёл вследствие долларизации сознания, когда цены были искусственно завышены из-за их привязки к курсу доллара. Этот уровень доступности соответствует "добумному" 2001 году и в несколько раз ниже, чем в 2003 и 2004 годах.

При этом в период 2014-2017 гг. темпы строительства жилья существенно ускорились. За 2016-2017 годы сдано в эксплуатацию 180 тыс новых квартир – примерно столько же было построено за 2001-2007 гг. Примерно такое же соотношение и по общей площади сданного жилья. Обеспеченность городского населения жильём выросла на 30% по сравнению с уровнем 2001-2003 годов и сегодня в Алматы и Астане приблизилась к показателю 30 кв. метров на человека.

Цены на недвижимость в реальном выражении падают, в номинальном выражении стагнируют, а ставки аренды падают быстрее, чем цены на недвижимость. Ниже представлены графики роста (падения цен) в тенге 2013 года (то есть с учётом инфляции).

Уровень закредитованности населения, по-видимому, подошёл к неким равновесным показателям в среднесрочной перспективе: объём ипотечных займов по отношению к годовой заработной плате существенно не растёт, несмотря на предоставляемые льготы и все попытки снижения процентной ставки по ипотеке.

Таким образом, в 2018 году продолжится стагнация цен на рынке недвижимости, которая будет сопровождаться снижением общей активности. Квартиры, сданные в эксплуатацию в 2018 году, ещё должны найти своих покупателей, при этом эффект "налетай – подешевело", который был после девальвационного отката, исчерпан, а осознание падения реальных доходов будет усугубляться. Росту цены будет препятствовать избыток предложения и падение реальных доходов населения. Существенному снижению цен будут препятствовать государственная программа "Нурлы Жер", субсидирование процентной ставки и другие попытки государства обеспечить население доступным жильём.

Есть риск того, что население наконец переосмыслит роль недвижимости в сбережениях и накоплениях. Уже давно инвестиции в неё не являются защитными. Ниже приведена доходность различных инструментов.

Инвестировав 100 тенге по курсу 330 осенью 2015 года в тенговые депозиты, на конец 2018 года можно получить 140 тенге, а оставив их в долларах, в конце 2018 года можно получить 115 тенге. Инвестиции в недвижимость никак не вырастут за это время. С учётом такой картины, а также падением цен на аренду очевидно, что гораздо эффективнее не покупать недвижимость в ипотеку, а жить в аренде, накапливая деньги на депозите.

Если такое осознание вдруг придёт, то рынок недвижимости "встанет" окончательно. Хотя это вовсе не означает падения цен или обрушения рынка – просто глухая стагнация.