Биыл ипотекаға пәтер алу жеңілдей түсті. 2019 жылы жылжымайтын мүлік нарығы қалай өзгереді?
Ипотекамен пәтер алғандардың саны 44 пайызға өскен
Осыдан 3 жыл бұрын Қазақстан ұлттық валютасы күрт құнсызданып, еркін айналымға жіберілгені есімізде. Содан жарты жыл өтпей, Қазақстандағы екінші деңгейлі бірқатар банк тиімсіз деп, ипотекамен несие беруді уақытша тоқтатқан-ды. Дағдарысқа дейін ипотекаға пәтер алған азаматтар қарызын төлей алмай түрлі қиындықтарға тап болды. Қазір тұрғын үй нарығы біршама тұрақтады. Бүгінгі таңда 16 коммерциялық банк өз ұсыныстарын Қазақстан ипотека нарығына шығарып жатыр.
Оқи отырыңыз: Тұрғын үй бағдарламалары көбейді. Биыл баспаналы болудың 11 мүмкіндігі
Статистикалық көрсеткіштерге тоқталсақ, биыл ипотекамен пәтер алғандардың саны өткен жылғыға қарағанда 44 пайызға өскен. Ал оның үштен екі бөлігі (63%) Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі арқылы берілген.
Ресми деректерге сүйенсек, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі арқылы 2018 жылы 36 790 отандасымыз өз үйіне жеткен. Бұл көрсеткіш өткен жылғыдан 33 пайызға артып отыр. Былтыр аталмыш банк ипотекасы арқылы 28 673 қазақстандық пәтер кілтін иемденген болатын.
Ипотека нарығы бойынша сарапшы, экономист Дәулет Мұқаев сұраныстың біз ойлағаннан да әлдеқайда жоғары екенін айтады. Тек осы жылға шейін қолайлы бағдарлама ұсынылмаған.
Оқи отырыңыз: Биыл ипотекаға пәтер алу жеңілдей түсті. Жылжымайтын мүлік нарығы қалай өзгереді?
"Нұр" тіркесін өз мақсатында пайдаланғысы келгендер болды
Соңғы бірнеше жылда ипотека нарығында халыққа ұсынылған мемлекеттік және коммерциялық бағдарламалар саны аз болмады. Халықты әбігерге түсірген бағдарламалардың бірі – "Нұрлы жер".
Сарапшы Дәулет Мұқаевтың айтуынша, "Нұр" тіркесі тіркелгеннен кейін қарапайым халық "Нұрлы жер" бағдарламасын бірдей талаптармен ипотека берілетін мемлекеттік ұсыныс деп ойлады. Ал, шын мәнінде, оны әр коммерциялық банк өзіндік шарттармен ұсынды. Біреуі халыққа тиімдірек болды, тағы біреуіне сұраныс болмай, жабылып та қалды.
Мысалы, Қазақстан Ипотекалық Компаниясы пәтерді сатып алу құқығымен жалдау жүйесін "Нұрлы жер" бағдарламасымен енгізіп, оған әртүрлі мемлекеттік мекеме қызметкерлері мен мүмкіндігі шектеулі азаматтар кезекке тұра алатынын жеткізсе, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің "Нұрлы жер" бағдарламасына кез келген азамат өтініш білдіре алады және ол бастапқы жарнаны тұрақты түрде жинаса, 5 пайызбен ипотекаға пәтер алады. Ал кейбір екінші деңгейлі банктердің "Нұрлы жер" атауымен ұсынған ипотекасы 10-12 пайыздық мөлшерлемемен берілгендіктен, халыққа сөзсіз тиімсіз болды. Олардың көп өтпей жабылып та қалғаны белгілі. Мұндай банктердің қатарында Сбербанк бар.
Оқи отырыңыз: Көп балалы отбасыларға үй беріле бастады. Жалдамалы үйлер мен 2% несиені алу үшін қойылатын талаптар
– Кейбір банктерде "Нұрлы жер" бағдарламасымен пәтер алу үшін ай сайын 200-230 мың теңге құйып отыру керектігі міндеттелді. Мұндай талапқа халықтың басым бөлігінің жағдайы келмейді. Сондықтан осы жылдың бірінші жартысында сұраныс азайып, ипотека нарығы тоқырап қалды, – дейді Дәулет Мұқаев.
Дәулет халықтың "Нұрлы жер" бағдарламасының талаптары барлық банкте бірдей деп түсінетінін айтады. Ал шындығында әр банк оны әртүрлі талаптармен ұсынып отыр.
"7-20-25" – ең тиімді бағдарлама (әзірге)
Сарапшының айтуынша, ипотека нарығын сұраныстың құлдырауынан құтқаратын жаңа бағдарлама дайындалды. "7-20-25" бағдарламасы бойынша небәрі алғашқы екі күнде ипотека несиесін алуға 2000-ға жуық азаматтың өтініш білдіргені белгілі болып отыр. Ал бүгінге дейін олардың саны 6000-ға жеткен.
