Нежданные гости. Кого и когда собственник обязан впустить в квартиру

№1. Какие причины для допуска в квартиру считаются уважительными

Государство бережно относится к праву граждан Казахстана на неприкосновенность их жилища, поэтому в законе закреплён перечень оснований, по которым казахстанцы должны этим правом поступиться. К ним относятся:

• все типы аварийных ситуаций;
• проверка состояния общедомового имущества, расположенного в квартире / нежилом помещении; 
• ремонт или замена общедомового имущества, расположенного в квартире / нежилом помещении.

№2. Кого собственники обязаны впустить в свою квартиру / нежилое помещение

Законом установлен перечень лиц, которых собственник / арендатор обязан впустить к себе в квартиру, позволить им пройти до места осмотра и предстоящих работ, а затем предоставить возможность эти работы произвести. Данное требование также относится к владельцам нежилого имущества в доме и их арендаторам. В перечень входят:

• соседи (собственники квартир и нежилых помещений в данном доме);
• члены совета дома;
• управляющий домом / руководство ОСИ, простого товарищества ПТ либо управляющей компании;
• специалисты / мастера (сантехники, газовщики, тепловики, плотники и т.д.).

№3. Дополнительные обязанности собственников

Собственники обязаны не только впустить к себе в квартиру / нежилое помещение ремонтные бригады, соседей и представителей органа управления, но и обеспечить им доступ к расположенному там общедомовому имуществу. Поэтому демонтаж элементов евроремонта происходит за счёт владельца недвижимости:

"В случае монтажа закрытых коробов на общедомовых сетях, проходящих в квартирах и нежилых помещениях, собственник обязан обеспечить доступ к общедомовым инженерным системам и произвести работы по демонтажу самостоятельно" (статья 38 Закона РК "О жилищных отношениях").

№4. Какие элементы общедомового имущества находятся внутри помещений

Следует разделить элементы общедомового имущества, находящегося внутри жилых помещений, от тех, которые проходят через нежилую недвижимость. К примеру, в новой редакции Закона "О жилищных отношениях" к собственности относятся кладовки, расположенные в подвальных помещениях, а также парковочные места.

Очевидно, что часть инженерных систем (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т.д.) может проходить через кладовые / парковочные места, находящиеся в собственности у частных лиц и организаций. Поэтому их владельцы или арендаторы обязаны обеспечить доступ для их регулярного осмотра, а также замены либо ремонта.

Иная ситуация с жильём: здесь проходит меньшее число общедомовых коммуникаций, подлежащих контролю и замене или ремонту.

Посмотрим, что можно увидеть в наших квартирах:

• вентиляционный короб;
• канализационный стояк (водоотведение);
• стояки горячей и холодной воды;
• газовые трубы;
• электропроводка;
• стояки отопления;
• мусоропровод внутри квартиры;
• общедомовые системы кондиционирования и вентиляции, проходящие через жилые и нежилые помещения.

Сегодня многоквартирные жилые дома строятся, в том числе, и по индивидуальным проектам, поэтому этот список может быть расширен. С общим перечнем, а также с детализацией каждого элемента можно ознакомиться в Законе "О жилищных отношениях" (пункт 4 статьи 40). Новая редакция будет в общем доступе после 16 мая 2023 года на сайте Министерства юстиции РК. 

№5. Как это работает

В случае проведения плановых работ члены совета дома либо руководство ОСИ / ПТ / управляющий домом уведомляют собственника или арендатора о необходимости обеспечить доступ в квартиру или нежилое помещение.

Срок отправки уведомления в законе не указан, поэтому он может составлять от нескольких часов до нескольких дней. Если произошла авария, к примеру, потоп, то собственника или арендатора можно заранее не уведомлять.

После того как формальности были соблюдены, допуск в квартиру или нежилое помещение должен быть обеспечен. Если собственник или арендатор помещения или квартиры этого не сделал, то дело решается в судебном порядке. 

№6. Сколько собственник заплатит за отказ

Размер расходов, которые могут быть возложены судом на собственника, отказавшего обеспечить доступ в квартиру либо нежилое помещение, могут отличаться. 

Доступ в помещение необходим для проведения плановых работ – отказ не повлёк ущерба другим помещениям в доме и / или собственникам / ОСИ. Если собственник изменит решение в ходе разбирательства в суде и обеспечит доступ, то ему придётся выплатить ОСИ / ПТ только госпошлину и оплатить услуги юриста (при наличии). 

Авария или доступ в помещение необходим для проведения плановых работ – отказ причинил материальный ущерб другим собственникам либо общедомовому имуществу (к примеру, вздулась штукатурка на потолке и стенах подъезда). В этом случае помимо оплаты госпошлины и услуг юриста собственник будет обязан самостоятельно устранить причинённый ущерб либо возместить расходы по его устранению ОСИ / ПТ либо пострадавшему собственнику.

"Такую же обязанность солидарно с собственником несут члены его семьи или наниматель (поднаниматель), постоянно или временно владеющие или пользующиеся квартирой, арендатор нежилого помещения на основании договора имущественного найма (аренды)" (статья 39 Закона "О жилищных отношениях").

Собственник отказался исполнять решение суда. В этом случае руководство ОСИ / ПТ и / или пострадавший собственник передают на исполнение решение суда частному судебному исполнителю. ЧСИ должен будет обязать собственника обеспечить доступ ремонтников, а также представителей ОСИ / Совета дома / соседей в квартиру или нежилое помещение.

При этом хозяин недвижимости будет обязан дополнительно оплатить работу судебного исполнителя в размере 50 МРП или 172 тысячи 500 тенге (для частных лиц) или 100 МРП – 345 тысяч тенге (для организаций). Расходы по возмещению причинённого ущерба оплачиваются частному судебному исполнителю отдельно.