Астана әкімдігінде даулы мәселе өте көп. Шулы жағдайдың біразы – тұрғын үйдегі ортақ мүлікті – кондоминиумды үй салушы мердігердің сатып жіберуіне қатысты.
Тура сондай жағдай "Монблан де люкс" тұрғын үй кешенінде болды. Тұрғындардың өздері құрған пәтер иелері кооперативі өз үйлерін салған мердігер компаниямен соттасып, істің бетін бері бұрыпты.
Астана қаласы Тұрғын үй инспекциясы басқармасы осылай деп отыр. Мұнда 450-ге жуық тұрғыны үй басқарушы мекеме тіркелген.
"Монблан де люкс" тұрғын үй кешенін басқарушы компаниясы – "Кенесары-8" пәтер және үй-жай меншік иелері кооперативінің директоры Жандос Ахметовпен сұхбаттасып қайттық. Бір жыл соттың соңында жүрген азамат заңды жаттап, сатылып кеткен, сатыла бастаған жертөледегі тұрғындардың ортақ меншігін қайтарудың жолын тауыпты (Сұхбаттың бейненұсқасы төменде).
Әлқиссаны үйдің тарихынына бастасақ...
– "Монблан Де Люкс" тұрғын үй кешенінің құрылысы 2006 жылы басталды. Алғашқы бас мердігері – "Aruana LTD" ЖШС-і үйді аяқтай алмады", – деп бастады сөзін Жандос мырза. – 2012 жылдың қыркүйек айында салымшылардан бастамашыл топ құрылды. Сот басталды. Кейін "Аруана ЛТД" ЖШС-і 2013 жылдың басында үйді салудан бас тартты. Осыдан кейін үйдің құрылысын аяқтау міндетін "Орда Инжиринг" ЖШС-іне беріп, олармен келісімге қол қойдық. Бірақ "Орда Инжиниринг" ЖШС-і құрылыспен айналыспайды екен, жай жобалау компаниясы болып шықты. Олар бас мердігер ретінде құрылыс лицензиясы бар "Маир-7" ЖШС-ын шақырды, – дейді Жандос Ахметов.
Сонымен даулы құрылыс 2015 жылы салынып бітіпті.
Тұрғындар ортақ мүліктерін есепке алып, өз құқығын білу керек
Жандостың айтуынша, ең басты мәселе – тұрғындар ортақ мүлік ішінде өзінің жеке үлесі бар екенін біліп, соған иелік жасауы керек. Көп жағдайда салғырттық танытатын тұрғындар осы кемшіліктің кесірінен өздеріне тиесілі ортақ мүліктен – кондоминиумнан айырылады. Бір айырылған ортақ мүлікті қайтарып алу өте қиын. Ол үшін қаншама сот процестерін бастан кешіріп, жүйкені тоздырып, уақытты жоғалтады.
Бұл туралы "Тұрғын үй қатынастары туралы заңда" анық жазылған. Аталған Заңның 2 бабының 11, 12 тармақтарында ортақ мүлік яғни кондоминиум туралы нақты көрсетілген:
11) кондоминиум – үй-жай азаматтардың, заңды тұлғалардың, мемлекеттің дара (бөлек) меншігінде болатын, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі болатын жылжымайтын мүлікке меншіктің нысаны;
12) кондоминиум объектісі – жеке және заңды тұлғалардың, мемлекеттің дара (бөлек) меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардан және оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ мүліктен тұратын біртұтас мүліктік кешен;
Ортақ мүлікті жылпостар жымқырып кетеді
"Салғырттық сан соқтырады" деген сөз бар қазақта. Әр жерден бас сұғар қуыс іздеген қулар мен ақша жымқырғыш сұмдар жаңадан беріле бастаған тұрғын үйлерді жағалайды екен.
Жылпостық істеп, "салушы компаниямен" келісе отырып, тұрғын үй иелері бірін-бірі танып, ортақ мүліктерін иелеп болғанша "өз жемдерін" іздейді. Мақсат – құрылыстың жертөлелері мен техникалық қабаттарындағы, көлік қоятын жеріндегі бос орындар мен төменгі қабаттарды сатып жіберу не пайдалану.
