Классный дом. Как уровень класса жилого дома влияет на расходы собственников

№1. Что не влияет на класс здания

Начнём с тех параметров, которые имеют значение для покупателя и владельца недвижимости, но не учитываются при присвоении класса многоквартирному жилому дому. 

Показатели, не влияющие на уровень класса: 

• местоположение дома;
• материалы, из которых построен жилой дом (кирпич, монолит, панель);
• наличие парковки;
• уровень комфорта: охрана, консьерж, ежедневная уборка подъездов;
• огороженная территория;
• наличие детской площадки;
• доступность школ и детских садов;
• благоустройство прилегающей территории.

№2. Как определяют класс здания 

Государство оценивает класс жилого многоквартирного дома по другим показателям:

• количество квадратных метров жилой площади на одного человека, что влияет на общую площадь квартиры;
• количество комнат в квартире.

Для получения I класса:

• жилая площадь на 1 человека должна быть более 25 кв. м;
• в квартире должно быть от 1 до 7 жилых комнат. 

II класс многоквартирного жилого дома должен отвечать следующим требованиям:

• жилая площадь на 1 человека должна быть в пределах от 16 кв. м до 25 кв. м;
• количество жилых комнат в квартире – от 1 до 6.

III класс многоквартирного жилого дома – здесь определены следующие критерии:

• жилая площадь на 1 человека должна быть в пределах от 16 кв. м. до 18.кв. м;
• количество жилых комнат – от 1 до 4.

IV класс многоквартирного жилого дома:

• жилая площадь на 1 человека не менее 15 кв. м;
• количество жилых комнат в квартире – от 1 до 2.

Класс здания присваивается, если все квартиры в доме отвечают требованиям единого класса. К примеру, для I класса необходимо, чтобы все квартиры жилого дома соответствовали таким характеристикам: площадь однокомнатной должна превышать 25 кв. м, двухкомнатной – 50 кв. м, трёхкомнатной – 75 кв. м и так далее. Так, семикомнатная квартира должна быть больше 175 кв. м жилой площади.

При этом не имеет значения наличие всех типов квартир от однокомнатной до семикомнатной, застройщику дано право самому решать, какое количество квартир с каким числом комнат планировать в доме.

Исходя из уровня требований сейчас в Казахстане большинство многоквартирных жилых домов относится к III и IV классу.

Что касается малогабаритного жилья, то в настоящее время такого определения не существует, зачастую к данному типу относят старые постройки приватизированных собственниками малосемейных общежитий квартирного типа.

№3. Где используют класс здания

Государство использует классификацию многоквартирных жилых домов в нескольких ситуациях.

Расчёт минимального взноса на содержание общедомового имущества. Мы ранее писали, как класс здания многоквартирного жилого дома используется при расчётах чиновниками акиматов минимального взноса на содержание общедомового имущества. Это делается для того, чтобы собственники могли использовать установленный акиматом минимальный взнос для оплаты расходов на содержание общедомового имущества, если они не смогли установить размер платежа самостоятельно.

Классификацию зданий вместе с поправочными коэффициентами можно посмотреть в документе, который называется "Методика расчёта сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методика расчёта минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума" (приказ и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития РК от 30 марта 2020 года №166). 

Налог на недвижимость. Квартиры во многих многоквартирных жилых домах перешли в собственность владельцев безвозмездно по приватизации. Соответственно, рыночной стоимости в нынешнем понимании у них нет. Поэтому в качестве универсального подхода для расчёта налога на недвижимость независимо от года постройки дома используется кадастровая стоимость квартир. При её расчёте учитывается, помимо прочих показателей, класс здания. Налог на недвижимость платят все владельцы жилья ежегодно, обычно его сумма указывается в квитанциях с коммунальными платежами.

Налоги с продажи недвижимости. При определённых обстоятельствах на размер налога может повлиять класс здания, если при расчётах также используется не рыночная стоимость недвижимости, а её кадастровая стоимость.