Ипотека бағдарламаларына қатысу үшін бастапқы жарна, яғни үй сомасының белгілі бір пайызын төлеу қажет. Мемлекеттік бағдарламаларда бастапқы жарна 10%-дан басталады. Ал бастапқы жарна пайызы көп болса несие сомасы да, ай сайынғы төлем де азаяды. Қарыздың белгілі бір бөлігін төлеу банк үшін де, қарыз алушы үшін де маңызды. Қарыз алушының банк алдындағы жауапкершілігі артады.

Адамдар ипотекалық несие алайын десе қолында ақшасы болмайды. Мұндайда не істеу керек? Ешқандай ақша жинамай пәтер алуға бола ма? Информбюро порталы анық-қанығын баспана нарығы сарапшыларынан сұрап білді. 

Бастапқы жарнасыз пәтер алудың заңды жолдарының бірі – басқа үйді кепілге қойып ипотека рәсімдеу. Сатып алынатын пәтерден басқа тағы бір үйді кепілге ұсыну қажет. Қазақстанда кейбір банктерден осы шартпен несие алуға болады. Кепілге қоятын мүлік банк беретін қарыз сомасының белгілі бір бөлігінен аз болмауы керек. Кейде құрылыс компаниялары да қосымша кепілмен бастапқы жарнасыз пәтер сатып алу акциясын өткізеді.

Тағы бір жолы – үйді не көлікті жаңа баспанаға айырбастауға болатын Trade in бағдарламасы. Кейбір құрылыс компаниялары ескі пәтерді немесе автокөлікті жаңа пәтерге айырбастауға мүмкіндік береді. Компанияның қайта сату бөлімшесі мүлікті сатуға көмектесіп, ақшаны жаңа пәтердің ақысына жұмсайды.

Құрылыс компаниялары жаңа салынған үйлерді бөліп төлеу әдісін ұсынады. Кейде пәтер ақысын бастапқы жарнасыз бөліп төлеуге болады. Алайда бөліп төлеу мерзімі ұзақ болмағандықтан ай сайынғы төлем көп шығады.

Алайда бастапқы жарнасыз үй несие рәсімдегенде қарыз сомасы көбейеді. Кейде брокерлер заңсыз әдістермен бастапқы жарнасыз ипотека рәсімдеу қызметін ұсынады. Мұндайда сақ болу қажет. 

Оқи отырыңыз: Ипотекамен үй алғанда қалай ақша үнемдеуге болады

Мадина Болатханқызы, баспана нарығының сарапшысы:

– Бастапқы жарнасыз үй алу деген ресми түрде жоқ. Дегенмен табыс көзі бар болса және төлем қабілеттілігін растай алса алғашқы жарнаны да, ипотеканы да рәсімдеуге болады. Мұны нарықта жасап жүрген адамдар бар. Қарапайым ғана мысал: 7-2-25 бағдарламасына қатысып, 20 миллион теңгені қарызға алса ай сайынғы төлем 143 мың теңгеден шығады. Ипотека рәсімдегеннен кейін бес миллион теңге несие алып, бастапқы жарнаға құюға болады. Бес жылға есептесек 22 пайызбен 143 мың шығады. Егер осы екі төлемді үй алып жатқан адам төлеуге қиналмаса және жалақысы ресми түрде 600 мың көлемінде болса ипотека рәсімдей алады. Не болмаса ерлі-зайыптының бірі тұтынушы кредит алып, екіншісі өз атынан ипотека рәсімдейді. Бастапқы жарнаны жинамай-ақ үй алудың бір жолы осы.

Құрылыс компаниясы ұсынатын бөліп төлеу әдісі несие тарихы бұзылған, үйді бірден сатып ала алмайтын, бірақ та мәжбүрлесе ай сайын төлей алатын адамдарға жақсы мүмкіндік. Үйге кіргенге дейін бастапқы жарнаны бөліп төлейді. Межеге жеткеннен кейін үйдің кілтін береді де, қалғанын ай сайын бөліп төлеп тұрады. Қанша жыл пәтер жалдап, ақша жинай алмайтын, бірақ ақша таба алатын адамдар болады. Сондай адамдар үшін өте жақсы мүмкіндік. 

Үй аларда келісімшартты мұқият оқу қажет. Мысалы, құрылыс компанияларынан бөліп төлеу арқылы сатып алғанда бір-екі ай төлей алмай қалсаңыз сізге қандай шара қолданылатынын, пайызы қанша екенін біліңіз. Келісімшарт талаптарын орындай алса ғана бөліп төлеу әдісімен үй пәтер сатып алған дұрыс. Көп жағдайда басында пайыз төлейді, одан кейін қарызды төлейді. Барлығы үй алатын адамның таңдауына байланысты. Халық үй алып жатыр, пәтер қымбаттап, пайыз жоғарылап жатыр. Барлық адам үй алып қалғысы келеді. Банктің, құрылыс компанияларының талабына келісіп, көзді жұмып үй алып жатқандар көп.

