Похоже, депутаты Парламента вошли в раж, вызывая на поле битвы проштрафившиеся финансовые институты. До выхода народных избранников на каникулы осталось всего ничего. А скандальные запросы следуют один за другим: то Азат Перуашев решил выяснить, кто отвечает за обеспечение ликвидности в нацвалюте, если Нацбанк от этого открещивается. То депутат Тиникеев заинтересовался, куда ушли деньги из ЕНПФ. То Турсунбек Омурзаков, беспокоясь о реализации государственной задачи по обеспечению широких масс населения доступным жильём, обвинил Жилстройсбербанк Казахстана (ЖССБ) в неэффективных условиях промежуточного кредитования. В принципе, народных избранников понять можно: работа у них такая - задавать неудобные вопросы. Да вот только далеко не всегда они получают достойные, исчерпывающие ответы. Но только не на этот раз. Пресс-служба ЖССБ отписалась аж на 5 листов. И всё, как говорится, только по делу. (См. ниже в фотогалерее)
Переплата по ипотеке
1 июля 2015 года Турсунбек Омурзаков направил депутатский запрос на имя премьер-министра Казахстана Карима Масимова, в котором потребовал объяснений по первоначальному взносу в ЖССБ – 50% от необходимой суммы. "Одним из видов займа, предоставляемых ЖССБ, является промежуточный займ – таким видом могут воспользоваться клиенты, которые имеют 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий, либо досрочно накопившие указанную сумму. Ставка вознаграждения по такому займу составляет 7,5% годовых, по прохождению срока накопления ставка составит 5%", - отметил г-н Омурзаков.
В качестве условного примера депутат предложил рассмотреть механизм покупки квартиры стоимостью в 100 тыс. долларов. "Если у клиента уже есть 50 тысяч, ЖССБ оформляет займ на 100 тысяч долларов. При этом 50 тысяч долларов клиента банк разместит на депозите… Таким образом, получается, что клиент берёт свои же деньги в долг под проценты!.." - подчеркнул мажилисмен.
По его подсчётам, в рамках тарифной программы "Бастау" ЖССБ переплата за квартиру стоимостью 100 тысяч долларов составит всего 3,1 миллиона тенге. Но ежемесячное погашение займа в первые три года составит около 320 тысяч тенге.
По займу "Жеңіл" ЖССБ, например, за квартиру в 100 тыс. долларов клиент выплачивает примерно 132 тыс. тенге ежемесячно первые три года, а последующие шесть лет - 149 тыс. тенге. Переплата, по расчётам депутата, составляет 6,2 млн тенге.
Для сравнения он приводит программу по ипотеке в Народном банке. "Если оформить ипотеку в Народном банке на ту же квартиру стоимостью 100 тысяч долларов с 50-процентным первоначальным взносом на те же девять лет, то ставка составит 13% годовых. Ежемесячный платёж составит около 147 тысяч тенге, а переплата – 6,5 млн тенге.
Таким образом, разница по переплате ЖССБ и банков второго уровня (БВУ) составит всего около 300 тыс. тенге", - негодует депутат Омурзаков.
Затронул он и вопрос по комиссиям, которые банк взимает с клиента за оказание предоставленных услуг. "Комиссия за открытие счёта, рассмотрение заявки, страхование недвижимости, титульное страхование, организация кредита, обналичивание за безналичный внешний перевод займа, – также рассчитываются, исходя из полной стоимости квартиры, несмотря на то, что 50% составляют деньги клиента", - отметил мажилисмен.
Идите на фиг, кто не согласен
"Система жилищных строительных сбережений - это механизм финансирования жилья, основанный на накоплении сбережений для получения займа по низким ставкам вознаграждения для улучшения жилищных условий", - поясняет informburo.kz пресс-секретарь Наталья Ковалёва. - Главная особенность данной системы заключается в том, что она замкнута и не задействует ссудный капитал из внешних источников: одни участники делают накопления, другие – получают займы.
ЖССБ обращает внимание на то, что сегодня многие казахстанские банки приостановили программы ипотечного кредитования в тенге, а у тех, кто кредитует, ставки вознаграждения достигают 26% годовых.
"Только Жилстройсбербанк не остановил кредитование и не увеличил ставки вознаграждения по займам, за счёт чего доля займов банка, выданных на строительство и приобретение жилья, в 2015 году составила 73% (33% в 2014 году). Действующие ставки вознаграждения по займам Жилстройсбербанка являются самыми низкими в стране: по жилищным займам, предоставляемым при условии предварительного накопления сбережений в период не менее 3 лет - от 3,5% до 5% годовых", - отмечено в письме ЖССБ.
В целом, подчёркивает Наталья Ковалёва, основные условия кредитования по промежуточным займам созданы на опыте строительных сберегательных касс Германии, которые являются эффективными и успешно функционируют в Европе уже в течение многих десятилетий. Так что это, увы, вовсе не ноу-хау отечественных финансовых гениев.
