Когда стоит приобретать недвижимость в Казахстане и что происходит с ценами на рынке

Продолжающаяся инфляция, российско-украинский военный конфликт и отсутствие новых жилищных госпрограмм – основные факторы, которые продолжают, по мнению экспертов, оказывать влияние на рынок жилой недвижимости.

"Война в Украине создаёт неопределённость"

По словам главы компании Best Realty Гульнары Тугибаевой, цены на первичное жильё в Астане и других регионах Казахстана по сравнению с 2023 годом выросли примерно на 10–15%, в Алматы – на 8–12%.

"В регионах наблюдается более умеренный рост цен на 5–10%. Вторичное жильё показало схожие тенденции, но в некоторых регионах, возможно, даже статданные покажут спад на 3–5% из-за переизбытка предложений на рынке", – сообщила Гульнара Тугибаева.   

Эксперт говорит, что на рост цен на жильё и значительно в некоторых регионах повлияли прошедшие в этом году небывалые паводки. И это объяснимо, поскольку стихийное бедствие повредило инфраструктуру, следом увеличились затраты из госбюджета на восстановление.

"Инфляция также продолжает влиять на стоимость стройматериалов и рабочих ресурсов, повышая цены на квадратные метры в новостройках. Геополитическая ситуация, в частности война в Украине, создаёт неопределённость в регионе и влияет на экономическую стабильность, что в свою очередь отражается на рынке недвижимости", – сказала она.

По мнению Тугибаевой, в ближайшие месяцы цены на жильё скорее всего продолжат демонстрировать рост, хотя темпы могут и замедлиться. Это связано с ожидаемыми изменениями в экономической политике и введением всеобщей декларации доходов с 2025 года, что может увеличить интерес к инвестициям в недвижимость как к более надёжному активу.

"Перед новым годом я рекомендую людям, планирующим покупку вторичного жилья или инвестирующим в новостройки, внимательно изучить рынок и рассмотреть возможность таких вложений. С учётом ожидаемого увеличения налоговой нагрузки инвестирование в недвижимость может стать хорошей стратегией для сохранения и приумножения капитала", – порекомендовала эксперт.

Со ссылкой на застройщиков Гульнара Тугибаева говорит, что цены на первичное и вторичное жилье в Астане, Алматы и регионах практически не изменились по сравнению с 2023 годом. В конце прошлого года цены остановились и перестали расти из-за закрытия жилищных госпрограмм и прекращения поступлений "пенсионных денег".

Основным фактором, влияющим на цены, остаётся отсутствие новых государственных ипотечных программ от Отбасы банка.

"Скорее всего, в следующем году мы увидим повышение цен на жильё. Это связано с тем, что стало меньше как строящихся, так и введённых в эксплуатацию объектов", – озвучила спикер прогнозы застройщиков.

Кроме того, эксперт со ссылкой на своих коллег из Алматы объяснила, что в южной столице объём продаж остался на том же уровне, что и в прошлом году. Даже чувствуется незначительное снижение покупательной способности. Кроме того, просели застройщики из-за отсутствия поддерживающих ипотечных госпрограмм.

"Землетрясение также снизило покупательную способность. Инфляция сказывается сильно, количество предложений превышает покупательную способность. Стоимость объектов за последние 6–7 месяцев стоит на месте и даже идёт на спад. Из-за войны в Украине, оттока россиян в Казахстан, большая часть которых проживают в Алматы, рынок аренды на пике, местами стоимость аренды достигла уровня московских цен", – процитировала Тугибаева алматинских коллег.

На рост цен, по словам эксперта, также влияет курс доллара, застройщики ввозят комплектующие и стройматериалы в основном из-за рубежа, поэтому первичная недвижимость в Алматы потихоньку будет расти. А вторичная недвижимость, возможно, станет дешевле примерно на 20%. 

Цены в разрезе регионов

Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости "Grand Estate Company" Елена Грива утверждает, что в Алматы с сентября 2023-го по октябрь 2024 года цены на квартиры на вторичном рынке в среднем повысились на 10%.

"При этом наблюдается очень интересная тенденция. К примеру, по Алмалинскому району цены на однокомнатные квартиры за этот период снизились на 14%, а в Бостандыкском районе стоимость двухкомнатных квартир в среднем выросла на 20%. По данным комитета по статистике, цены по Казахстану на вторичное жильё повысились на 5%, на новое жильё – на 2%", – привела статистику Елена Грива.

В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья значительно подорожали в Актобе – на 7,9%, в Талдыкоргане – на 7,2% и в Кызылорде – на 7,1%. На вторичном рынке лидерами по повышению цен стали Астана – 13,9% и Атырау – 23,3%.

Она также обратила внимание на то, что сильнее всего цены изменились в 2022 году, когда в страну прибыло много релокантов из РФ. В этом году эксперт не заметила больших изменений цен на рынке.