Оған әрине, құзырлы мекемелердегі жемқорлық пен сыбайластықтың да септігі тиеді. Себебі олар кондоминиумның ешқашан сатылмайтынын біле тұра әлдебір жылпостың жеке мүлкі ретінде тіркеп жібереді.
Ал Заң бойынша олар сатылмайды!
"Көппен көрген ұлы той" деп бәлен жыл аңсаған үйлеріне әзер кірген жұрт басқасын ұмытып кетеді. Естерін жиып болғанша қаншама ортақ мүліктен айырылып қалатынын білмейді. Білген кезде жағдай сотсыз шешілмейтін дәрежеге жетіп үлгереді.
Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 2 бабы, 24 тармағында: ортақ мүлікке дара (бөлек) меншіктегі үй-жайлардан басқа, кондоминиум объектісінің бөліктері (абаттандыру элементтерін және ортақ пайдаланылатын басқа да мүліктерді қоса алғанда, кіреберістер, баспалдақтар, лифтілер, төбелер, шатырлар, подвалдар, пәтерден тыс не үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар, абоненттік почта жәшіктері, жер учаскесі) жатады;
Заңның 32 бабы, 2 тармағы: кондоминиум объектісін тіркегенге дейін ортақ меншіктегі үлесі бар мәміле дара (бөлек) меншіктегі (өзге заттай құқықтағы) мүлікпен мәміле жасау кезінде жасалған деп саналатын жағдайларды қоспағанда, ортақ мүлікпен жасалатын мәмілелер заңдық күшке ие болмайды.
Мердігер арам ойын өзінің басқарушы компаниясы арқылы жүзеге асырады
– 2015 жылдың 21 қыркүйегінде біздің тұрғын үй кешені пайдалануға тапсырылып, мемлекеттік қабылдау актісіне қол қойылды. Үйді салған мердігер компания бізді тастап кетті. Бірақ өздеріне қатысты басқарушы компанияны қалдырады.
2016 жылғы 26 қазанда Астана қаласының әкімдігі мен аталған басқарушы компания біздің үйде кондоминиум тіркеді.
Бұл ұйымның негізін қалаушысы – үй салушы компаниясының бас инженері еді. Олар қызмет көрсетіп жатырмыз деп, шын мәнісінде тек көз бояушылықпен айналысып келді. Тұрғындарды араластырмай, өздерінің шаруаларын тындыруды көздеген екен, – дейді Жандос.
Мердігер біздің пәтер иелері кооперативін сотқа да берді
– Өйткені біз олардан кондоминиумды тартып алдық. Былайша айтқанда сотта жеңіп шықтық. Тіптен олар салған тұрғын үйдің сыртқы қабаты құлап, терезелері, лифттері жарамсыз болып шыққасын құзіретті мекемелерге арыз да түсірдік.
Былайша айтқанда олардың заңсыз сатып жіберу және алып алу жолына тосқауыл қойдық. Сол себепті олар бізді ығыстырып шығармақшы болды. Алайда біз өз үйіміз үшін күрестік.
Тұрғындардың ортақ мүлкінің сатылып кетуіне мемлекеттік органдар кінәлі
"Уют" тұрғын үй кешенінің тұрғындары да өз үйлерін өздері басқару құқын мердігерден тартып алу үшін 4 рет соттасыпты. Ақырында Жоғарғы соттың шешімімен полиция әкеліп, әрең дегенде қуып шыққан.
Бірақ ол да – оңай шаруа емес. Бұлай сотқа беру үшін тұрғын үйдің құжаттары толық болу керек, әйтпесе сот қабылдамайды. Оның үстіне 70 пайыз пәтер иелерінің қолдауы керек.
– Өз мүлкіңе өзің ие болу үшін де табанды күреспесе болмайды, үкіметтің заңсыздығымен күресу ең ауыры, – дейді қоғамдық қорғаушы Гүлзипа Құрманғазықызы.
Гүлзипа ханым кондоминиумдардың мемлекеттік орган тарапынан тіркеуден өтіп кететіндігін айтып отыр. Заң бойынша кондоминиумды сату үшін тұрғындар 100 пайыз келісім берулері керек екен. Бұның тіпті де мүмкін емес екені белгілі.
