2018 жылдың наурыз айында Елбасы Нұрсұлтан Назарбаев ауқымды әлеуметтік жобаларды жүзеге асыру мәселелеріне қатысты мәлімдеме жасады. Ол жеке сектордағы кәсіпкерлерге шағын несие беру мен оларға міндеттелетін салықты оңтайландырудан бөлек, ипотекалық несиеге де тоқталып өтті.
Көп өтпей, атқарушы билік Елбасы тапсырмасына сай "7-20-25" жаңа ипотекалық бағдарлама дайындады. 2018 жылдың екінші жартысынан оны жүзеге асыруды процесі бастап та кетті. Бұл бағдарлама арқылы кім, қандай шартпен пәтер ала алады? Талдап көрелік.
Жеңілдетілген ипотеканың жеңілдігі аз болды ма?
ҚР Инвестициялар және даму министрлігі осы мәселеге қатысты nformburo.kz тілшісінің сұрағына ресми жауап берді. Министрліктің мәліметіне орай, "7-20-25" жаңа ипотекалық бағдарламаның жасақталуына байланысты бұрынғы жеңілдетілген ипотека тоқтатылған.
Айта кетсек, "Нұрлы жер" бағдарламасы аясындағы жеңілдетілген ипотека 17 пайыздық үстемақымен берілген. Оның 7 пайызы республикалық бюджеттен субсидия ретінде өтелді.Жалпы соманың 30 пайызы көлемінде алғашқы салым тһөлегендер ғана, 15 жылға несие алатын еді.
Министрліктің өкілінің ресми жауабынан сүйенсек, бағдарлама тоқтатылса да, ол арқылы ипотека алып үлгерген азаматтарға субсидия соңына дейін бөлінеді.
"7-20-25" шарттары қандай?
Президенттік "7-20-25" бағдарламасының атауынан оның шарттары белгілі болып тұр. Ипотекалық несие алу үшін міндеттелетін алғашқы салымның көлемі 20 пайыздан аспауы керек.
Ал несиенің жылдық өсімі 7 пайыз (Өткен жылғы бағдарламаның пайыздық өсімі 15-17 пайыз болған). Соңғы 25 саны ипотека берілетін мерзімнің ұзақтығын көрсетеді.
"7-20-25" қалай жүзеге асады?
"7-20-25" бағдарламасы бойынша несиені қазақстандықтар әдеттегідей екінші деңгейлі банктерден алады. Сосын ипотека берілгеннен 10 күн өте несиені Ұлттық Банк жанында құрылған "Баспана" ипотекалық ұйымы" АҚ сатып алады.
"Баспана" ипотекалық ұйымы" АҚ пайыздық мөлшерлеменің айырмашылығын реттеу мақсатында құрылды. Оның қазіргі бюджеті 200 миллиард теңгені құрап отыр.
Ұлттық Банк өкілдерінің мәлімдемесіне орай, "Баспана" басшылығы есебіндегі қомақты қаржының көмегімен құнды қағаздарды шығару арқылы кейінгі 5 жылда 1 триллион теңгеге дейін капитал тартуды мақсат етіп отыр. Басып шығарылатын облигациялардың "арнайы" статусы болады. Оны сатып алған инвесторларға салық жеңілдігі беріледі.
Құнды қағаз түрінде келген капитал екінші деңгейлі банктердің ипотекалық қарыздарын сатып алуға жұмсалса, екінші деңгейлі банктер ипотекалық келісімдерді сатудан түскен қаржыны жаңа ипотекалық несие беруге бағыттайды.
Пәтер бағасы бақылауға алынады
Теңгенің құнсыздануына қарамастан, көпжылдық мерзімге бағытталған ипотекалық несие ұлттық валютамен беріледі. Ал пәтердің бағасы аймақтарға байланысты. Мысалы, Алматы, Астана, Ақтау және Атырау қалаларынан пәтер алғыңыз келсе, оның бағасы 25 миллион теңгеден аспауы тиіс. Ал өзге аймақтардағы пәтер бағасының ең максимум көрсеткіші – 15 миллион теңге.
Жылжымайтын мүлікті банк кепілге алады. Ал пәтерді немесе ипотека өтеушісінің өзін сақтандыру міндетті емес. Сонымен қатар, бағдарлама бойынша түсіндіріп, кеңес беру мен қызмет көрсету тегін, ешқандай ақы алынбайды.
