Снести нельзя жить. Что мешает программе реновации начать работать в полную силу
Двухэтажный ветхий дом в Алматы по адресу Шевченко, 113, более известен алматинцам по плакату "Снесите нас немедленно". Как говорится, он и ныне там. Деревянная постройка конца сороковых годов прошлого века находится в подвешенном состоянии.
"Соседний дом переселили ещё перед Новым годом, хотя наши дома одинаковые и построены в одно время, – рассказывает жительница Мария Алексеевна Евстигнеева. – Мы топчемся на месте и не знаем, что будет с нашим домом".
Состояние деревянного дома, мягко говоря, плачевное. Здесь восемь квартир, в которых проживают около 20 человек.
Газовые баллоны, которые покупают жильцы, выведены наружу, их неоднократно воровали.
Коммуникации дряхлые, канализация регулярно засоряется, электричество – небезопасная "воздушка" от столба – не справляется. Лампочка мощностью 100 Ватт горит очень тускло, а в прошлом году из-за скачка напряжения сгорело что-то из бытовой техники в каждой квартире.
Часть коммуникаций выведена на чердак, когда там прорвало трубы, то затопило два этажа. Перекрытия между этажами пришли в негодность.
В деревянных полах в подъезде – дыры. Мышей и насекомых, к счастью, нет.
Отопление центральное, но счётчика нет. Его не устанавливают, потому что дом подлежит сносу.
Капитальный ремонт здесь никогда не проводили, а сейчас он и вовсе не предвидится – дом признан ветхим, и никто не берётся его ремонтировать, даже несмотря на то, что жители регулярно платят целевые взносы на содержание дома. Впрочем, Мария Евстигнеева считает, что и ремонт не решит их проблем.
"То одно латаешь, то другое, то третье, – говорит пенсионерка. – Собственными силами что-то делаем: кто-то крышу чинит, кто-то трубы переделывает, кто-то канализацию чистит. Сейчас поставили временный кодовый замок на дверь, чтобы бомжи не ночевали в подъезде".
Как говорит жительница многострадального дома, они заключили предварительное соглашение с застройщиком по поводу сноса и переселения, но к домам 111 и 113 застройщик планировал приступить после того, как снёс бы дом, чьи квартиры он уже выкупил.
"Век" реализует квартальную застройку участка Жамбыла – Шарипова – Шевченко. Жильцов должны переселить в соответствии с программой реновации ветхого жилья, а их дом – снести, но проект забуксовал, и бабушки забили тревогу. Они видят, что их соседи, которые жили в таких же, как они, условиях, живут так же, по соседству, но уже в новом доме. Жильцы дома 113 хотят того же. Средний возраст жильцов 60 лет, и многие боятся не дожить до этого момента.
Знаменитый плакат повесила другая соседка – баба Валя. Как говорит Мария Евстигнеева, все жители очень хотят, чтобы их дом снесли, а их переселили. Жительница соседнего дома Эмма Ивановна уже и не ждёт. Она решительно настроена делать ремонт: "Сделаю – может, снесут. Вообще-то на стенах всё отстаёт до самой дранки. Это катастрофа. Три дня мучилась с маленькой комнаткой, пока её относительно привела в порядок", – говорит она. "Сделаете ремонт – значит, точно снесут", – шутит в ответ Мария Алексеевна.
Дело сдвинулось
"ТОО "Век-Курылыс" подало документы на получение АПЗ и согласование эскизного проекта на месте 109-го, 111-го и 113-го домов. Наш проект соответствует всем действующим сводам норм (СН), сводам правил (СП) РК. Эскизный проект находится на согласовании в Управлении планирования и урбанистики города Алматы. Только после получения разрешения мы сможем подписать окончательные соглашения с жильцами 111-го и 113-го домов, начать строительство на месте 106-го дома (мы его уже снесли) и по мере готовности нового дома переселить в него жильцов оставшихся 111-го и 113-го домов, а потом уже начать строительство на месте их домов и таким образом завершить квартальную застройку", – сообщила директор компании Гульназ Токеева.