Оқи отырыңыз: Әрбір тұрғынға пәтер. Жаңа ипотекалық несиеге үй алу үшін не істеу керек?
Айта кетсек, Қазақстанда "7-20-25" бағдарламасымен 8 коммерциялық банк ипотекалық несие ұсынып отыр. Олар – Центркредит банк, АТФ банк, Цесна банк, Халық банк, Сбербанк, РБК, Forte Bank, Еуразия банкі.
– Егер сіз 10 миллион теңгеге 10 жылға ипотека алсаңыз, "7-20-25" бағдарламасымен 4,1 миллион үстемақысын төлейсіз. Ал дәл осы ұсынысты "Баспана хит" бағдарламасымен алсаңыз, қосымша төленетін сома 7,1 миллионға шығады. "Орда" бағдарламасына жүгінсеңіз, 7,9 миллион теңге төлеуге міндеттелесіз, – дейді экономист.
Қай банктің ұсынысы тиімді?
"7-20-25" бағдарламасы бойынша несие беріп жатқан қаржы институттарының қатарында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жоқ. Десе де, сарапшы Мұқаевтың ойынша, Қазақстан нарығында әзірге ең тиімді осы банктің ұсынысы.
– Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі "7-20-25" бағдарламасын қабылдай қоймаса да, оның 7 пайызбен 23 жылға дейін несие беру бағдарламасы бар. Ол жоғарыда айтылған мемлекеттік бағдарламаның аналогы деуге болады. Ал Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі ұсынысының ерекшелігі – үш жыл ақша жинау керек, – дейді Дәулет Мұқаев.
Оқи отырыңыз: Көп балалы отбасыларға үй беріле бастады. Жалдамалы үйлер мен 2% несиені алу үшін қойылатын талаптар
Сарапшы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі тарапынан оған жұмыс ұсынылғанын айтады. Бірақ ол келіспеген.
– Бүгінгі ипотека нарығында Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ұсыныстары бәрінен тиімдірек. Бірақ, ертең басқа коммерциялық банк халыққа ұтымды ұсыныс жасауы мүмкін. Сол кезде мен сол ұсынысты халыққа жеткізуім керек. Сол үшін де Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде жұмыс істеуге келіспедім, – дейді Дәулет Мұқаев.
Ұлттық Банктің ресми деректеріне сенсек, жыл басынан бері Қазақстанда 490 миллиард теңге көлемінде ипотека несиесі берілген. Соның 300 миллиардқа жуығын Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жүзеге асырып отыр.
Үш жыл бойы ақша жинау – мәселе
Дәулет Мұқаев осыдан 4 жыл бұрын өзі пәтер алуды жоспарлаған кезде нарықты егжей-тегжей зерттеген. Сосын оның пікірімен санасатын азаматтар көбейе түскендіктен, ол арнайы шеберлік сабақтарын ұйымдастырып, өз білгенін халыққа үйретуге тырысып жүр.
Оның ойынша, қарапайым халық несие тарихының көрсеткішін қалай арттыруды білмейді немесе оған табыстың тұрақсыздығы да себеп болып отыр.
– Үй алғысы келген адамға тұрақты түрде 3 жыл бойы жинақ есеп шотқа ақша салып отыру керек. Сосын оның несие тарихының кіршіксіз болғаны керек, яғни, осыған дейін алған несиелерін кешіктіріп төлемеген болуы керек. Сонда ғана, оның өтінішін банк қызметкері қабылдайды, – дейді Дәулет.
Расында, пәтер алу мақсатында тұрғын үй құрылыс жинақ банкінен есепшот ашқан халықтың басым бөлігі банк белгілеп берген соманы да тұрақты түрде салып отырмайды. Бірде көп, бірде аз салады. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ресми мәліметіне орай, осылай несие тарихын тұрақсыздандырған халықтың пайыздық көрсеткіші 35 пайыздан асып отыр. Демек, өтініш білдіргендердің үштен бір бөлігінің ипотека несиесінен құр қалуы ықтимал.
Сарапшы кеңесі: Пәтер алудың ең тиімді жолы
Пәтер алуды ниет еткен отандастарымыз алдымен нарықта бар бағдарламаларды салыстырады. Кейбіреу нақты зерттеп шешім қабылдаса, өзгесі достарының үндеуімен немесе банк қызметкерінің кеңесімен ипотека несиесін рәсімдейді. Десе де, сарапшы аз уақытта маңызды шешімды қабылдамауға шақырады.
– Несиеге пәтер алуды жоспарласаңыз, жақсылап зерттеп алғаныңыз жөн. Мысалы, "7-20-25" бағдарламасымен ипотеканы 25 жылға, "Баспана хитпен" 15 жылға аласыз. Оданда үш жыл бастапқы жарнаны жинап, 6-7 жылға ипотека алған әлдеқайда тиімдірек. Ондай ұсынысты әзірге тек Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі ғана жасап отыр, – дейді сарапшы.
Дәулет Мұқаев азаматтарды 3 жыл шыдап, есепшотқа тұрақты жарна аударып тұруға шақырады. Бастапқыдан қаржылай қиындық көргеніңізбен, кейін өз пәтеріңіз болады.
