Пенсионные накопления – на покупку жилья, строительство дома и погашение ипотеки. Вопросы и ответы

23 января "Отбасы банк" на сайте enpf-otbasy.kz начал приём заявок на использование пенсионных накоплений для покупки жилья. Для этого нужно иметь электронную цифровую подпись, авторизоваться, открыть свой личный кабинет и подать заявку на открытие специального счёта.

Можно ли купить землю и построить дом за счёт накоплений из ЕНПФ, какие документы придётся предоставить банку, кто может уступить отчисления и как погасить уже имеющуюся ипотеку, – об этом в прямом эфире на странице Оtbasy bank в Instagram рассказала директор департамента продаж и регионального развития Отбасы банка Рахиля Балтабаева.  

Покупка дома и земельного участка за счёт накоплений из ЕНПФ

– Можно ли на деньги из пенсионного фонда построить дом? 

– Да, вы можете не только построить дом, но и купить земельный участок. Обе операции можно произвести в одном договоре. В данном случае вы должны будете предоставить самый большой пакет документов:

• архитектурно-планировочное задание;
• договор подряда, заключённый со строительной компанией, у которой есть лицензия;
• смета расходов на проведение строительно-монтажных работ; 
• эскизный проект;
• уведомление о начале строительства;
• документы на земельный участок.

На основании этих документов и реквизитов, которые указаны в договоре подряда со строительной компанией, мы переводим деньги. Важно, что через 24 месяца с даты получения средств вы должны будете зайти на наш сайт и загрузить в личный кабинет акт приёмки в эксплуатацию дома. Это подтвердит, что вы построили дом.  

– Можно ли использовать деньги на завершение строительства недостроенного дома?

– Да. Нужно сдать документы: уведомление о начале строительства, архитектурно-планировочное решение, то есть разрешительные документы должны быть. Мы будем ориентироваться на документы и законодательство.

– Могу ли я купить земельный участок за счёт средств ЕНПФ?

– Отдельной цели по покупке земельного участка правилами не предусмотрено. Покупка земельного участка предусмотрена в рамках цели "строительство жилья", то есть если вы планируете купить участок и построить на нём дом, то тогда можно. Тогда вы предоставляете договор купли-продажи земельного участка и те документы, которые я уже назвала. 

Покупка вторичного жилья

– Какие документы нужны для покупки вторичного жилья?

– Если вы хотите приобрести жильё через полный выкуп, то есть у вас достаточно пенсионных выплат для приобретения жилья либо частично ещё добавляете собственные накопленные средства, то вы:

• авторизуетесь на платформе;
• подписываете в ЕНПФ документы;
• если нет спецсчёта, то открываете его.

Далее ждёте, когда ЕНПФ одобрит заявку. В течение 3-5 дней деньги уже поступят на ваш счёт. Всё, вы можете заключать сделку с продавцом.

Что будет указано в договоре купли-продажи? Что часть суммы вы выплачиваете до заключения договора, а оставшуюся часть (ту, которую вы запросили в ЕНПФ) будет выплачена в течение срока, оговорённого с продавцом.

Читайте также: Заявки на использование пенсионных накоплений с 23 января будут принимать на сайте enpf-otbasy.kz

Этот срок должен быть не меньше недели, потому что нам нужно будет время для проверки ваших документов и для перевода денег на реквизиты продавца. Средства мы перечисляем безналичным путём. В договоре должны быть указаны точные реквизиты продавца с указанием банка, номера счёта и так далее. 

– Какие документы нужно сдать для приобретения квартиры на вторичном рынке?

– Если вы приобретаете квартиру через полный выкуп, то загружаете к нам на портал:

• договор купли-продажи с продавцом либо с застройщиком;
• справку о зарегистрированных правах и обременениях, которая подтверждает регистрацию данного договора в уполномоченном органе (ЦОН).  

Оформление первоначального взноса из средств ЕНПФ

– Какие документы сдать, если средства пойдут на первоначальный взнос?

– Если вы хотите воспользоваться ипотекой в банках второго уровня, не в Отбасы банке, то вы можете загрузить к нам на портал в качестве подтверждающего документа уведомление банка об одобрении вашей заявки. Оно должно быть актуальным – не должно быть выдано месяц назад. Вообще, срок мы пока обсуждаем, думаю, что он будет не более 10 дней.  

– Можно ли погасить задолженность по договору аренды с правом выкупа? 

