Үлескерлік құрылыс арқылы үй алғанда нені ескеру керек? Алаяқтарға алданбау жолын түсіндіреміз

№1.Үлескерлікпен үй алғанда қандай Заңға сүйенеміз? 

Үлескерлік құрылысты бір ғана заң реттейді. Ол – "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" Заң.

Бұл Заң бойынша, құрылыс компаниясы үлескердің ақшасын үш жағдайда ғана тартуға құқылы:

1) Бірыңғай оператордан кепілдік алу ("Қазақстан тұрғын үй компаниясы" АҚ);

2) екінші деңгейлі банктің жобаға қатысуы;

 3) көппәтерлі тұрғын үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін үлескерлердің ақшасын тарту тәсілдерінің бірі арқылы ұйымдастырылады.

Үш жағдайда да құрылыс компаниясы мен үлескердің арасында келісімшарт жасалып, ол әкімдікте тіркелуі міндетті.

№2. Үлескер мен құрылыс компаниясының арасында қандай шарт жасалады?

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты жасалуы керек. Бүгінде кейбір құрылыс компаниялары ұсынып жүрген броньдау шарты, инвестициялау шарты, алдын-ала шарт және басқаларының бәрі заңсыз. Олар автоматты түрде жарамсыз деп танылады.

Үлестік қатысу шарты әкімдікте есепке қойылған сәттен бастап жарамды болып саналады. Әрбір шарт бойынша шарттың есептік жазбасы туралы үзінді көшірме беріледі.

№3. "Қазақстан тұрғын үй компаниясының" кепілдігі не үшін қажет?

"Қазақстан тұрғын үй компаниясы" АҚ құрылыс компаниясына кепілдікті тек мына нәрселерді тексеріп барып береді:

• құрылыс компаниясының қаржы көрсеткіші;
• баға саясаты;
• қаржыландыру көзі;
• құрылыс құны мен көлемі;
• рұқсат құжаты және құқық белгілеуші құжаттар.

Құрылыс компаниясы осы тексерістің бәрінен өткеннен кейін де банкрот болып, объектіні уақытында өткізе алмаса, "Қазақстан тұрғын үй компаниясы" заң бойынша құрылысты аяғына дейін қаржыландырып, бақылауға міндетті. Үлескер қандай жағдай болмасын, өз баспанасына қол жеткізеді.

Ал, тұрғын үй құрылысын екінші деңгейлі банк қаржыландырған жағдайда, үлескерлердің ақшасы үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін ғана қолданылады. Құрылыс кезінде жер мен салынып жатқан объект үлескерлердің кепілінде болады. Банк кепілге қойылған мүлікті пайдалануды шешсе, түскен қаражат үлескерлердің талабын орындауға жұмсалады.

Осылайша, үлескерлік қатысу шарты үлескердің заңсыз үй салушыларға ұрынып қалмауына сеп болады.

№4. Үлескерлердің құқықтары мен міндеттері қандай?

Үлескер құқығы:

• уәкілетті компаниядан ақпарат алуға;
• Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасында айқындалған тәртіппен тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бойынша талап ету құқығын басқаға беруге;
• тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттың талаптарын уәкілетті компанияның тиісінше орындауын талап етуге құқылы.

Үлескер міндетті:

• тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа сәйкес уәкілетті компанияның банк шотына аудару тәртібімен ақша салуға;
• тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттың талаптарын уақтылы орындауға;
• көппәтерлі тұрғын үйді тіркелген пайдалануға қабылдау актісі болған кезде үлескер уәкілетті компаниядан хабарлама алған кезден бастап күнтізбелік отыз күн ішінде үлесін беру туралы шартқа қол қоя отырып, көппәтерлі тұрғын үйдегі үлесін қабылдауға;
• іс жүзіндегі мекенжайы және (немесе) басқа да дербес деректері өзгерген жағдайда бұл туралы уәкілетті компанияны күнтізбелік отыз күн ішінде жазбаша хабардар етуге міндетті.

№5. Тұрғын үй компаниялары туралы мәліметті қай­дан қарауға болады?

"Қазақстан тұрғын үй компаниясының" ресми сайтында, "Жеке тұлғаларға" бөлімінің ішіндегі "Үлескерлер үшін" бөлімшесінде салынып жатқан объектілерге кепілдік беру туралы келісімдер және тұрғын үй кешендерінің құрылыс барысы туралы ақпарат беріледі.

Сонымен қатар, "Қазақстан тұрғын үй компаниясы" "Тұрғын үй порталы" ақпараттық жүйесін әзірлеген. Үлестік құрылыстың заңды объектілерінің тізімін сол жерден қарауға болады. Сонымен қатар, тұрғын үй порталында үлескерлерден қаражат тартуға тиіс рұқсаты немесе кепілдігі жоқ құрылыс компаниялары туралы ақпарат жарияланады (жергілікті атқарушы органдардың мәліметтері бойынша).

№6. Үйді салатын құрылыс компаниясының қандай құжаттары болуы тиіс?