– Есесіне 25 жылға дейін несие төлеуге әуреленбейсіз, – дейді ол.
Азаматтарға қойылатын талаптар қандай?
Қазақстан азаматтары "7-20-25" бағдарламасы бойынша нарықтағы енді салынып жатқан жаңа пәтерге несие ала алады. Оларға 4 негізгі талап қойылады. Олар:
- Өтініш білдірушінің атында ешқандай жылжымайтын мүлік болмауы тиіс;
- Өтініш білдірушінің тұрғын үйге ипотекалық несиесі болмауы тиіс;
- Пәтер құнының 20 пайызын құрайтын бастапқы жарнаның болуы;
- Табыс көрсеткішінің бар болуы (соңғы 6 ай бойынша);
Дәулет Мұқаевтың айтуынша, бұл талаптардан бөлек несие тарихыңыздың кіршіксіз болғаны керек.
– Егер сіз пәтер бағасының жартысын бастапқы жарна ретінде салсаңыз, банк қызметкері сіздің несие тарихыңыздың нашарлығын ескермеуі мүмкін. Ал басқа жағдайларда бұл өте маңызды. Сондықтан, қазір өз атыңызда несие болса, оны уақытылы жауып отыруға тырысыңыз, – дейді сарапшы.
Қандай өзгерістер енгізген жөн?
Қазақстанда коммерциялық банктер мен үкімет тарапынан ипотекаға пәтер алудың тиімді жолдары ұсынылып жатқанымен, өз үйіне қолы жете қоймаған отандастарымыздың саны әлі де көп. Сарапшының ойынша, отандастарымыздың тезірек әрі тиімді жолмен ипотека несиесін алуы үшін халыққа түсіндіру жұмыстарын жүргізу керек.
– Елімізде демографиялық әл-ауқаттың жақсаруына әлі де жеткілікті деңгейде назар аудармай отырмыз. Мысалы, жас отбасылардың пәтерлі болуына жол ашатын белгілі бір жеңілдіктер енгізілсе, ажырасу да азаяр еді. Ал, көп балалы отбасыларға ипотеканың жылдың пайыздық үстемақысын төмендетсе, халықтың туу көрсеткіші де арта түсер еді, – дейді Дәулет Мұқаев.
Дәулет ипотеканың пайыздық үстемақысын жас отбасылардың отау құрған жылына қарай төмендету жүйесін енгізу керектігін айтады. Мысалы, 5 жыл бұрын үйленген отбасына 7 емес, 6 пайызбен несие берілсе, ажырасу да азаяды. Немесе төртеуден көп баласы бар отбасыға 4-5 пайыздық үстемақымен ипотекалық несие берілсе, туу көрсеткіші де күрт өсетіні айдан анық.
Статистика комитетінің ресми дерегіне сүйенсек, соңғы 2 жылда Қазақстандағы ажырасу көрсеткіші 32 пайыздан 44-ке өскен. Мысалы, 2018 жылдың алғашқы 7 айында Қазақстанда 73 мың жас шаңырақ көтерген. Олардың 32 мыңы ажырасып үлгерген. Екі арада 19 мың бала жартылай жетім боп қалған.
– Пәтер алғысы келетін отандастарымыздың басым бөлігінде бастапқы жарнаға қаржысы жоқ. Бұл мәселені зейнетақы қорын қолдану арқылы шешуге болады. Мысалы, үкіметтегілер ЭКСПО құрылысына деп әскери қызметкерлердің зейнетақы қорын қолданды ғой. Сол сияқты әр азамат өзінің зейнетақы қорындағы ақшасын бастапқы жарна ретінде пайдалана алса, көптеген адам пәтерлі болар еді, – дейді Дәулет.
2019 жылы тұрғын үй нарығында сұраныс азаймайды
– 2000 жылдан бері Қазақстанда демографиялық өсім бар. Сондықтан алдағы он жылда тұрғын үй нарығында сұраныс арта береді. Ал үйдің бағасы өспес үшін үкімет тарапынан қадағалау керек, – дейді Дәулет Мұқаев.
Сарапшының ойынша, "7-20-25" бағдарламасы жаңадан салынып жатқан үйлерге қатысты берілуі де тиімді болып отыр. Егер аталған бағдарламамен ипотека нарықта бар үйлерге де берілсе, үй бағасы бірден шарықтап кетеді.
– Келер жылы "жастар жылы " деп Елбасымыз бекітті. Енді сол жыл дөңгелек үстелдер мен бітпейтін конференциялар, концерт аясында ғана шектеліп қалмай, жастар баспаналы бола алатындай арнайы бағдарламалар қабылданса деймін, – дейді экономист.
Дәулет Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің "7-20-25" бағдарламасын келесі жылдың басында қабылдауы мүмкін екенін айтады. Солай болған жағдайда, өтініш білдірушілер саны одан да арта түспек. Десе де, бұған қатысты ресми дерек әзірге жоқ.