При этом она отмечает, что с июня цены на недвижимость снижаются. По наблюдениям эксперта, в мае наблюдалось незначительное повышение, а вот июнь, июль, август, сентябрь характеризовались снижением цен от месяца к месяцу.

Тем, кто решил приобрести первичное жильё, Елена Грива посоветовала быть очень внимательными и заключать только договоры долевого участия, так как любые другие договоры не дают гарантий, если объект будет заморожен или недостроен в срок. 

Она объяснила, в каких случаях возможен рост цен на недвижимость на рынке. Цены, по её мнению, будут расти, когда вырастет потребительский спрос. А потребительский спрос в свою очередь показывает рост вместе с доходами населения. Либо государство "подставляет своё плечо", запуская новые жилищные программы или доступную ипотеку. 

"Также мы уже знаем, что бывают такие внешние геополитические ситуации, когда в нашу страну за короткий период может въехать большое количество людей, которые захотят приобрести у нас недвижимость. Но нужно учитывать, что нерезиденты Казахстана не имеют права приобретать недвижимость в Казахстане за исключением случаев, если они решат открыть юридическое лицо. То есть в РК не так-то легко приобрести недвижимость нерезидентам. Если произойдёт послабление, внесут изменения в законодательство для нерезидентов, которые решили приобрести недвижимость, то тогда мы станем свидетелями очередного роста цен", – рассказала Елена Грива.

Также, по её словам, экономическая и политическая ситуация внутри страны может сильно влиять на рост или снижение цен на недвижимость. Как это, например, случилось, когда казахстанцам разрешили использовать часть пенсионных накоплений для покупки жилья. Это решение спровоцировало рост цен.  

"Сейчас есть жилищные программы от государства, но к ним имеет доступ ограниченный круг лиц, которые могут воспользоваться ими. Кроме того, если соотнести количество строящихся многоквартирных домов с общим количеством населения, то становится очевидно, что их не так много. И те лица, которые имеют доступ к жилищным программам, не могут сильно повлиять на рыночные цены", – резюмировала Елена Грива.

"Наблюдается продолжение стагнирующего рынка"

Советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко сообщила, что при анализе цен в первую очередь необходимо отталкиваться от фактического количества сделок, которые совершаются на рынке, а также проанализировать основные тенденции за продолжительный промежуток времени, сравнивая показатели не только с прошлым месяцем, но и месяц за месяцем.

"К сожалению, в этом октябре мы могли видеть целую серию статей с информацией о том, что цены за год на вторичку выросли на 5%, а на первичку – на 2%. Однако это совершенно не соответствует действительности. Беда в том, что показатели-то правильные, верные цифры выдали органы статистики, но в трактовке к этим цифрам добавили – "за год" и это неверно. Это показатели сентября 2023 года в сравнении с сентябрём 2024 года", – пояснила Нина Лукьяненко.

По её словам, в течение года – от месяца к месяцу – индекс цен составлял от 0,4 до 0,6%, что соответствовало показателям ежемесячной инфляции, а значит, покупатели и продавцы всё это время наблюдали, как рынок стагнирует. Месяц от месяца цены почти не менялись – ни в сторону повышения, ни в сторону понижения. Нужно также учитывать, что показатель стоимости за один квадратный метр – это моментный показатель.

"Что касается паводков, то они прошли в регионах, пострадало имущество людей, скот, но эти люди не имели возможности всё бросить и купить себе недвижимость в центре бывшей или нынешней столицы. Да, государство поддержало их на своём уровне, последствия данного бедствия устранены, но на количестве сделок с недвижимостью это никак не отразилось. Бесконечные громкие заявления о том, что  приток мигрантов в Казахстан на фоне произошедших событий в мире поднимет стоимость квадратного метра, тоже не оказались правдой", – считает Нина Лукьяненко.

При этом она признала, что всплеск цен за аренду жилья оказался серьёзным во время очередной волны мобилизации в РФ и притока релокантов в Казахстан.   

"Нет серьёзных предпосылок к резким изменениям ни в сторону повышения, ни в сторону понижения цен. Часть людей ожидает снижения ставок по ипотеке для повышения доступности кредитов, но пока эти ожидания не оправдываются. Много разговоров об изменениях в налоговом кодексе, которые должны повлечь увеличение стоимости нового жилья на размер НДС", – отметила она.

Людям, планирующим покупать или продавать жильё, эксперт рекомендует быть смелыми и отталкиваться от личных или семейных целей.

"Если есть необходимость в покупке, покупайте, хотите продать – продавайте. Внимательно изучайте предложения. Возможно, лучшей ситуации для покупки жилья ещё не было. Торгуйтесь, ищите надёжных застройщиков и ведите с ними переговоры. И главное, будьте бдительны при проверке документов и подписании договоров!" – подытожила Нина Лукьяненко.