Какие жилые комплексы соседствуют с хрущёвками в Алматы и хорошо ли это?

Современный Алматы представляет собой микс из домов старой застройки – "хрущёвок", "брежневок", даже "сталинок", если говорить о возрасте домов (это в основном четырёх-, пяти, - иногда двухэтажные дома), девятиэтажек, построенных позднее, начиная с 90-х, и новостроек – современных жилых комплексов с развитой прилегающей к ним инфраструктурой. Такие новостройки появляются буквально на глазах в центре города и на периферии и меняют его облик. По данным генерального директора консалтинговой компании Tetin Льва Тетина, ежегодно в Алматы вводится в эксплуатацию 120-150 новостроек. Но таких показателей рынок жилой недвижимости достиг только последние пять лет. Общий объём жилья, построенного за последние 20 лет, составляет 62%, около 100 тысяч из 161 тысячи всех домов города. И спрос на новое жильё продолжает расти.

Что хорошо для горожан, то хорошо и для города. Посмотрим, что предлагают современные ЖК и выгодно ли они отличаются от тех же "хрущёвок". Сравним экстерьер, интерьер, инфраструктуру и ценовую доступность.

Экстерьер и инфраструктура

Дома в Алматы ранней застройки (начиная с 70-х), как правило, типовые. Это серые панельки, которые выстроены рядами и со стороны дороги ряд таких домов может перекрывать такой же, более длинный дом. Девятиэтажки позднее часто строили квадратами. Между домами – двор с детской площадкой, дороги во дворах к вечеру сплошь заставлены автомобилями жильцов. На первом этаже одного из ближайших домов всегда находится "магазин у дома", где можно купить самые необходимые продукты. Неподалёку часто находится аптека.   

Современные ЖК предлагают более развитую инфраструктуру и отличаются архитектурным разнообразием. Они нацелены на то, чтобы отразить стиль жизни современных горожан и подарить им комфорт. Например, к домам подведены удобные подъездные дороги и в самом ЖК предусмотрен подземный или наземный паркинг, чтобы решить проблему парковок во дворах.

У каждого жилого комплекса есть своё лицо, и это значительно разнообразит архитектурный облик южной столицы. При строительстве используются современные строительные и отделочные материалы, проектировщики подходят к строительству зданий креативно.

Причём ЖК можно выбрать как в тихом районе города, так и в деловом центре. И в каждом из них будет своя специфика, с учётом ритма и стиля жизни в том или ином районе. 

Например, ЖК в деловом центре южной столицы может привлечь близостью к станции метро и насыщенной внутренней инфраструктурой.

Но в любом случае при каждом современном ЖК уже, как правило, присутствует целый бизнес-сити: магазины, рестораны, барбершопы, фитнес-центры, аптеки и многое другое в шаговой доступности.  

В некоторых ЖК на нижних этажах расположены самые настоящие торгово-развлекательные центры.

Отдельным бонусом идёт собственная прилегающая к ЖК территория, на которой застройщики разбивают скверы и парки, делают велодорожки, детские и воркаут-площадки. Алматинцы последовательно поддерживают озеленение города и застройщики это учитывают.

В современных ЖК нередко работает круглосуточное видеонаблюдение, предлагаются услуги профессиональной охраны, а въезд в них закрыт для посторонних. С этой точки зрения жить в таких жилых комплексах безопаснее.

Интерьер и планировка квартир

"Хрущёвки" строили с малогабаритными типовыми квартирами – многие знают об алматинских кухнях площадью 6 м² и смежных комнатах-распашонках. Некоторые алматинцы перепланировали самостоятельно свои малогабаритные квартиры, чтобы расширить пространство – например, соединили балкон с залом и сделали кухню-студию. Но это приводит к ухудшению звукоизоляции квартиры, когда шум воды с соседской кухни слышен в зале или даже спальне. Страдает и теплоизоляция.

Иногда в старых домах не выдерживает проводка, которая изначально не была рассчитана на использование жильцами многочисленных современных гаджетов. Приходится со временем или сразу после приобретения квартиры в старом доме менять трубы и проводку, ставить межкомнатные двери, делать звуко- и теплоизоляцию стен.

В современных ЖК реализованы уже самые разные площади квартир и их планировка, в зависимости от пожеланий покупателя и суммы, которой он располагает. В новых домах учтён текущий уровень развития технологий и запросов современных горожан, в том числе эстетических. Это видно даже в интерьерах подъездов и холлов.