Промежуточные жилищные займы
В соответствии с Законом "О жилстройсбережениях", промежуточный жилищный заём – это целевой заём, предоставляемый жилищным строительным сберегательным банком вкладчику в целях улучшения жилищных условий при условии накопления минимально необходимого размера накопленных денег. Остаток, как отмечает г-жа Ковалёва, погашается за счёт договорной суммы по договору о жилищных строительных сбережениях в соответствии с Законом, внутренней кредитной политикой банка и условиями договора банковского займа.
Согласно политике банка, промежуточный жилищный заём выдается в размере договорной суммы при условии досрочного накопления 50% от договорной суммы. При этом на накопления ежегодно начисляются вознаграждение банка в размере 2% и премия государства в размере 20% (от поощряемой суммы вклада, не превышающей 200 МРП).
С учётом вознаграждения банка и премии государства, эффективная ставка по вкладам, при определенных условиях, как правило, составляет до 12,6%.
На комиссиях не разжиреешь
Не стоит забывать и о банковских комиссиях. По информации ЖССБ, за заключение договора о жилищных строительных сбережениях установлена комиссия на уровне 0,55% от договорной суммы, что, кстати, гораздо ниже принятых в европейских стройсберкассах комиссионных сборов – от 1% до 1,65%.
Далее за организацию выдачи жилищного займа банк взимает 0,5% от суммы займа (максимально - 100 тыс. тенге). Но и это оказывается нормально. Ведь в других казахстанских банках комиссия за организацию выдачи кредита составляет от 1% до 2% от суммы займа.
Кроме того, банк взимает комиссию за выплату займов наличными деньгами в размере 0,5% от суммы займа (максимально - 50 000 тенге) и путём безналичного перевода в размере 0,3% (максимально - 5 000 тенге). Для сравнения: в других банках второго уровня (БВУ) размер аналогичной комиссии колеблется от 0,5% до 1% от суммы займа.
Как отмечено в ответе ЖССБ, с 2014 года банк снизил финансовую нагрузку для клиентов по оплате комиссий, в результате были отменены/снижены некоторые комиссии. В среднем финансовая нагрузка клиентов банка по оплате комиссий и сборов снизилась на 30%.
Посему предложение депутата снизить сумму накопления до 20%, с точки зрения банкиров, вовсе нереально. "Реализация данного предложения невозможна, поскольку система ЖСС может бесперебойно функционировать только при равенстве притоков и оттоков средств в систему (50% на 50%)", - отмечено в письме ЖССБ.
А вот и они, наши "подарочки"!
Утверждая, что система ЖССБ наиболее приближена к страждущему жилья простому обывателю, работники Жилстройсбербанка предлагают свои сравнительные расчёты:
"Предположим, что приобретаемая недвижимость стоит 10 млн тенге и у покупателя есть 50% от необходимой суммы. При обращении в Жилстройсбербанк, покупатель внесёт 5 млн тенге на сберегательный счёт в банке и получит 10 млн тенге под 7,5% годовых на 10 лет.
Обратившись в БВУ, покупатель отдаст первоначальный взнос (50%) продавцу недвижимости и получит ипотечный заём в размере 5 млн тенге под 17% годовых.
Через 3 года в ЖССБК покупатель достигнет необходимых условий для перехода на жилищный заём, накопленные сбережения на сберегательном счёте будут направлены на погашение займа, ставка вознаграждения снижена до 4,5% годовых, ежемесячный платёж снижен в 5 раз.
В результате за весь период кредитования (за 13 лет) в БВУ размер оплаченного вознаграждения составит более 7 млн тенге, в ЖССБК – 2,5 млн тенге. При этом в Жилстройсбербанке приобретатель получит вознаграждение по депозиту за 3 года в размере 536 тысяч тенге с учётом премии государства.
Таким образом, переплата по промежуточному займу в Жилстройсбербанке в 3 раза меньше переплаты по ипотечному займу в БВУ".
В ином случае, если у клиента просто нет 50% от необходимой суммы на покупку квартиры, он может накопить в течение 3-5 лет 50% и получить оставшиеся 50% от стоимости квартиры в виде жилищного займа по ставке не более 5% годовых. Если вожделенная квартира стоит 10 млн тенге, то, накопив необходимые 5 млн тенге в течение 5 лет, клиент оставшиеся 5 млн может оформить в виде жилищного займа на 10 лет по ставке 4,5%.
В этом случае сумма оплаченного вознаграждения за 10 лет по жилищному займу составит 1,1 млн тенге. Тогда как в других БВУ за 10 лет при сумме ипотечного займа 5 млн тенге по ставке 17% годовых размер оплаченного вознаграждения за пользование ипотечного займа составит 5,4 млн тенге.
Выводы очевидны. Если верить Жилстройсбербанку, у него явно идеальная система жилищного кредитования. Вопрос лишь в том, насколько подъёмна она для рядовых граждан без жилья? Но это, как говорится, уже другая часть оперы.
Впрочем, и депутаты тоже не лыком шиты. И наверняка озвучивают свои запросы не просто так. Если рассматривать их в рамках химического реагента общественного мнения, то лакмусовая бумажка ЖССБ при определении кислотно-основного индикатора, явно даёт сбой.
