Снос, или реновация по-алматински: обязательно ли возводить "человейники" на месте старых домов

30 марта 2022, 12:45

Данил Утюпин Написать автору

Уничтожать или ремонтировать ветхое жильё – вопрос неоднозначный.

В Алматы в рамках Программы реновации планируется снос 708 ветхих домов (6 637 квартир) и строительство 683 домов (34 605 квартир) общей площадью свыше 2 млн м². Ряд экспертов считает, что в этой программе заложены немалые коррупционные риски, которые позволяют застройщикам получить лакомые земельные участки для возведения высоток. Зачастую плотность застройки, населения, нагрузка на окружающую среду, социальную инфраструктуру, инженерные сети и транспортные потоки не учитываются.

Урбан-активисты считают, что программа реновации содержит ряд неоднозначных понятий. Например, что такое "ветхое жильё"? Кто и каким образом должен определять его ветхость и является ли оно тождественным понятию "аварийное жильё"? Если жильё ветхое, но не аварийное, нужно ли его обязательно сносить или можно отремонтировать?

"Разница между реновацией и сносом в том, что реновация – это процесс улучшения без разрушения целостности структуры. Ну, а снос, соответственно, – уничтожение структуры целиком. Пока в Алматы плохо понимают значение термина и вслед за Москвой вводят программу реновации, в которой говорится о сносе существующих зданий. Только это не реновация, а больше ликвидация старого жилого фонда", – считает архитектор Жанна Спунер.

Типы реноваций бывают разные. Например, можно провести в старом здании капитальный ремонт, лишь немного подправив структуру. Или сохранив фасад здания, полностью перестроить внутреннюю начинку. Бывает, что меняют функцию здания. Например, из бывшего общественного здания делают отель.

По мнению Жанны Спунер, самое важное в этом – провести тщательные исследования, а затем организовать соучастное или социальное проектирование, вовлекая жителей для принятия решений. Далее вместе с главными стейкхолдерами и экспертами принимать решение: можно ли это здание реновировать или его остаётся только снести? Такой подход ускоряет получение людьми комфортабельного пространства для жизни.

Так, в Германии 90% зданий, построенных в советское время, было сохранено и реновировано. Это не просто экономно, но и экологично, потому что в Алматы отсутствуют полигоны по утилизации строительных отходов. При этом, конечно, какой-то процент жилья, особенно частного, придётся снести как опасное или устаревшее. И как отметила архитектор, в Алматы нежелательно строить жилые дома выше 7 этажей.

Аналогичного мнения придерживается профессор Казахстанской архитектурно-строительной академии Павел Савранчук.

"Само понятие "ветхое жилье" не бескомпромиссно. Это не приговор. Если оно находится вблизи общегородских магистралей, не представляет исторической либо архитектурной ценности, имеет физический износ свыше установленного норматива, морально устарело, инженерно не благоустроено, есть желание жильцов к переселению, – безусловно, может быть снесено и заменено новой современной застройкой", – считает Павел Савранчук.

Но судьбу ветхого жилья должна определять ещё и независимая профессиональная экспертиза, а не заинтересованный застройщик, уверен профессор.

"Дело в том, что любое сооружение может быть восстановлено во всех параметрах, доведено до уровня современных эксплуатационных требований. Нужна очевидная целесообразность, политическая воля городской администрации и финансовое обеспечение", – заключил он.

По мнению спикера, как показывает практика градостроительства, наиболее благоприятным и привлекательным для жизни город становится при смешанной застройке различных временных периодов (отрицательный пример единовременная крупномасштабная застройка Астаны – город не для пешеходов). Для увеличения плотности населения и доведения ее до рациональных параметров "депрессивные", не имеющие ценности участки, должны освобождаться и реконструироваться (кардинально изменять параметры). Однако этот процесс должен происходить не тотально.

Павел Савранчук отметил, что даже в границах одного городского участка (укрупнённого квартала) может сохраняться сложившаяся застройка в органичном сочетании с имплантируемой новой и, конечно, при обеспеченности социально-культурной и инженерной инфраструктурой. Вот это и есть реновация, то есть обновление – достижение необходимых качеств без кардинального изменения общей системы.

"Решение о мероприятиях реновации конкретного участка должно учитывать интересы городского района и города в целом, как при лечении какого либо органа важно не навредить всему организму. Волевые решения здесь неприемлемы, особенно продиктованные интересом застройщика. И это касается не только застройки, но и всех систем городской жизни: транспорта, озеленения, водоотведения и так далее. Пример: "ветхая" трамвайная инфраструктура Алматы была волюнтаристски уничтожена. Это вместо того, чтобы её восстановить и развивать!" – сказал профессор.

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов считает, что реновация, даже если под ней понимается снос, может быть разной. Тут многое зависит от позиции жильцов и застройщика, которого они выберут.

"Понятно, что далеко не все люди согласны переезжать из своего привычного района, да и плюс к тому переселяться в новые высотные дома без палисадников и уютных зелёных дворов. Поэтому жильцам, которые все-таки решились, следует внимательно изучить проект реновации, которую им предлагают. Чтобы потом не оказаться в кольце "человейников", – считает эксперт.

При этом, подчеркнул спикер, реновацию-снос не получится проводить по принципу равноценной замены. То есть вместо старых двухэтажек не получится поставить новые двухэтажные дома, потому что застройщику это невыгодно – ему нужно окупить расходы. Придётся поднимать этажность, но не намного. Так, например, сделали в Турксибском районе Алматы, в районе Сейфуллина – Шолохова. Там на месте разваливавшихся двухэтажных домов по госпрограмме поставили новые симпатичные пятиэтажки.

Участники программы могут потребовать, чтобы на месте старых двухэтажек ставили дома не выше 5-6 этажей и были предусмотрены рекреационные зоны с большим количеством зелёных насаждений", – отметил Ермек Мусрепов.

В свою очередь руководитель и соучредитель Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков сообщил, что некоторые из построенных в советское время районов весьма неоднородны по составу. Там имеются как действительно аварийные строения барачного типа, которые изначально возводились как временное жильё, так и очень качественные здания, которые нельзя уничтожать.

"Нельзя идти на поводу у застройщиков и инвесторов, которые гонятся за прибылью", – сказал Адиль Нурмаков.

Он так же, как и предыдущие эксперты, считает, что перед реновацией каждого здания необходимо проводить строгую качественную экспертизу – обязательно ли его сносить. Учитывать сейсмические риски, влияние нового строительства на экологическую, социальную, транспортную обстановку.

Читайте также:

Популярное в нашем Telegram-канале