Несие кімдерге беріледі?
Тұрақты жұмысы бар әрбір қазақстандық бағдарламаға қатыса алады. Қарапайым азаматтың тұрақты түрде ай сайынғы табысы мен оның несиені төлей алу мүмкіндігі негізгі шарт қатарына жатады.
Жеңілдетілген ипотека бойынша пәтер алғысы келетіндер үшін Ұлттық Банктің қояр нақты талаптары бар. Мысалы, әрбір азамат жұмысы мен зейнетақы қорынан анықтама алып, жеке кәсіптің салық декларациясын көрсету арқылы тұрақты табысын дәлелдеуі тиіс.
Одан бөлек, өтініш білдірушінің толық жабылмаған өзге ипотекалық несиесі мен оның атына тіркелген пәтері болмауы керек. Бұл маңызды.
Десе де, әрбір жанұя мүшесіне есептегенде 15 шаршы метрден аспайтын жатақхандағы бөлмесі немесе бір бөлмелі пәтері барларға бұл шектеу қойылмайды. Одан бөлек, әкімдік растап берген анықтамасы болса, жағдайы өте нашар, ескірген пәтерлер де ескерілмейді.
Кейбір сарапшылар уақыт өте келе "7-20-25" бағдарламасына қатысу шарттарының күрделене түсетінін айтады. Өз кезегінде, ипотека несиесін төлей алатын азаматтарды анықтауға мүмкіндік береді.
Айта кетсек, үшінші пәтерді алу мақсатында өтініш білдірген азаматтар бағдарлама жеңілдіктерін пайдалана алмайды.
Ипотеканың әсерінен коммерциялық банктердің шығыны арта ма?
Halyk Finance сарапшысы Мұрат Темірханов зерттеу тобымен бірге ипотекалық бағдарламаларды талдаған. Ол "7-20-25" және "Нұрлы жер" бағдарламалары халықаралық тәжірибе ескерілмей жасалған дейді.
– Үйі жоқ адамдардың қатары өте көп. Елімізде орта жалақы алатындардың өздерінің пәтер сатып алатындай жағдайы жоқ. Ең төмен жалақы алатындар туралы айтпасақ та болады, – дейді Мұрат Темірханов Informburo.kz тілшісіне пікір білдіре отырып.
Қаржыгердің айтуынша, Ұлттық банк тез арада теңгеге қатысты пайыздық мөлшерлемесін төмендетпесе, ипотекалық бағдарламаларға қатысып жатқан коммерциялық банктер шығынға батады.
Қай банктер қатысады?
Сарапшылар Елбасының кезекті бағдарламасын жүзеге асыру жүйесі екінші деңгейлі банктерге тиімсіз екенін айтып отыр. Мысалы, ипотекалық несие 7 пайыз көлемінде жылдық өсіммен берілуі тиіс. Ал Қазақстанда Ұлттық банктің теңгені несиеге берудің ең төмен базалық мөлшерлемесі 9 пайызды құрайды. Ал екінші деңгейлі банктердің пайдасы қайда? Тіпті қаржы реттеуішінің де бұдан табыс таппайтыны анық.
– Демек екеуі бір-біріне сай келуі үшін Ұлттық Банк пайыздық көрсеткішті кем дегенде 2 пайызға төмендетуі керек. Ал оның үстінен екінші деңгейлі банктердің табыс көруі үшін Ұлттық Банктің көрсеткішті одан да төмендетуі тиіс. Бұл инфляцияның көлемін азайтқанымен, теңгенің қуатталуына кедергі болады, – дейді Pro Gente экономикалық зерттеу орталығының жетекшісі Мақсат Халық.
Десе де, қазіргі таңда Ұлттық Банк бұл бағытта жұмыс істеп жатыр. Ал екінші деңгейлі банк басшылары әзірге болмаса да, кейін табыс түсетіндігін ескеріп, қатысуға келісіп отыр.
Нақтылап өтсек, екінші деңгейлі банктер ұлттық валютаның базалық мөлшерлемесін төмендетеді деп үміт артады. Одан бөлек, пайыздық көрсеткіш азайса, теңгенің құнсызданатыны белгілі. Бұл коммерциялық банктер үшін тиімді.
