Как в Казахстане коммерческая недвижимость адаптируется к гибридному формату работы и буму e-commerce

Коммерческая недвижимость в Казахстане проходит фазу структурной трансформации. На фоне гибридной занятости, цифровизации и роста e-commerce меняются не только объёмы спроса, но и требования к формату офисов, торговых пространств и складских площадей.

Что ждёт офисы, торговые пространства, коворкинги и складскую логистику и как меняются требования к локации, трафику и технологиям.

Трансформация офисов

Хотя офисный сегмент проходит перенастройку, он остаётся одним из самых востребованных в коммерческой недвижимости. Как отмечает старший аналитик Colliers Kazakhstan Темирлан Муханов, объём рынка качественных офисных помещений в Алматы за I квартал 2025 года составил 926 тыс. кв. м. При этом показатель средней заполняемости офисов находился на уровне 93%:

"Несмотря на высокую заполняемость, рынок сталкивается с рисками, потому что традиционные офисы с большими неподвижными пространствами уже не соответствуют требованиям современных компаний. Гибридная работа заставляет пересмотреть концепцию офисных помещений. Если ранее основной потребностью было наличие больших офисных зданий для множества сотрудников, то теперь компании предпочитают более компактные пространства, которые могут быть адаптированы для работы небольших групп сотрудников".

О том, как это проявляется в реальных сделках, рассказала президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости VIZIT Лариса Степаненко:

"В начале года некоторые собственники и управляющие компании ощутимо подняли арендные платежи, это вызвало небольшую миграцию арендаторов. При этом мы наблюдаем, что во многих бизнес-центрах и административных зданиях компании стабильно работают годами, вакантных площадей там мало. По нашим объектам, от бюджетных офисов до классов, A, Б+, Б и C, мы наблюдаем высокую заполняемость".

По словам директора агентства недвижимости, хуже всего чувствуют себя лоты с завышенными ставками во второй линии: из-за входа со двора или внутренней улицы, где ниже видимость и трафик, они, как правило, простаивают. Первая линия – это помещения с фасадом на магистраль и прямым уличным входом. При адекватной ставке такие лоты в устойчивом дефиците. Однако даже на первой линии в центре при завышенных ожиданиях собственника из-за высоких цен часто пустуют специфичные форматы. Например, цоколи, которые подходят не под любой профиль деятельности.

Гибкие форматы

Одним из заметных трендов последнего времени становится переход к гибридным офисным решениям – коворкингам и "гибким офисам", которые предлагают аренду небольших рабочих мест на короткий срок. Это даёт компаниям большую свободу в управлении затратами на аренду, а также возможность быстро адаптироваться к изменениям в численности персонала.

Массовое появление коворкингов пришлось на 2016–2018 годы. В эти годы было запущено 92% всех ныне действующих пространств формата. По данным на конец 2018 года, в Алматы работало 18 коворкинг-центров общей площадью ~15 200 кв. м и вместимостью 1630 рабочих мест, а в Астане – 13 центров (~16 335 кв. м, 1960 рабочих мест)​.

И рынок продолжает расти. В Алматы сегодня функционирует около 30 гибких офисных пространств (около полутора десятков крупных и почти столько же небольших), совокупная площадь таких пространств уже достигает 32–37 тыс. кв. м.

Успешные проекты крупных коворкингов и гибких пространств:

• SmArt.Point (Алматы) – один из первых и крупнейших коворкинг-хабов страны, был открыт в 2017 году в БЦ Almaty Towers. Занимает несколько этажей общей площадью около 17 тыс. кв. м и вмещает до 1,5 тыс. рабочих мест. Доступны индивидуальные места и небольшие офисы. Включены базовая офисная инфраструктура, есть спортзал, лаунж-зоны и конференц-залы.
• Level 8 (Алматы) – премиальный коворкинг расположен на восьмом этаже Esentai Tower с панорамным видом. Работает круглосуточно. Предусмотрены капсулы для отдыха, индивидуальные рабочие места и малые офисы.
• Astana Hub (Астана) – некоммерческий технопарк на территории EXPO и Назарбаев Университета. Коворкинг рассчитан примерно на 700 рабочих мест. Используется стартапами и ИТ-командами как площадка для работы и мероприятий.
• Multispace и iQ Coworking (Астана) – частные коворкинг-центры столицы​ располагаются в деловых районах, предлагают как зоны open space, так и отдельные офисы.

