Құрылысқа үлескерлікпен қатысуға қаражат құйғыңыз келсе, неге назар аудару керектігін айтып береміз.
Арманыңыздағы пәтерді сатып алу кезінде үлескерлерге алданып қалмаудың қандай жолдары бар? Өзіңізді барынша сақтандырып, жинақ ақшаңызды сенімді компанияға қалай тапсыруға болады? Үйдің салатын компанияны таңдағанда неге назар аудару керектігін айтайық.
№1. Үйді салатын құрылыс компаниясының қандай құжаттары болуы керек?
Құрылыс компаниясы төменде аталған құжаттарды ұсынуға міндетті:
- Тұрғын үй салатын компанияның меншігіндегі немесе жалға алған жер учаскесінің акті;
- Кешенді ведомстводан тыс сараптаманың оң қорытындысы бар тұрғын үй құрылысының жоба-сметалық құжаты;
- Сәулет-құрылыс саласын мемлекеттік қадағалау органының құрылысты бастауға қатысты берген қаулысы немесе ескертпесі.
Құрылысқа алынған жер учаскесі банктің кепілінде болатын жағдайлар жиі кездеседі.
– Ірі компаниялар бар, оларға кепілде тұрған жер қауіпті саналмайды, керісінше үйреншікті жағдай сияқты. Ал аты да, заты да жоқ шағын компаниялар үшін бұл қауіпті болуы ықтимал, – дейді Қазақстанның құрылысшылар одағының басшысы Талғат Ерғалиев.
№2. Қазығы қағылған үйдің құрылысына қаржы құюды ұсынады. Қайтпек керек?
"Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңға сәйкес Құрылыс компаниялары үлескерлердің ақшасын тарту туралы әкімдіктен рұқсат алуы немесе тұрғын үй құрылысына кепілдеме беру қорынан кепілдеме алуы тиіс.
– Қазіргі таңда көптеген құрылыс компаниялары жаңадан салынып жатқан үйлердегі пәтерлерді заңға қайшы тұрғыда сатып жатқаны жасырын емес. Сондықтан салынып жатқан үйден пәтер таңдағанда құрылыс компаниясынан тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорының кепілдемесін немесе әкімдіктің рұқсатын сұрау керек. Осылайша кез келген азамат үлескер ретінде өз құқығын қорғайды, – деді Алматыдағы құрылыс компанияларымен кездесу кезінде "Тұрғын үй құрылысына кепілдеме беру қоры" АҚ Басқарма басшысы Дулат Жарылғапов.
Бұл жағдайда үлескерде нысан салынып білетіні туралы мемлекеттің 100 пайыз кепілдемесі болатыны белгілі. Кепілдеме алған құрылыс компаннияларының тізімі қордың сайтына орналастырылған.
Егер құрылыс компаниясы үйдің қазығы қағыла бастаған уақытта келісім-шартқа отыруды ұсынса, оның үлескерлердің қаражатын тартуға арналған №1 кәртішкеде көрсетілген әкімдік берген рұқсат құжаттары болуы тиіс. Клиент бұл лицензияларды көруге құқылы.
– Құрылыс компанияларының түрі бар. Кейбірі броньдау, келісім-шартқа отыруды құрылыс біткеннен кейін қайта қарастырады. Егер компанияның нарықта белгілі бір орны болса, броньдауға ақша құюға болады – өйткені қауіп аз. Ал егер жаңа компания болса, сонымен қатар жүйесі де болмаса оған қаржы салуға кеңес бермес едім. Қазығы қағылған үй болса да бәрі компанияның тәжірибесіне тікелей байланысты, – дейді Талғат Ерғалиев.
Компания өз күшімен немесе үлескерлерден тартылмаған қаражатпен ғимараттың қаңқасын тұрғыза алады. Бұдан кейін ол тек әкімдіктің рұқсатымен үлескерлердің қаржысын тартып, құрылысты жалғастыра алады.
№3. Келісім-шартта қандай мерзімдер көрсетілуі тиіс?
Құжатта үйдің құрылысының аяқталу мерзімі жазылуы керек.