Бүгінге дейін 9 банк бағдарламаға қатысуға ниетті екенін білдірді. Оның жетеуі толық дайынбыз деді. 2018 жылдың екінші жартысынан Центркредит, Халық, Еуразия, Тұрғынүйқұрылысжинақ, АТФ, RBK және Цесна банктері "7-20-25" бойынша ипотека беруді бастаса, Сбербанк пен Форте банк жыл соңына дейін тізімге қосылады.
Екінші деңгейлі банктер Ұлттық Банктің мынадай талаптары бойынша бағдарламаға қатысады.
- Америкалық Standard&Poor's, Moody’s және Fitch Rating агенттіктері ұсынған ұзақ мерзімдегі несие рейтингі "В"-дан төмен болмауы тиіс;
- Қазақстан қаржы нарығының кем дегенде 3 пайыз активтеріне ие болуы керек;
- Қаржы реттеуішінің банк секторын қуаттауға бағыттаған бағдарламасынан өткен болуы тиіс;
- Ипотекалық несиелер бойынша құқықтық басқаруға сенім беретін лицензиясы болуы керек;
- Жаңа ипотекалық бағдарламасына қатысты Ұлттық Банктің жанында құрылған "Баспана" компаниясының қосымша талаптарына сай болуы тиіс.
Ипотека алудан бұрын өз мүмкіндігіңізді анықтап алыңыз
Ипотека қамытын мойныңызға кимес бұрын, пәтер бағасын біліп, ипотеканы қандай мерзімге алатыныңызды шешіп алу керек. Ипотекалық несиені ұзақ мерзімге беретіні айқын. Сондықтан, несиені алуды көздеуші адамның ай сайынғы табысының біршама бөлігін тұрақты түрде банкке салып отыратынын түсініп алғаны жөн.
Осындай талапқа дайын болу мен жанұя бюджетінің көпжылдық жоспарын жасау маңызды. Мысалы, егер бағасы 25 миллион теңге тұратын пәтерді алғашқы салымын төлеп, 7 пайыздық жылдық мөлшерлемемен 25 жылға ипотекалық несиеге алсаңыз, бастапқы жарна 5 миллион теңгені құрайды. Ал ай сайынғы төлемақы 141 355 теңгеден шығады. Сонда пәтердің ипотекалық несие есебіндегі жалпы құны 47 406 752 теңгені құрайды. 22 406 752 теңге – үстіндегі өсімі.
Ұлттық Банк талабы бойынша, ипотекалық несиенің айлық төлемақысы отбасы табысының 30 пайызынан аспауы тиіс. Мысалы, сіз айына 57 мың теңгеден төлеп отырсаңыз, отбасыңыздың айлық бюджеті 190 мың теңгеден төмен болмауы қажет.
Банк қызметкері ипотекалық несие рәсімдеу үшін азаматтың төлеу қабілетін мынадай талаптар бойынша бағалайды:
- Өтініш білдірушінің жасы (несие алу кезінде 21 жастан төмен болмауы тиіс және ипотекалық төлемнің аяқталу кезіне дейін зейнет жасына жетпеген болуы қажет);
- Оның ай сайынғы табысы;
- Жұмыс орны мен лауазымы;
- Соңғы жұмыс орнындағы жұмыс тәжірибесі;
- Несие алушы отбасының өзге мүшелерінің табысы туралы мәлімет.
Осы сынды ақпараттарды жинақтай отырып, банк қызметкері сіздің ай сайынғы төлейтін сомаңыз бен ипотека мерзімін анықтайды. Банктің мұндай талдауынан жоғары жалақысы, тұрақты жұмысы барлар сәтті өтсе, кәсіпкерлер көбіне өте алмай жатады. Себебі олар тұрақты табыс табушы і болып есептелмейді.
Ипотекаға алатын пәтерді таңдай білу маңызды
Банк қызметкерлері ипотекаға үй рәсімдеуден бұрын, оның сапасына қарайды. Мысалы, сапасыз құрылыс материалдары қолданылып салынған немеес құлағалы тұрған ескі үйлер қабылданбайды.
Ипотекалық несиені кез келген жылжымайтын мүліктің түріне рәсімдей аласыз. Мысалы, жаңадан салынған және нарықтағы қолданыстағы пәтерлер, қала сыртындағы үй мен коттедждерді ипотека арқылы сатып алуға рұқсат берілген.