Ал нотариуссыз, банкке жүгінбей өзара келісіп алатындар өте аз. Қазір халық сауатты. Компаниялар да өзін жақсы қорғайды. 

Оқи отырыңыз: Ипотека-2025: Қазақстандықтар баспаналы болу үшін қандай бағдарламаларға дайындалуы қажет

Қайрат Қожанов, баспана нарығының сарапшысы:

– Бастапқы жарнасыз үй алуға болады. Қазақстанда ресми түрде екі банк қана рұқсат берген. Бастапқы жарна құймайтын болсаңыз орнына дәл сол сомаға тұрарлық пәтер не жер үйді кепілге қойсаңыз болады. Бірақ мұндайда ол үй де, сатып алып жатқан үйіңіз де кепілге қойылады. Кепілге қойып жатқан үйіңіз кез келген адамның үйі болса болады. Бастысы келісімін берсе болды.

Банктер бастапқы жарнаны бекерден-бекер талап етпейді. Банктер қарызды бастапқы жарнасыз беретін болса және оны сіз төлей алмасаңыз ақшаны толық қайтарып алуы үшін соттасуы керек. Банк сотқа, коллекторға беремін деп шығынданады. Сондықтан шығындалмас үшін кемі 20% бастапқы жарна сұрайды. Бастапқы жарнасыз ипотекалық несие алса, банктің пайыздық мөлшерлемесі де көбейеді. Нәтижесінде ай сайын төлейтін ақы көп болып кетеді. Банк адамның несие тарихына, табысына қарап несиені төлей алатынына көз жеткізеді. Бастапқы жарнаны жинай алмаса кейін несиені де төлей алмайды деп шешуі мүмкін.

Бірақ та бастапқы жарнаны жинай алмаса да, қарызды ай сайын төлей алатын адамдар бар. Себебі олар пәтер жалдап, ай сайын пәтерақы төлейді. Мемлекет оларға да тиімді бағдарлама қарастырса екен. Бастапқы жарнаны он пайызға түсіріп, несиені төлеу мерзімін ұзартса деген ұсынысым бар. Бізде ең көп дегенде 25 жылға береді. Ресейдегідей 35 жылға созса ай сайынғы төлем төмен болар еді.

Ал бастапқы жарнасыз бөліп төлеуді заңды түрде рұқсат қағазы бар ұйымдар ғана жүзеге асыруы керек. Кейбір құрылыс компанияларында бөліп төлеу мүмкіндігі қарастырылған. Бірақ та бөліп төлеу көбіне екі жаққа да тиімсіз. Себебі құрылыс компаниясы оны аз уақытқа ғана бере алады. Ай сайын төлеп жатқан адамға бұл ауыр болуы мүмкін. Екі жылға бөліп төлеймін деп алдыңыз делік. Екі жыл бойы үйіңіз компания кепілінде тұрады. ЖШС банкрот болса немесе құрылтайшысы сотталса не салық берешегі болса заңда қарызды қандай мүлкі бар содан өндіріп алу мүмкіндігі берілген. Яғни, сіз сатып алған үй де кепілге алынады. Сондықтан үйді алған адам осындай қатерлерді ескеруі керек.

Ал жеке тұлғамен бөліп төлеуге келісу – өте қауіпті. Үйді атына аударып алған адамға ғана қауіпсіз. Сатып алушы белгілі бір соманы төлеп, үйді атына аударып берсеңіз, қалған соманы төлемей кетуі мүмкін. Сондықтан сарапшы ретінде бөліп төлеуге қарсымын, өйткені елімізде міндеттемелерді толық орындау мәдениеті қалыптаспаған.

Біреудің үйін кепілге қойып немесе брокерлік қызметке жүгініп алам десеңіз басқа банктен шығарып екінші банкке апарып құю процесі кезінде абай болу керек. Алатын үйіңіздің құжаты дұрыс екеніне көз жеткізіңіз. Сіз үшін үйін кепілге қойған кісілердің алдында төлей аламын ба, жоқ па деген жауапкершілігіңіз болуы керек. Төлей алмасаңыз кепілге қойған үйден айырылып қалуыңыз мүмкін.

Тоқетері, Қазақстанда бастапқы жарнасыз үй алу механизмі бар. Оны білікті мамандарға жүгініп, заңды келісімге келе отырып қана алуға болады деп ойлаймын.