Үй салушы мердігер тұрғындарды қанап жүр
Жандостың айтуынша, алғашқы қақтығыс мердігер компаниядан ақауларды түзетуді талап еткеннен кейін басталыпты. Оның үстіне олар қалдырған басқарушы компанияның жұмысы кезінде жалпы үйге қажетті жұмсалатын ортақ электр энергиясын тұтыну (ЕРЦ түбіртегінде "ОДН – электроэнергия на общедомовые нужды" деп жазылады) әр шаршы метр үшін 43 теңгеге жетіпті.
Тұрғындар қолдарына түскен құжаттарды зерттей келе, ол ақшаны заңсыз төлетіп жатқанын түсінеді.
– Мен, мысалы, бір айда ортақ пайдаланылған электр қуаты үшін шамамен 5 мың теңгеге дейін төлеп жүрдім, ал өз пәтерімде пайдаланған жарыққа небәрі 1700-2000 теңге шығады. Ал қазір олардан ортақ мүлікті тартып алғаннан кейін – пәтерімнің шаршы метрінен 7 теңгеден төлеймін, сонда айына 770 теңге ғана шығады. 8-9 есеге дейін артық төлеп келіппін. Шын қанау! – дейді Жандос Ахметов.
Біз алдымен басқарушы орган құрдық
– Тұрғындармен жиын өткіздік. Ортақ шешіммен басқарушы кооператив құрып, тіркеуден өткіздік. Сосын құрылысшы компанияға талап қоя бастадық. Бірақ ештеңе жасалмады.
"Өзіңнен ұл тумай азаматқа жарымайсың" деген аталы сөз бар. Көршілер өзара бірігіп, өздерінің басқарушы органын құрып алмаса, ешкім де оларды аяғалы отырған жоқ. Тіптен, кей тұрғындар осылай жымысқы жолмен кіріп алған басқарушы компанияларды қуып шыға алмай жүр. Бірнеше жыл бойы, Жоғарғы сотқа дейін барғандарды да көріп жүрміз.
Ал бізде бұл жағы сәл оңай болды. Себебі, аталған басқарушы компания өзі қашып кетті. Өйткені тұрғын үйді өте сапасыз салған, қабырғалары жарылып, қисық есіктер ашылмай, лифт істемей қалды.
Бізде жеті адам – басқару алқасының мүшесі, олардың біреуі – төраға. Сосын үш бақылаушы және бір директоры бар тұрғын үй басқару кооперативін құрдық. Басқару алқасы мен бақылаушылар жалақы алмайды, бірақ директорды тағайындайды және алып тастайтын құқылары бар. Директордың шешімімен қызметшілерді жұмысқа алдық, – дейді Жандос Ахметов.
Міне, бұл – демократиялы түрде құрылған қарапайым да ыңғайлы басқару тәсілі.
Мердігердің 34 пәтерінің коммуналдық шығынын біз төлеп келген екенбіз. Олар енді бізге бес миллионнан астам қарыз
– Өзіміз басқаруды қолға алғаннан кейін барлығын тексеріп, тіркеуден өткіздік. Сол кезде басқа біреулер үшін коммуналдық төлемді қосып төлеп жүргенімізді білдік.
Үй салушы мердігер екі компанияның иелігіндегі 34 пәтер үшін қызмет ақысын ғана емес, компанияның офистері үшін де ештеме төлемепті және "төлеуден кешіру туралы" шешім шығарған. Негізі олар төленуге тиісті қаражатты тұрғындарға бөліп жіберіп отырған.
Бұның қандай заңдық негізде жасалғанын білу қиын. Ал біз бұл заңсыздықтардың шиеленісін енді ғана шешіп жатырмыз.
Мердігерлер басқарушы компанияға көрсеткен қызметі үшін 5 млн теңгеге жуық қарыз болып шықты. Бұл да соттың қарауымен шешіледі деп отырмыз.
Кондоминиумды сотпен қайтарып алдық
– Әрине, заңды түрде тіркелген ортақ мүлкіміз үшін барлығымыз күрестік. Сот алдында жеңдік. Егер басқарушы компанияны өзіміз құрмағанда жеңіске жетуіміз қиын еді. Тездетіп ғимараттың құжаттарын түгендедік әрі кондоминиум мүлкін тіркетіп алдық. Мердігерлер кондоминиумға жататын орындарымызды өздеріне тіркей бастағанда, сот арқылы бірден жауап қайтардық.