Үйдің бағасын анықтаумен айналысатын агенттіктер сараптама жүргізіп, несиеге рәсімдеуге болатынын не болмайтынын анықтап береді.
Пәтерді ипотекаға алмас бұрын, оның нарықтағы бағасының тұрақты болуын қамтамасыз ететін бірнеше факторды ескергеніңіз жөн. Бұл – белгілі бір уақыттан кейін ипотекалық несиенің тиімділігі азайған кезде ипотеканы жабу үшін оны сата алатындай өтімді болғаны керек.
Мысалы, пәтер қаланың инфрақұрылымы толығымен салынған, ыңғайлы аймағында орналасса, оның бағасы күрт төмендемейді. Керісінше, жыл өткен сайын, қымбаттай береді.
Одан бөлек, пәтердің құжаттары толық болуы тиіс. Мысалы, пәтер орналасқан көшенің аты өзгерген болса, пәтердің техникалық құжатында да бұл мәліметті өзгерту керек.
Банк таңдауда да адаспаңыз
Бұл – пәтерді несиеге алу кезіндегі маңызды пункттердің бірі. Несиенің төлеудің ең оңтайлы жолдарын ұсынатын банкті табуға тырысыңыз.
Сарапшылардың айтуынша, ипотекаға пәтер алатын азаматтар көбіне Тұрғынүйқұрылысжинақ, Сбе банк, Центркредит және Халық банктерін таңдайды. Олардың ұсыныстарының тиімділігі мен ипотекаға өтініш білдірген азаматтардың біршама бөлігінің осы қаржы институттары арқылы жалақыларын алуы соған себеп болады
Пәтерді ипотекалық несиеге алғанда бастапқыда жасалатын төлемнің көлеміне, қарыздың толық сомасына, комиссиясыз қызмет көрсету мен оның пайыздық үстемақысына, ипотеканы уақытынан ерте жабудағы артықшылықтарына, уақытынан кешіктіруге байланысты жеңілдікте мен жоспарланбаған жағдайда төлемді уақытша тоқтату мүмкіндігін беретіндігіне аса мән бергеніңіз жөн.
Ипотека шартындағы әрбір пунктке тоқталуды ұмытпаңыз
Заңгерлер кез келген құжатқа қол қоймас бұрын, оны мұқият оқу керек екенін босқа айтпайды. Олар, әсіресе, ұсақ шрифтімен жазылған жолға назар аудару керекетігін айтады. Себебі оны зерделеп оқымағанның кесірінен құжатқа қол қойылғаннан кейінгі түсініспеушіліктер болады.
Келісім-шартта банктің бір жақты шешіммен құжаттағы талаптарды өзгертуге, пайыздық мөлшерлемені ауыстыруға, қосымша пункттерді қосуға құқығы жоқ екені көрсетілуі тиіс. Әйтпесе, ипотека уақыты біткенге дейін шартты мың құбылтып өзгертуі мүмкін.
Ипотекадағы барлық комиссия келісім-шартта толық әрі анық көрсетілуі тиіс. Әдетте, комиссия жалпы соманың пайыздық көрсеткіші ретінде жазылады.
Әр айдағы күндердің саны әртүрлі болғандықтан, төлем жасау кестесін де алдын ала нақтылап алу қажет. Шартта бір айда 30 күн бар деп жазылады. Банк қызметкерімен ақылдаса отырып, несиені төлейтін тұрақты күнді өзгерту мүмкіндігі туралы сұрауды ұмытпаңыз. Өзіңізге қай күннің ыңғайлы екенін ескере отырып, келісімге қол қойыңыз.
Ипотеканы алдын ала жабуға қатысты пунктте пайыздық мөлшерлемелердің алынуы туралы мәлімет болуы тиіс. Кейбір банктер мұндай қысқартудың орнына айыппұл төлеуді міндеттейтін пункт қосып қояды. Қол қойғаннан кейін ешнәрсені өзгерте алмайсыз. Сондықтан әрбір ереже мен екі жақты міндеттемелермен толық танысып алғаннан кейін ғана қол қойыңыз.
"7-20-25" бағдарламасына қатысты қосымша ақпаратты Ұлттық Банктің ресми сайтынан, мына сілтеме арқылы өтіп, таба аласыздар.