Құрылыс компаниясы төмендегі құжаттарды ұсынуға міндетті:

• мемлекеттік тіркеу туралы куәлік;
• жер учаскесіне құқық: жалдау немесе меншік құқығы;
• мердігер/бас мердігер туралы негізгі мәліметтер;
• жұмыс жобасының мемлекеттік сараптамасы;
• жобалық-сметалық құжаттамаға сәйкес объектінің орналасуы мен сипаттамасы;
• құрылыс-монтаж жұмыстарының басталуы туралы хабарлама;
• нысан құрылысының аяқталу мерзімі туралы ақпарат.

№7. Үлескерлерді көбіне қалай алдайды?

Құрылыс саласының сарапшысы Найля Аппасова ең алдымен бұл жерде маркетинг үлкен рөл ойнайтынын айтады.

"Құрылыс компаниялары үйлерін сату үшін танымал адамдарға, блогшыларға қаражат төлеп, жарнама жасатады. Үйдің дизайнын әдемі етіп көрсететін мінсіз роликтер жасайды. Сөйте тұра, олардың көбі үйдің құжаттарын көрсетуге асықпайды. Мәселен, эскиз жобалары туралы еш жерде тіс жармайды. Сізбен заңды түрде үлескерлік қатысу шартын жасай ма, жоқ па, оны да айтпайды", – дейді сарапшы. 

Сарапшының сөзінше, тұрғындар сату бөліміне келгенде әдетте тек әдемі, жылтыр суретті ғана көреді. Олар үйді сатып алмас бұрын сату бөлімінен үйдің эскиз жобасы бар-жоғын сұрауға хақылы. Сондай-ақ, оның мемлекеттік сараптамасы бар-жоғын міндетті түрде сұрауы қажет. Сараптамасы болған жағдайда, тұрғын үйдің салынып бітетініне 90 пайыз сенімді болуға болады. Себебі, бұл – компанияның қолында рұқсат қағазы бар деген сөз. Яғни, учаске де, мемлекеттік сараптама да компанияға мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы (МСҚББ) құрылысты заңды түрде бастауға рұқсат бергенін білдіреді.

"Құрылыс компаниясы сізге әдемі интерьерді, болашақ үйіңіздің жоспарын, түрлі жиһаздар мен бөлмелер, ауласының суреті салынған кітапшаны қоймастан көрсетеді. Мұның бәрі жай ғана маркетинг екенін естен шығармаңыз! Үйді алатыныңызға толықтай сенімді болу үшін құрылыс компаниясы туралы ақпараттарды оқып шығып, лицензиясы бар-жоғын білу керек. Лицензияны eLicense.kz сайтына құрылыс компаниясының ЖШС атын, БИН нөмірін жазып тексеруге болады", – дейді Найля Аппасова.  

№8. Сенімді компанияларды қалай анықтаймыз?

Құрылыс компанияларының на­рық­тағы тәжіри­бе­сіне назар аудару қажет. Ком­­па­ния­ на­рық­та қанша уақыттан бері келе жатыр? Оның сәтті аяқтаған жобалары қаншалықты көп? Осыған мән беріңіз. Таңдаған компанияңыздың тарихын БАҚ беттерінен, түрлі форумдардан іздеп, мұқият зерттеңіз. Компанияның құрылған күнін және оның құрылыспен қанша уақыттан бері айналысатынын, салынған, пайдалануға берілген нысандарының санын компанияның өз сайтынан немесе басқа да сайттардан білуге болады. Содан соң, әлеуметтік желідегі қолданушылардың да пікіріне құлақ асыңыз. Әдетте, тұрғын үй компаниялары туралы әділ әрі шынайы пікірлер, шағымдар баспаналы болу туралы парақшаларда жиі жарияланады. 

№9. Заңсыз салынған үйлерді алдын-ала анықтайтын жүйе бар ма?

Бұл мәселеге қатысты құрылыс саласының сарапшысы Найля Аппасова былай дейді:

"Қазақстанда мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы (МСҚББ) деген мемлекеттік орган бар. Заңсыз салынып жатқан құрылысты бақылау осы органның міндетіне кіреді. Алайда, оның штатында салынып жатқан құрылыс объектілерін тексеретін қызметкерлер жоқ. Бұл басқарманың қолынан келетін жалғыз нәрсе, олар салынып жатқан обьектіге келіп, құрылысты бастау үшін берілген рұқсат талонын тексере алады. Бұл талон сол сәулет-құрылыс бақылау басқармасында беріледі. Құрылыс компаниясында талон жоқ болып, құрылыс жұмысы басталып кеткен жағдайда оларға айыппұл салынады.

Сарапшы қазақстандық компаниялар көбіне айыппұлын төлеп, заңсыз құрылысын ары қарай жалғастыра беретінін айтады:

"Көптеген құрылыс алаңдары құрылысты бастау үшін талон алмаған. Сол себепті қазір қайда қарасаңыз да, заңсыздықты көресіз. Өйткені, оларды арнайылап тексеріп жатқан ешкім жоқ. Кезінде мониторинг болған еді, қазір оны алып тастады. Ал, мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы (МСҚББ) әрбір салынып жатқан объектіге барып, әрқайсысын бір тексеріп жүрмейді. Бірақ, осылай тексеруге тек сол басқарманың ғана құқығы бар. Басқалардың мұндай бақылауға құзыреті жүрмейді".