– Да, важно, чтобы этот договор был заключён в рамках антикризисных программ и программ жилищного строительства, то есть такие договоры заключают АО "Казахстанская ипотечная компания" и АО "Самрук Казына Констракшн". Вы можете погасить задолженность либо частично, либо полностью. Для этого вам необходимо в сканированном виде предоставить нам договор аренды и письмо из организации об остатке задолженности. Мы произведём погашение. 

Покупка жилья по договору долевого строительства

– Можно ли купить квартиру по долевому участию?

– Квартиру по долевому участию вы можете купить без ипотеки – полный выкуп. Вы предоставляете нам на портал договор долевого участия и выписку о регистрации договора из управления архитектуры. 

– При частичном погашении ипотечного займа будет ли выбор уменьшения срока или ежемесячного платежа?

– Данный вопрос относится к компетенции того банка, где вас обслуживают. Эта опция предусмотрена в любом банке второго уровня, согласно внутренним правилам банка. 

– Если я взяла ипотеку два месяца назад и хочу использовать пенсионные накопления для досрочного погашения, то будут ли штрафы?

– Эти вопросы вы оговариваете с банком-кредитором. Если у вас предусмотрен в течение какого-то срока мораторий на досрочное погашение, скорее всего, штрафы будут. Это предусмотрено договором банковского займа. Именно в Отбасы банке штрафа за досрочное погашение из средств ЕНПФ не будет.

Уступка пенсионных накоплений родственникам

– Кому и как можно передать свои пенсионные выплаты?

– Своим близким родственникам либо супругу/супруге. Вы можете уступить сами свои пенсионные выплаты, если не планируете ими пользоваться или делать это только частично. Можете и принять накопления от этих людей.

Например, у бабушки, не имеющей проблемы с жильём, есть пенсионные выплаты свыше порога достаточности. Что она может сделать? Уступить внуку часть или отдать полностью. Предположим, она может уступить два миллиона тенге внуку. Он сам может не иметь сумму сверх порога достаточности, но он может средства бабушки принять в качестве первоначального взноса для ипотеки в банке второго уровня при подтверждении своей платёжеспособности. 

– Кто из супругов должен оформлять договор при уступке? 

– Если оба супруга имеют сумму сверх порога достаточности, они могут сложить свои пенсионные накопления и реализовать любую цель из общего перечня. Уступающая сторона заходит на сайт нашего банка и уступает свои накопления, а принимающая сторона выбирает конечную цель – внесение взноса – и совершает операцию самостоятельно.  

– Может ли тёща отдать средства зятю, если дочь не работает, а у зятя есть накопления, и семья планирует приобрести жильё? 

– Тёща и зять не относятся к категории "близкие родственники", поэтому передавать пенсионные средства не могут. Близкие родственники – это братья, сёстры, родители, дети, бабушки, дедушки и так далее.  

– Могу ли я перечислить свои сбережения, чтобы частично погасить ипотеку, оформленную на мужа?

– Ваш муж может стать принимающей стороной. Вы уступите ему свои пенсионные накопления, и он может произвести частичное погашение своего кредита.

– Возможно ли объединить пенсионные накопления мужа с накоплениями его брата и совместно купить дом? Как будет проходить этап сделки? Нужно ли прикреплять договор купли-продажи?

– Здесь получателем выступит третий человек – вы, который принимает накопления от брата и мужа, и приобретает дом. Когда деньги поступят на спецсчёт, вы заключите договор купли-продажи дома. Перед тем как мы перечислим средства, вам нужно этот договор купли-продажи прикрепить в pdf-формате на наш сайт. В документе должны быть указаны реквизиты продавца. Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе.

– Если хотим использовать накопления папы для первоначального взноса по "Бакытты отбасы", нужно ли ждать, пока начнётся приём заявок?

– Да, нужно будет ждать, пока начнётся приём заявок, потому что срок целевого использования средств составляет 45 рабочих дней. Вам лучше дождаться приёма заявок и после этого уже принимать накопления от папы и подавать на получение жилищного займа. Эта программа долгосрочная, она не ограничивается одним месяцем или годом. Не нужно завтра создавать ажиотаж. Нужно подходить вдумчиво, знать, на какую цель вы будете использовать, какую квартиру покупать, с каким банком будете работать, чтобы не было такого кейса, что вы 45 дней поискали, не нашли и на 46-й день деньги вернулись в ЕНПФ.

Пятилетний запрет на продажу жилья

– В каких случаях действует пятилетнее ограничение на продажу недвижимости?