– Көбіне құрылыс компаниялары құрылыстың аяқталу мерзімін келісім-шартта мүмкін 6 айға тіпті 1 жылға дейін жалғасуы мүмкін деп ұзартуға тырысады. Тіпті ар-ұяттан жұрдай компаниялар әр түрлі келісім-шартта бір үйдің аяқталу мерзімін әрқалай етіп көрсеткен кездері де болды, – дейді қорғаушы Бахтияр Ғалымжанов.
Құрылысты мерзіміне дейін аяқтамағаны үшін келісім-шартта өсімпұл жазуды қарастыру керек. Компанияның құрылысты аяқтауға асықтыру үшін оның көлемі айтарлықтай болуы тиіс.
Қазақстанның құрылысшылар одағының басшысы Талғат Ерғалиев құрылысты аяқтауға кепілдік беру қиын екенін баса айтады. Ол бір жылға не жарты жылға созылуы мүмкін. Бір жылда сапалы тұрғын үйді салып бітіру мүмкін емес екендігін ескеру керек. Сол үшін құрылыс компанияларының жұмыстарды ерте бітіретіні туралы уәделері күдік туғызуы мүмкін.
№4. Келісім-шартта тағы не жазылуы керек?
- Пәтердің немесе басқа да ғимараттың бағасы. Маңызды тұсы – баға өспеуі керек;
- Егер ғимарат келісім-шартта көрсетілген шаршы ауданнан кем көлемде салынса үлескердің өтемақысы;
- Үйдің салынатын негізгі материалдары, сондай-ақ нақты пәтердің құны.
Келісім-шартты мұқият оқу керек.
– "Сіз келісім-шартқа кез келген өзгеріс енгізуге құқылысыз, өйткені сіз бір тарапсыз. Егер құрылыс компаниясымен өзгерістерді келіссеңіз, оларды енгізу мүмкін болып табылады. Әрине, құрылыс компаниясын келісім-шартқа өзгеріс енгізуге көндіру оңай емес, алайда бәрі де мүмкін, себебі ҚР Азаматтық кодексінің 380 бабына сәйкес келісім-шарттың еркіндігіне сізге құқық берілген, – деп атап өтті қорғаушы Бахтияр Ғалымжанов.
№5. Құрылыс компаниялары пәтерлерді риэлторлар арқылы сата ала ма?
Бұған заңмен тыйым салынбаған, алайда сарапшылардың бұл тұрғыда пікірлері әрқалай. Қазақстанның құрылысшылар одағының басшысы Талғат Ерғалиев компаниялардың өз маркетингтік бөлімдері болуы тиіс деп есептейді. Олар үлескерлердің ақшасын уақытылы тарту үшін клиент базасын жасайды. Компанияларға риэлторларсыз, өзінің сату бөлімі болғаны жақсы.
Бірнеше адамға бір пәтерін сата беретін құрылыс компаниясын таңдамас үшін оның тәжірибесі мен беделін ескеру керек.
– Құрылыс саласында үлкен тәжірибесі мол, көптеген салынған тұрғын үйлері бар, айтарлықтай мүлкі мен өте жақсы абырой-беделі бар құрылыс компаниясын таңдаған жөн. Әрине, мұндай компаниялардың пәтерлерінің бағасы да көтеріңкі болады. Есесіне жылжымайтын мүлікті шынымен алуға кепілдеме бар. Басқадай жағдайларда мұндай кепілдік жоқ, – дейді Бахтияр Ғалымжанов.
Мақаланың орысша нұсқасын оқи отырыңыз: Хочу купить квартиру в строящемся доме. Как не стать обманутым дольщиком?
№6. Көптеген салынып жатқан нысандары бар компанияларға сенуге бола ма?
Құрылыс компанияларының бір уақытта бірнеше салынып жатқан нысандары болмауы керек.
– Кейде сараңдық түбіңе жетеді. Адам шашылады, күшін есептемейді және бірнеше нысанды салып бітіріп үлгермейді. Сонымен қатар қаржылық жоспарлау заңын бұзады: бір нысаннан келесіне ақшаны лақтыруға болмайды, – дейді құрылысшылар одағының басшысы.