Сотқа бару үшін де барлық құжатты, "Тұрғын үй қатынастары туралы заң", "Жеке меншік қатынасы туралы" және олардың кондоминиумға қатысты баптарын мұқият оқу керек. Сосын заңдық негіздерді толықтап, қарсы жаққа мүмкіндік қалдырмауыңыз керек.
Біз – қарапайым тұрғынбыз. Ал оларда жалдамалы заңгерлер болды. Кез келген істен "бүйректен сирақ шығарып" сотты создырып, шаршатуға тырысады. Сол аралықта ебін тауып құтылып кетуді немесе тұрғындарды барынша қанап, ақша жасап алуды көздейді.
Батпан құйрық қайда жатыр
Аталған ғимаратта жертөленің көлемі 2400 шаршы метр шамасында, оған сондай аумақтағы техникалық қабатты қосыңыз. Майлы құйрық. Сол үшін де олар алаяқтық жасайды.
Мысалы, кей мердігерлер құрылыс біте салысымен өздерінің адамдарының атына оншақты пәтерді тіркетеді. Басқасына тұрғындарды кіргізбей тұрып, өз адамдарынан кондоминиумды сатуға 100 пайыз келісімін алады. Соның негізінде құжаттандырып, сатып жібереді. Бір қарағанда заңды. Алайда, мақсатты түрде істелген алаяқтық екені көрініп тұр.
Тағы бар ескеретін жағдай – ортақ мүлік яғни кондоминиум тіркеуден өтпей тұрып сатылса, сату-сатып алу келісім шарты заңсыз деп есептеледі. Бұның барлығы тұрғын үй қатынастары заңында ашық, нақты түрде көрсетілген.
Дегенмен, қандай тәсіл арқылы ортақ мүлікті сатып жіберсе де, заңда анық жазылғандықтан "соттан сотқа" шапқылап, шыдағанда ғана барлығын жеңіп шығуға болады. Көп тұрғын ұзақ уақыт соттасудан, жүйкесін тоздырып, уақытын жоғалтудан қорқып, алаяқтардың емін-еркін сайрандауына жағдай жасап беріп жүр.
19 қабат үйде лифт тек 17-ге дейін барады
Жандос мырзаның айтуынша 16 қабатты етіп жоспарланып, құзіретті мекемелер тарапынан бекітілген ғимарат 19 қабат етіп салынған. Тіптен, ғимарат құжатында 19 қабат етіп өзгертіліп, лифт те 19 қабатты қамтиды деп жазылған. Яғни салынған үй мемлекеттік тексерістен өткізген кезде өрескел заң бұзушылықтар жіберілген.
Алда бұл мәселелер де көтеріледі.
Ғимараттың сыртқы қабырға қаптамалары құлап жатыр
– Біз бұл туралы мемлекеттік мекемелердің барлығына алдын ала ескертіп, арыз жаздық. Тіптен, құрылыс мердігерін міндеттемесін орындамағаны үшін сотқа беріп, шешім де шығартып алғанбыз. Алайда, әлі жөндемей отыр.
Тіптен, осы жылы қаңтар айында ғимарат сыртындағы көп қаптамасы құлап түсті. Астана қаласы әкімдігі мен төтенше жағдайлар департаментінің мамандары келіп тексерді. Олар біздің бұрынғы хаттарымыз негізінде жауапкершілікті мердігер компанияға міндеттеді. Осылайша, тұрғындар қаржысын үнемдеп қалдық.
Тұрғындар енді ортақ мүлікті жалға беріп жатыр
– Түскен қаржы қатаң қадағаланып, тұрғындардың игілігіне жұмсалып жатыр. 1,5 млн теңгеге лифттің темір арқанын алмастырдық, – дейді Жандос.
Оның үстіне шала жерлер жөнделіп, ауланы абаттандырып жатыр екен. Алда тағы да біраз бөлмелер жөнделіп, жалға берілетін болады деп отыр.
Ортақ мүлікті қайтаруды неден бастау керек?