Но пока не получены АПЗ и разрешение на строительство второй очереди ЖК, вопрос выкупа домов по Шевченко 111 и 113 до сих пор остаётся открытым, и люди продолжают жить в полной неопределённости. Мария Евстигнеева пишет письма во всевозможные инстанции. Так, к жильцам приезжали депутаты: от партии "Ауыл" – Асхат Кабашев и от партии "Аманат" – Максим Финогенов. Народные избранники увидели воочию условия проживания людей, выслушали их и обещали помочь. Асхат Кабашев считает, что нужно в самое ближайшее время решить вопрос со сносом этих домов, ведь есть все слагаемые для реализации именно здесь программы реновации: "Я полностью поддерживаю жителей на Шевченко 111 и 113. Условия проживания их я видел, они ужасные. Необходимо найти консенсус, чтобы от строительства новых домов всем было хорошо. Я не думаю, что у акимата есть фонд временного жилья, куда можно было бы переселить людей. Насколько я знаю, в последнее время акимат изымает жилье только для строительства развязок, а тут прекрасная возможность людям получить новые квартиры".
Программа номер один
Как рассказал руководитель и соучредитель фонда Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков, результативность прошлой Программы реновации, принятой в 2012 году, была слабой. Сроки срывались, а выделенные средства не были освоены.
"Причина, по которой она не была реализована в полном объёме, заключалась в механизме её реализации – исключительно "сверху вниз", без вовлечения жителей. В приоритет ставился поиск инвесторов и взаимодействие с застройщиками, – говорит эксперт".
С одной стороны, продолжает руководитель фонда Urban Forum Kazakhstan, это было логично, так как не предполагалось, что проекты будут реализованы за счёт бюджета: "Это своего рода государственно-частное партнёрство. Но когда программа устроена таким образом, что основной упор ставится на поиск инвесторов и создание для них благоприятных условий, то жители оказываются исключены из всего этого процесса". Кроме этого в рамках комплексного исследования ветхого жилья в Алматы выяснилось, что жители не получали в должном объёме информацию о судьбе собственного жилища
"Очень часто это единственная недвижимость людей. Особенно болезненно для них оставаться в таком неведении относительно своего имущества. Очень часто планы городских властей, операторов программы и застройщиков менялись. Коммуникация превращалась в хаотичную, к жителям с разной информацией могли подходить и застройщики, и акимат, и ПКС (предприятие капитального строительства), что усиливало ощущение неопределённости, неуверенности, тревожности", – поясняет Адиль Нурмаков.
Можно ли было правильно организовать этот процесс? Да, иначе, – вовлекая жителей в процесс, делая его более прозрачным, включая разработку проектов для районов.
СПК Алматы опубликовала на своем сайте информацию, согласно которой, по итогам предыдущей Программы реновации с 2012 по 2015 год в Алматы было снесено 56 домов. В 2022 году за счёт частных инвестиций запланирован снос 32 ветхих домов на 278 квартир. Планируется переселить более 800 человек. Точные адреса не указаны. В целом количество только двухэтажных строений с истёкшим сроком эксплуатации составляет 1427 домов, в которых проживает более 60 тысяч человек. Из них 511 домов подпадают под красную линию, санитарную и водоохранную зоны. По оценке разработчиков программы, указанные объекты не привлекательны для частных инвесторов. Свыше 50% ветхого жилья находится в Турксибском и Жетысуском районах и не соответствуют СНиП РК и санитарным нормам.
В СПК "Алматы", которая занимается решением проблем ветхого жилья, сообщили, что на текущий момент все проекты реализуются за счёт частных инвестиций. Реновация жилья на инвестиционно непривлекательных земельных участках, а именно – ветхих домов, которые расположены на красных линиях (территория квартальной застройки), в санитарной и водоохранной зонах, а также отдельно стоящих, с недостаточной для застройки территорией, предусмотрена за счёт привлечения бюджетных средств. "В настоящее время вопрос бюджетного финансирования прорабатывается. Сколько и когда будет выделено денег, неизвестно, а значит, люди будут продолжать жить в разваливающихся, но, главное, небезопасных домах.
Программа номер два
Новая программа была принята тогда, когда стало понятно, что механизм не работает, и кроме того, изменился подход на национальном уровне: была принята программа "Нұрлы жол", в которой одним из приоритетов была прописана реновация ветхого жилья.