Многофункциональные пространства

Развитие гибридной работы ведёт к необходимости создания многофункциональных офисных комплексов. Растёт спрос на объекты, которые сочетают в себе рабочие зоны, кафе, спортзалы, зоны для встреч и отдыха. Таким образом, арендаторы хотят получить не только рабочие места, но и площадки для общения, вдохновения и отдыха. При этом утилитарные вопросы не уходят с повестки дня.

"Для арендаторов сегодня ключевой фактор – это парковка. Это касается не только торговых, но и офисных площадей: объекты с собственными парковочными местами традиционно в дефиците. Учитывая перегруженность города автомобилями и ограниченное число парковок в центре, они такими и останутся", – добавила Лариса Степаненко.

Параллельно выросли требования к технологиям управляемости зданий, качеству воздуха и безопасности: BMS/дистанционное управление, усиленная вентиляция и климат-контроль, биометрия на входе и выходе, видеонаблюдение.

Торговая недвижимость

​​Сектор торговой недвижимости в Казахстане адаптируется к изменяющимся потребительским предпочтениям и росту электронной коммерции. По данным Бюро национальной статистики, в 2024 году объём рынка розничной электронной коммерции превысил 3 трлн тенге, в процентом соотношении – 14% от общего объёма розничной торговли. Из них 84,9% (почти 2,7 трлн тенге) пришлось на маркетплейсы, а 15,1% (476,5 млрд тенге) на предприятия розничной торговли, осуществляющие продажи через собственные интернет-ресурсы. 

Параллельно с этим, после спада, вызванного пандемией COVID-19, наблюдается постепенное восстановление покупательского трафика в торговых центрах. Согласно данным Бюро национальной статистики, объём розничной торговли за январь – декабрь 2024 года составил 21 486 млрд тенге, что на 9,3% больше уровня соответствующего периода 2023 года. Это показывает, что потребитель вернулся в офлайн-магазины и торговые центры.​ 

"Спрос сегодня, как и всегда, на небольшие площади – примерно 100–250 кв. м – на первой линии с выходом на высокий пешеходный трафик. Такие помещения подходят под любой вид деятельности: под офисы, в том числе офисы турагентств и туроператоров, и под компании, оказывающие услуги, где важен поток клиентов. Сюда же относятся торговые и медицинские помещения, небольшие секции и центры. По таким площадям спрос стабильно высокий, они сдаются быстро", – рассказала Лариса Степаненко.

На данный момент рынок торговой недвижимости в Алматы представлен 23 качественными объектами с общей площадью 840 тыс. кв. м, при этом уровень почти 97%.

"Тренды, которые набирают популярность, – это переход от традиционного розничного шопинга к опыту. В ТРЦ приходят не только за покупками, но и для развлечений, встреч, культурных и спортивных мероприятий. В Казахстане уже появляются торговые центры, которые объединяют магазины, рестораны, зоны для развлечений, а также пространства для проведения выставок, мастер-классов и другого. На этом фоне растёт спрос на гибридные форматы потребления такие как click-and-collect (заказ онлайн с последующим самовывозом)", – обратил внимание Темирлан Муханов.

Складской бум

С увеличением популярности онлайн-торговли и развитием e-commerce складская недвижимость в Казахстане переживает настоящий бум. Компании, занимающиеся онлайн-продажами, всё больше нуждаются в складах для хранения и быстрого распределения товаров. Особенно актуальны fulfillment-центры. Это объекты, которые не только хранят товары, но и обрабатывают заказы, собирают и пакуют продукцию для доставки.

Кроме того, склады становятся более автоматизированными и требуют значительных инвестиций в технологии. Использование робототехники и инновационных решений для управления запасами – это уже не редкость. Следующим шагом в развитии индустрии станет рост потребности в модульных складах и многоуровневых логистических центрах, которые можно легко адаптировать под разные требования бизнеса.

На конец I квартала 2025 года рынок складской недвижимости в Алматы составил 1,2 млн кв. м.

"Для Казахстана как ключевого игрока в Центральной Азии будущее коммерческой недвижимости во многом зависит от развития транспортной инфраструктуры и логистических коридоров, таких как Транскаспийский международный транспортный маршрут (ТМТМ). Это откроет новые возможности для инвесторов и арендаторов, особенно в области складской недвижимости, что в свою очередь будет способствовать росту рынка", – подытожил Темирлан Муханов.

В то же время на рынок будут влиять альтернативные форматы, такие как home office и удалённые рабочие пространства, что потребует от девелоперов постоянного мониторинга предложений и включения дополнительных сервисов для удержания арендаторов.