Компанияның салынып жатқан екі-үш нысаны ғана болуы тиіс. Әйтпесе жұмысты уақытында бітіру өте қиын. Егер нысанда құрылыс-орнату жұмыстары жүрмей жатса, бұл қырағылық таныту керектігін білдіреді. Егер компания салмақты болса оның нысаны қоршаулы, төлқұжаты мен уақытша ғимараты болады.
№7. Өте төмен баға ұсынған компанияға күмәндану керек пе?
Бастапқы жарнаны не банкке, не кассаға салу керек. Міндетті түрде түбіртек болуы тиіс. Келісім-шарттары дұрыс рәсімделгеніне, толтырылғанына назар аударыңыз. Жоба-сметалық құжат пен келісім-шарттағы мәліметтер сәйкес болуы қажет.
– Дәлме-дәл шынайы бағдарламалары болғаны дұрыс. 10% бастапқы жарнаны беріп, қалғанын келесі 5 жылда төлеп бітетін болсаңыз – бұл өте күмәнді жоба. Немесе кейде өте төмен бағада пәтер сатып алуды ұсынса – ойлану керек. Мерзімді қысқартқанда да солай. Мәселен, 500 пәтерлі үлкен үйді 10 айда салып бітіруге уәде берді делік. Немесе 9 қабатты 5 айда бітіреміз деп, іргетасын енді құйып қойса әбден ойлануыңыз керек, – дейді Талғат Ерғалиев.
Инвестиция және инфрақұрылымдық даму министрлігі өте арзан баға, материалдардың қымбаттауымен, инфляциямен байланысты қауіптерді есепке алмайтынын атап өтті. Нәтижесінде тұрғын үй не салынып бітпейді, не ұзақ салынатындардың қатарына қосылады.
№8. Компанияның кеңсесі мен сайты болуы керек пе?
Егер құрылыс компаниясы етігі жоқ етікші секілді кеңсесіз болса, ойланыңыз.
– Кеңсе жинақы, қарапайым болуы немесе үлкен, қымбат болуы мүмкін. Бұл маңызды емес – өйткені кейбірі көзге түсетін сәнді кеңсені, кейбірі қарапайымдылықты ұнатады. Алайда компания басшысының құрылыста тәжірибесі болса кеңсе ғимараты жаман болмауы керек, – дейді Талғат Ерғалиев.
Ештеңе жасырмайтын компаниялар кездесулер, саяхаттар мен жиындар ұйымдастырады. Олар интернетте де белсенді, чат құрып, өздерінің сайты болады.
– Сайт ешқандай ақпаратсыз кеше ғана құрылғандай емес, жанданған болуы керек. Жақсы компанияның бірнеше жылдан бері білікті топтары жүргізіп отырған сайты болады. Байланыстың бұл түрі көңілге сенім ұялатады. Өйткені қазір электронды байланыс басты құрал болып отыр. Бәрі соған назар аударады, – дейді Талғат Ерғалиев.
№9. Тұрғын үйге кепілдеме беру қоры неге кепілдік береді?
"Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің" басшысы Ләззат Ибрагимова Тұрғын үйге кепілдеме беру қорымен келісім-шартқа отырған компанияларға сенім артуға кеңес береді.
– Бұл құрылыс компаниясының құрылысқа салған 15% өз қаржысы бар. Егер құрылысты аяқтамаған жағдайда оны мемлекеттік қор аяқтайды, – дейді Л.Ибрагимова.
Тұрғынүйқұрылысжинақбанкі – қордың кепілдігі бар нысандарын несиелейтін Қазақстандағы жалғыз банк.
– Бұл құрылыс компаниясының сенімділігін анықтайтын бірінші белгі. 44 құрылыс компаниясы қордың кепілдемесін алды. Олардың 7%-ы нысандарын салып болып, пайдалануға берді. Үй пайдалануға берілгенде кепілдігі аяқталады және құрылыс компаниясында құқық белгілеуші құжаттары пайда болады. Егер, кепілдік болмаса, нысанды кім аяқтап бітіретіні түсініксіз, – дейді Ләззат Ибрагимова.
Құрылыс компаниясы сонымен қатар құрылысты аяқтауға кепілдік беретін екінші деңгейлі банктерден де кепілдеме ала алады.
Авторы Жадыра Жұлмұхаметова, Ербол Қазистаев.
Аударған Мәншүк Шапхатқызы.