–  Не допускается отчуждение имущества в течение пяти лет, за исключением реализации залогодержателем, если клиент вышел на просрочку, это решается в судебном порядке. Тогда это ограничение не действует. Оно действует на ипотечные займы, при которых недвижимость была приобретена с использованием единовременных пенсионных выплат, то есть если вы первоначальный взнос сформировали за счёт единых пенсионных выплат, то ограничение это действует. Если ваш заём оформлен на срок более пяти лет, если не погашена задолженность по займу, и она составляет более 5 лет, то это ограничение действует.  

Читайте также: Погашение ипотеки за счёт пенсионных накоплений: приобретённое до 2021 жильё можно продать в любое время

– Имеется ипотечный заём 2015 года в банке второго уровня, срок погашения 10 лет. Если смогу погасить имеющуюся ипотеку пенсионными накоплениями, смогу ли я сразу продавать квартиру? Если да, то должна ли вернуть сумму пенсионных обратно?

– На ваш заём ограничение не действует. Вы можете погасить кредит, пятилетнего ограничения у вас не будет.

Погашение ипотеки

– Можно ли погасить ипотеку, взятую по программе "Баспана хит"?

– Если до 1 января 2020 года была оформлена сделка по ипотеке, вы можете закрыть эту ипотеку. 

– Можно ли погасить кредиты в банках второго уровня?

– Можно, но только если это ипотечные кредиты – те, что были взяты для улучшения жилищных условий. При помощи спецсчёта вы сможете погасить задолженность в других банках. Остальные займы – нельзя.  

– Какие подтверждающие документы нужны при погашении задолженности в другом банке?

– Если вы погашаете задолженность в другом банке, то вы должны предоставить договор банковского займа и справку об остатке суммы задолженности. Мы сейчас с банками провели большую работу по обмену информацией. У нас уже есть реквизиты 12 банков Казахстана, среди которых есть крупные ипотечные банки. Вам не нужно будет заполнять реквизиты. Вы выбираете из выпадающего списка банк, и автоматически ваше заявление заполняется на перевод. Подписываете заявление на перевод – деньги уходят по назначению.

Если к моменту погашения сумма изменится, банк вернёт разницу на наш счёт, а мы – в ЕНПФ. Будет погашена только та задолженность, которая есть на данный момент в банке. Задолженность включает в себя и проценты по кредиту.

Читайте также: Halyk Bank начал открывать спецсчета для зачисления пенсионных выплат

Если банк, в котором вы получили ипотеку, находится сейчас в стадии ликвидации, либо он не предоставил нам реквизиты, то эти реквизиты вам придётся вводить вручную.

– Можно ли снять средства, открыть депозит в Отбасы банке и дальше копить?

– Нет, после того как на ваш счёт поступят средства из ЕНПФ, в течение 45 дней вы должны купить квартиру.

– Можно ли получить средства наличкой?

– Нельзя.  

– Можно ли использовать пенсионные накопления на ремонт?

– Ремонт доступен в рамках ипотечного займа, если он будет в одном договоре. Если ваша платёжеспособность и сумма накоплений позволяют взять больше, чем первоначальный взнос, то, конечно, вы можете взять сумму больше, чем стоимость жилья, и эта разница может быть использована для ремонта. Ремонт не обязательно должен быть от застройщика. Если компания сдаёт дом в черновом варианте, вы можете использовать "пенсионку".

Оплата индивидуального подоходного налога

– Как платить ИПН при использовании пенсионных выплат?

– У вас есть выбор. Вы можете выбрать опцию "при выходе на пенсию", тогда налог будет отсроченный и при выходе на пенсию вы в течение определённого срока будете этот налог погашать. Тогда доступная сумма к изъятию будет составлять: ваша сумма на пенсионном счёте минус порог достаточности. 

Либо вы можете оплатить его сейчас, единовременно, одним взносом. Сумма налога – 10%. Если вы выбираете опцию "заплатить налог сейчас", то сумма, доступная к изъятию, будет составлять: ваша сумма полностью на пенсионном счёте минус порог достаточности и минус налог.   

Погашение рассрочки

– Можно ли погасить средствами из ЕНПФ рассрочку?

– В правилах написано: полный расчёт по гражданско-правовым сделкам, в том числе и по договорам рассрочки. Если вы сейчас хотите оформить договор рассрочки и ваш первоначальный взнос по рассрочке будет два миллиона, а полная сумма – десять миллионов, то так нельзя. Предполагается только полный расчёт. Если вы когда-то заключили договор рассрочки со строительной компанией, и у вас осталось заплатить три миллиона, то ваша доступная сумма должна составлять три миллиона, тогда вы сможете полностью погасить задолженность.

– Квартира взята в рассрочку от застройщика, могу я погасить часть рассрочки из ЕНПФ?

– Часть рассрочки погасить нельзя, можно погасить только полностью.