Наличие лифтов в многоэтажных ЖК – плюс, особенно для пожилых жильцов, которым трудно подниматься по лестницам даже в привычных для алматинцев четырёхэтажках.

Советская эпоха, когда следовало "быть как все" и баловать себя было не принято, прошла, а дома с серыми одинаковыми подъездами и общими площадками на этажах остались. Новые поколения алматинцев хотят и могут радовать себя другими дизайнерскими решениями, которые создают уют и ощущение своего дома.

"Технологии и качество строительства, отделка мест общего пользования, планировочные решение благоустройство дворов и многое другое обеспечивает преимущество новостроек перед ранее построенными жилыми комплексами", – резюмирует Лев Тетин.

Цены, спрос и предложение на квартиры в старых и новых домах Алматы. Как они меняются?

За 2021 год наибольшее число сделок на рынке жилой недвижимости Алматы прошлось на вторичное жилье и к концу года достигнет показателя в 59%.

Но сделки в сегменте новостроек растут от года к году, их число в 2020 году составляло 37% от всех сделок, а в 2021 году, по данным Льва Тетина, они уже могут достигнуть показателя в 41%.

"Это обусловлено ростом численности населения города и объёма ввода жилья. Ну и, конечно, каждый, кто задумывается о покупке жилья, в первую очередь изучает предложение в строящихся жилых комплексах", – говорит эксперт.

Интересно, что до сих пор квадратный метр вторичного жилья в Алматы стоит дороже, чем в новостройке. 

По данным homsters.kz, на декабрь 2021 года средняя цена "вторички" в центре города – 700 тысяч тенге за м², на окраине –  500 тысяч тенге за м². Средняя цена в новостройках: эконом-класс – 326 925 тенге за м², комфорт-класс – 409 669 тенге за м², бизнес-класс – 532 073 тенге за м², элит-класс – 750 461 тенге за м².

"К концу 2021 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Алматы составляет 620 тысяч тенге. Цена в хрущёвках, как правило, на 15-20% ниже. Эта разница в цене обусловлена состоянием ЖК", – приводит данные непосредственно по "хрущёвкам" Лев Тетин.

"Вторичка" и раньше стоила дороже. По данным krisha.kz, в 2014 году средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Алмалинском районе Алматы в старых типовых панельных домах составляла примерно 2015 долларов за квадратный метр, а в новостройках там же – 1750 долларов.

"Архитектура массовой застройки Алматы 70-80-х годов пользуется большим спросом и высоко ценится на рынке из-за выгодного расположения жилья, развитой инфраструктуры и гарантированного советского качества", – отмечали тогда эксперты krisha.kz.

По данным из базы homsters.kz, самый высокий спрос в новостройках сейчас – на квартиры-двушки площадью 69 м². Второе место в рейтинге занимает "однушка" размером 45 м². В десятке самых популярных планировок – лишь одна трёхкомнатная квартира. Примечательно, что она довольно большой площади – 90 м².

В процентном соотношении спрос на жильё в новых ЖК превалирует в нескольких ценовых нишах – 12 млн тенге, 15 млн тенге и 18 млн тенге. Если говорить о более престижном жилье, то здесь желаемый бюджет покупателей находится на уровне 25 млн тенге. Что касается медианы, то она заметно подросла и достигает значения 20 млн тенге.

"В последних месяцах 2021 года ситуация на рынке первичной недвижимости складывается таким образом, что медленный, но неуклонный рост цен продолжается, а новых проектов появляется всё меньше", – комментирует эксперт из homsters.kz.

Между тем, жильё в новостройках нужно алматинцам. "Жилой фонд южной столицы к концу 2020 года достиг показателя в 50 млн м², что обеспечивает 25 м² на одного человека. Если сравнивать данный показатель с европейскими стандартами в 30 м² на человека, дефицит в 10 млн м² налицо", – говорит Лев Тетин. 

Изучая сайты строительных компаний, можно увидеть, что квартиры в новых ЖК часто выкупаются на 100% ещё на стадии строительства. Можно сделать вывод, что на рынке недвижимости мегаполиса произошёл определённый перелом: горожане всё больше склоняются к покупке жилья в новых современных жилых комплексах, цены на квартиры в них растут с течением времени, но не так быстро, как на вторичном рынке, а платёжеспособный спрос стимулируется и будет поддерживаться в будущем партнёрскими предложениями застройщиков и некоторыми государственными программами. Благодаря новым ЖК Алматы приобретает более современный облик, что соответствует духу времени и потребностям жителей города.