1. Құрылысты салушы компаниядан үй алғаннан кейін, көршілермен ақылдасып өз басқару компаниясын тез арада тіркеуден өткізу керек. Осылайша бірлесе отырып мердігер мен бейтаныс басқарушы компанияны заңсыздықтан сақтауға болады.
2. Тұрғындар құрған Басқарушы компания өз қызметкерлерін таңдап алғаннан кейін коммуналдық меншікті тиянақты тексеруі керек. Бұл артық төлем төлеудің және сапасыз құрылыстың кесірінен шығатын артық шығыннан сақтануға қажет болады.
3. Құрылған басқарушы орган төңірегіне топтасып, өз ортақ мүліктерін заңдық тіркеуден өткізу арқылы ортақ мүліктің заңсыз сатылып кетуіне тосқауыл қою керек.
4. Заңдастырылған ортақ мүліктің бөлісін жасау. Белгілі бөлігін жалға беру арқылы түскен қаржыны ғимараттың жөндеу жұмыстарына жұмсауға болады және кейін тозудан болатын шығындарға қаражат жинауға керек болады.
5. Басқарушы орган басшылығымен ақылдаса отырып, ғимараттың салмақ түсетін конструкцияларына деп құрылыс салушы компанияның 10 жылдық кепілдемесін тұрақтандыру. Осы арқылы тұрғындарға және мемлекетке келетін орынсыз шығынның алдын алуға болады.
6. Тұрғындардың белсенділігін, бірлігін арттыру үшін түрлі шаралар өткізу және ортақ мүлікке жататын кей орындардан балаларға арнап жеңілдетілген үйрету орталықтарын, демалыс бөлмелерін жасақтау керек.
Сізге Астана қаласы түрғын үй инспекциясы басқармасы көмектеседі
Астана қаласының тұрғын үй инспекциясы басқармасының Алматы аудандық инспекторы Әділхан Құсайыновқа хабарласқан болатынбыз. Олар: "Біз кез келген уақытта, жан-жақты көмек беруге дайынбыз" деп отыр. Өздері сотқа бармаса да жолын көрсетіп, қажетті құжаттармен қамтиды.
Жандос басшылық ететін тұрғын үй кооперативі де бар мәселені шешуде солардың көмегіне сүйенген. Көрсеткен жолы мен заңдық кеңесі арқылы түрғын үй құжаттарын рәсімдеп, пәтер иелерінің кооперативін құрған.
Екінші кезеңде, Астана Сәулет-құрылыс басқармасы арқылы кондоминиумді тіркеген және оны реттеуге рұқсат алған.
Үшінші кезеңде, дайын құжаттар негізінде өз мүдделерін қорғапты.
"Астана қаласының Тұрғын үй инспекциясы басқармасы" мемлекеттік мекемесінің мекен-жайы: М.Әуезов көшесі, 19. С.Сейфуллин атындағы көшенің қиылысы. Телефон: +7 7172 32 14 03.
Тұрғындардың мүддесін қорғау үшін құрылған қоғамдық бірлестіктер бар
Солардың бірі – заңгер, құқық қорғаушы Виктор Сыздықов басқарып отырған "Общественный защитник" тұтынушылар мен кәсіпкерлердің құқын қорғау кеңесі" республикалық қоғамдық бірлестігі.
Виктор ағамыз бізге:
– Соңғы кезде дау көбейіп кетті. Сотқа бара жатқандар мен сот арқылы қайтарылған пәтер иелерінен құралған мүдделі топтарға заңдық және құжаттық көмек беріп отырмыз. Қазір Астана тұрғындарының ортақ меншіктегі мүлік, яғни кондоминиум және жеке меншік туралы заңдық көзқарастары жоқ. Бұл жерде үлкен заңсыздықтар мен көлеңкелі бизнес үшін күрес жүріп жатыр. Бұған қоғам болып қарсы тұру керек. Осы үшін кез келген мүдделі топпен жұмыс жасауға дайынбыз, – деп отыр.
"Общественный защитник" тұтынушылар мен кәсіпкерлердің құқын қорғау кеңесі" республикалық қоғамдық бірлестігі. Төрағасы – Виктор Сыздықов. Байланыс телефон номері: +7 701 716 9384.