"Мы говорили о том, что алгоритм должен быть изменён. Но в новой программе всё осталось по-прежнему. Она не предполагает изменение принципов реализации проектов реновации. Мы многократно пытались доказать, что в нынешней редакции и в нынешних условиях она вообще не будет, скорее всего, реализована", – считает урбанист.
Дело в том, что одним из условий реализации проекта является стопроцентное согласие жильцов. "Когда жильцов ставят перед фактом, очень сложно добиться такого результата. Необходимо раньше начинать это взаимодействие, делать его как можно более прозрачным, предоставлять как можно более широкий выбор вариантов переселения, – говорит Адиль Нурмаков". В случае с жителями на Шевченко стопроцентное согласие есть. Инвестор готов вложить средства, но пока нет согласия от акимата. При том, что от разрешения выиграют все: люди получат новые квартиры, инвестор продаст жильё, а акимат ни тиына не потратит. Ситуация win-win.
По данным СПК "Алматы", в прошлом году в городе Алматы снесено 20 домов на 185 квартир (в Турксибском районе – 3, Жетысуском – 13, Бостандыкском – 4 ветхих дома). Из них 5 домов в Жетысуском районе снесено в рамках строительства дорожно-транспортной развязки. На месте оставшихся участков в настоящее время ведётся строительство домов.
Зампред правления СПК Айдын Керимбек уверен, что реализация Программы реновации имеет положительный эффект: "Прежде всего это существенное улучшение качества жизни и условий проживания жителей ветхого жилья. Новые квартиры находятся в современных жилых комплексах, с доступом для маломобильных групп населения, оборудованными детскими площадками и предоставляются в чистовой отделке с уже установленной сантехникой (ванная или душевая, раковины) электрической или газовой плитой, интернетом и так далее. Проведение строительно-монтажных работ предполагает создание новых рабочих мест, открываются новые помещения под коммерческую деятельность, что также важно для развития предпринимательской деятельности".
Руководитель и соучредитель Urban Forum Kazakhstan в целом выступает за реновацию, но с оговоркой:
Есть серьёзные претензии к тому, как определяется необходимость и целесообразность реновации.
В Алматы она подразумевает снос и строительство новых домов. Основанием для решения являются слишком широкие критерии. Например, год постройки не является определяющим, необходимо учитывать серии домов, используемые материалы. В нынешней версии Программы реновации есть некоторое уточнение по сериям домов. В частности, упоминается, что если перекрытия деревянные, то дом подлежит сносу, даже если конструкция кирпичная. Вместо этого должна применяться полноценная инженерно-техническая экспертиза. Во многих случаях даже рядом стоящие дома, одинаковой серии и конструкции, могут быть в очень разном состоянии", – говорит он.
При этом часть домов в Алматы на самом деле являются не просто ветхими, а аварийными и, безусловно, подлежит сносу, как те, что на Шевченко 111 и 113. Вспомните хотя бы газовые баллоны, установленные на улице, которые могут взорваться.
"Жители этих домов давно ждут этого. Если учитывать сейсмичность региона и противопожарную безопасность, велик риск того, что люди останутся без жилища и без гарантии какой-то компенсации. Для многих из них реновация – это хороший способ не только улучшить свои жилищные условия, но и не лишиться своего жилья", – такой вывод делает Адиль Нурмаков.
По словам руководителя и соучредителя Urban Forum Kazakhstan , есть дома, которые изначально строились как временное жильё с ограниченным сроком эксплуатации – бараки, общежития. С другой стороны, есть очень большое количество зданий, которые могли бы устареть из-за года постройки, но находятся в очень хорошем состоянии. Жители этих домов, как правило, выступают против. Механический подход, "стрижка под машинку" всех зданий, по оценкам Адиля Нурмакова, это неправильно.
Что будет дальше?
Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил акимам Нур-Султана и Алматы прекратить уплотнённое строительство высотных домов вблизи жилищных комплексов, а Досаеву – ещё и уделить особое внимание работе с ветхим жилищным фондом Алматы. В настоящий момент власти проводят технический аудит ветхого жилья в трёх районах города – в Алмалинском, Жетысуском и Турксибском. Что касается жителей на Шевченко, то за последние 50 лет ни один аким не смог решить их проблему. Удастся ли сделать это Ерболату Досаеву, покажет время.
Читайте также: