Как узаконить перепланировку квартиры и не платить при этом штраф

№1 Как государство регламентирует действия собственников

В Казахстане существует два вида переделок, которые проводят в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме. Законодательно они разделены по видам работ и полученным результатам:

• переоборудование – изменение помещения, связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения и эксплуатации;
• перепланировка – изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения.

Оба вида изменений требуют обязательного согласования и оформления в государственных структурах.

№2 Запрещённые и разрешённые виды работ 

Самые жёсткие ограничения касаются панельных домов: любые виды работ, связанные с разрушениями либо частичным разрушением несущих стен – запрещены.

Прежде всего это касается устройства проёмов в стенах.

Разрешённые виды работ, связанные с ненесущими стенами в панельных домах:

• демонтаж ненесущих конструкций (разрушение встроенных шкафов и кладовок внутри квартиры);
• демонтаж перегородок;
• демонтаж стены/перегородки между туалетом и ванной (объединение), либо установка перегородки между ванной и туалетом (разделение);
• увеличение площади ванной комнаты с туалетом за счёт коридора (установка перегородки);
• увеличение площади кухни, жилых комнат за счёт коридора;
• установка в помещении встроенного шкафа либо кладовки/гардеробной;
• демонтаж антресолей и другое.

В кирпичных жилых домах помимо вышеперечисленных работ с ненесущими стенами или конструкциями разрешено устройство проёмов в несущих стенах, частичное разрушение, но с оговорками. Одновременно необходимо проводить работы по обеспечению устойчивости, а также прочности стены и потолочного перекрытия.

№3 Куда обращаться за разрешением

Существует специальный порядок для проведения перепланировки квартир с изменением несущих стен. Он включает несколько этапов.

Подготовка. До начала работ необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию. Специалист приедет на место и после осмотра помещения сделает заключение: возможна или нет перепланировка или переоборудование, которое намерен провести собственник, и какие виды работ необходимы. После чего организация/архитектор готовят проект, который собственник обязан направить в госструктуры для получения разрешения.

Получение разрешения. Документы для получения разрешения на проведение работ по перепланировке или переоборудованию помещения подаются в орган архитектуры и градостроительства через портал egov.kz или ЦОН. Необходимо подать следующие документы:

• правоустанавливающий документ на квартиру (договор приватизации, купли/продажи, дарения и пр.);
• технический паспорт на квартиру;
• технический проект на перепланировку.

После получения документов специалист органа архитектуры и градостроительства выезжает на объект для проведения экспертизы проекта: возможно или нет проведение изменений. По итогам обследования выдаётся мотивированный отказ или разрешение. Услуга оказывается бесплатно – в течение 15 рабочих дней.

№4 Перепланировка и получение нового техпаспорта

Проведение работ. Работы по перепланировке или переоборудованию могут быть начаты только после получения разрешения. В нормативных документах можно встретить требование обеспечить обязательный авторский надзор за проведением работ по проекту. Это означает, что специалист, готовивший проект перепланировки с участием несущих стен, должен проконтролировать качество и проведение работ строителями, затем подписать Акт о вводе в эксплуатацию.

Получение нового технического паспорта. После проведения работ необходимо подписать Акт ввода объекта в эксплуатацию. Документ подписывают собственник, специалист (архитектор) проекта  перепланировки, специалист отдела архитектуры и градостроительства (технический надзор) и строители. Форма Акта ввода в эксплуатацию утверждена государством. Все документы, указанные ранее, вместе с актом подаются в ЦОН либо через портал egov.kz  для государственной регистрации изменений и получения нового технического паспорта на квартиру.

№5 Перепланировка и переоборудование помещений с ненесущими стенами

Для этих случаев государством установлен отдельный порядок для данной категории перепланировок или переоборудования квартиры. В этом случае процесс юридического оформления упрощён.

1. Перепланировка/переоборудование, не связанные с изменением несущих и наружных конструкций, инженерных систем и оборудования осуществляется на основании технического проекта, выполненного лицами, имеющими лицензию. Получение решения местного органа архитектуры и градостроительства, проектирование и экспертиза проекта не требуется.
2. Собственник самостоятельно согласовывает Акт ввода построенного объекта в эксплуатацию с проектировщиком на соответствие разработанного ранее технического проекта.
3. Собственник подаёт документы на ввод объекта в эксплуатацию и новый технический паспорт квартиры.

Акт ввода в эксплуатацию подписывают собственник и архитектор (специалист). После чего акт вместе с правоустанавливающими документами, включая старый технический паспорт, подаются для государственной регистрации и получения нового технического паспорт через ЦОН либо через портал egov.kz.  В случае незначительных изменений, которые не влияют на площадь квартиры и конфигурацию комнат, к примеру, демонтаж антресолей, получение нового технического паспорта не требуется.

№6 Виды наказания за самовольную перепланировку

За самовольную перепланировку или переоборудование собственник обязан уплатить штраф и устранить за свой счёт незаконные изменения. Это касается случаев, когда перепланировка выполнена с грубыми нарушениями. В примеру, в несущей стене панельного дома выдолбили дверной проём. В тех случаях, когда изменения укладываются в установленные нормы, их необходимо юридически оформить и получить новый технический паспорт. Перечислим размеры штрафов, установленных законодательством, за незаконное переоборудование и перепланировку помещений в жилом доме:

• 30 МРП – для физических лиц. В 2023 году МРП равен 3450 тенге – соответственно, размер штрафа составит – 103 500 тенге;
• 90 МРП – для должностных лиц и субъектов МСБ, некоммерческих организаций;
• 150 МРП – для субъектов среднего бизнеса;
• 300 МРП – для субъектов крупного бизнеса.

Если в результате перепланировки или переоборудования в квартире пострадала устойчивость или прочность здания, то штраф для физического лица (собственника) составит 80 МРП, для юридического лица – от 180 до 500 МРП (Статья 322 Кодекса РК "Об административных правонарушениях").

Помимо штрафа нарушитель обязан восстановить разрушенную конструкцию, то есть привести в первоначальное состояние.